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Unschlüssige Betriebskostenabrechnung


13.11.2014 17:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

uns ist heute die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 (1.1-31.12.13) ins Haus geflattert - 1021,25 € Nachzahlung...Beinahe der Betrag, den wir bereits vorausgezahlt haben. Da wir beide noch Studenten sind, ist das für uns ein Betrag, den wir nur schwer aufbringen können.

Hier kurz ein paar Eckdaten:
- Ort: München
- Quadratmeterzahl der Wohnung: 73.38
- Vorauszahlung im Jahr 2013: 1.320,00
- Aufteilung der monatlichen Nebenkosten: 80,00 € für Heizung und Warmwasser, 110 € für die übrigen Kosten
- geforderte Nachzahlung: 1021,25 €

Nachdem ich mich vom ersten Schrecken erholt habe, bin ich die einzelnen Positionen auf der Abrechnung durchgegangen und habe die Abrechnung mit den letzten beiden Abrechnungen verglichen, was mich etwas stutzig gemacht hat. Das Ergebnis war nämlich, dass im Vergleich zum Vorjahr etliche Positionen wesentlich günstiger wurden. So sanken etwa die Kosten für die Müllabfuhr von 1.582,56 € im Jahr 2012 auf 1.292,92 € im Jahr 2013, das Wasser von 2.694,70 € in 2012 auf 2.574,22 € in 2013, etc. Das allein macht mich schon misstrauisch, da diese Positionen ja eigentlich keinen Wertschwankungen am Markt unterliegen und pauschal von der Stadt bzw. der zuständigen Behörde erhoben werden.

Wie es zu diesen angeblich so günstigen Preisen kommt, erklärte sich mir dann aber vermeintlich beim Blick auf die Heizkosten für das gesamte Gebäude (Wohnfläche 1.370,360 Quadratmeter): Sie stiegen von 18.743,59€ im Jahr 2012 auf 30.180 € im Jahr 2013. Im Jahr 2011 lag dieser Posten sogar noch bei 10.795,95 €. Da diese Kosten ja nur zum Teil anhand des eigenen Verbrauchs abgerechnet werden und teilweise anhand der Wohnfläche, habe ich nun den Verdacht, dieser Posten sei eventuell so nie entstanden. Eine weitere Alternative ist, dass diese Kosten doch so entstanden sind und die Hausverwaltung die übrigen Betriebskosten niedriger ansetzt, damit die Mieter anstandslos zahlen. Der konkrete Verdacht, der sich dazu unter den Mietern gebildet hat ist, dass die Verwaltung die Heizungsanlage nicht regelmäßig wartet und daher der Verbrauch immer weiter in die Höhe schnellt. Sicherlich ist das zu einem nicht unwesentlichen Teil den Preisschwankungen am Markt geschuldet, trotzdem erscheint mir ein derart hoher Anstieg doch komisch. Hinzu kommt, dass sich in der Abrechnung nur der Posten "Heizkosten gesamt" findet, für eine detailliertere Auskunft wird auf die Heizkostenabrechnung verwiesen, die aber für das gesamte Anwesen nicht beiliegt.

Was meinen Verdacht hinsichtlich eines Schwindels bei der Abrechnung noch bestätigt ist, dass wir auch im Vorjahr eine saftige Nachzahlung bekamen (damals etwa 400 € für einen Zeitraum von 3 Monaten) und der Vermieter uns, nachdem ich ein paar Mal mit ihm telefonierte und ihm ein paar im Internet recherchierte Vergleichsdaten genannt habe, uns die Nachzahlung erlassen hat. Im Nachhinein betrachtet sieht das für mich ein bisschen danach aus, als versuche der Vermieter so weiteren Nachforschungen aus dem Weg zu gehen.

Jetzt würde mich natürlich interessieren, ob Sie schon einmal von ähnlichen Fällen gehört haben oder ob mein Gedanke, die Betriebsabrechnung sei eventuell geschönt, völlig übertrieben ist. Außerdem würde ich gerne wissen, wie ich jetzt weiter verfahren soll, immerhin ist uns ja an einem guten Verhältnis mit dem Vermieter gelegen, wir möchten ihn auch nicht vorschnell mit u.U. haltlosen Vorwürfen behelligen.


Vielen herzlichen Dank schon im Voraus,

Julia Hell
Sehr geehrte Frau Hell,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben als Mieter grundsätzlich die Möglichkeit Belegeinsicht in Originalbelege ihrer Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Verweigert der Vermieter dies, so können sie eine Nachforderung zurückbehalten, bis Belegeinsicht gewährt wird.

Zu den Belegen gehören Rechnungen, Bescheide, Verträge oder andere Belege eines Dritten, welche die Grundlage für die Abrechnung ihrer Betriebskosten gebildet haben.

Die Belegeinsicht findet in der Regel in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung statt. Eine Zusendung der Belege kann ausnahmsweise erfolgen, wenn die Geschäftsräume weit entfernt sind.

Bei Betriebskostenabrechnungen kommt es in der Praxis immer wieder zu Fehlern und Ungenauigkeiten, so dass ihr Fall keine Ausnahme macht. Eine Belegeinsicht empfiehlt sich immer dann, wenn sich die Kosten einzelner Positionen gegenüber dem Vorjahr ungewöhnlich erhöht haben.

Vereinbaren Sie daher mit ihrem Vermieter oder dessen Hausverwaltung einen Termin zur Belegeinsicht. Der Vermieter muss die Belege nur offen legen und ist nicht verpflichtet, die einzelnen Rechnungen zu erläutern. Sie haben aber die Möglichkeit die in ihrer Abrechnung gestellten Heizkosten anhand der dann vorgelegten Rechnungen nachzuvollziehen.

Wenn sie bei der Überprüfung feststellen, dass die Betriebskostenabrechnung tatsächlich fehlerhaft ist, können sie (laut § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB) innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen gegen diese geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Robert Harzewski
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