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Ungeziefer


18.11.2008 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Guten Tag,
ich bin vor ca. 1 Jahr in eine schöne Altbauwohnung eingezogen. Von Anfang an habe ich einen unangenehmen Geruch (nach Kanalisation) im Hausflur und in meinem Bad festgestellt. Unter meiner Wohnung befindet sich der Kellerbereich.
Mein Vermieter erklärte dies mit "neue Gastherme" und ich solle das Fenster im Bad offen lassen. Nach einiger Zeit stellt ich fest, woher der Gestank kam - unter meiner Dusche. Dort war eine Fliese nicht verklebt. Ich habe sie dann mit Silikon verklebt und hatte einige Monate meine Ruhe. Der Gestank in meinem Bad verschwand. Nun habe ich vor ca. 10 Tagen festgestellt, dass sich offensichtlich unter meiner Dusche Mäuse oder Ratten befinden. Ich höre - vor allem morgens - Krabbel- und Kratzgeräusche, die von mir zugeklebte Fliese ist teilweise wieder offen. Das Silikon ist an mehreren Stellen offen und es verströmt wieder dieser unerträgliche Geruch in mein Bad und die Wohnung.
Meinen Vermieter habe ich bereits vor einigen Tagen schriftlich darüber informiert, er rührt sich aber nicht. Ich habe von meinem Vermieter auch nichts anderes erwartet. Dieser Mann sieht es nicht als seine Aufgabe sich großartig um seine Mieter zu kümmern.
Nächstes Problem: Seit Monaten habe ich in meiner kompletten Wohung kleine Insekten entdeckt... ein Exemplar habe ich bereits an ein Schädlingsbekämpfungsinstitut geschickt, mit der Bitte um Identifikation.
Ich möchte jetzt auch nichts falsch machen, vondaher bräuchte ich bitte professionellen Rat, wie ich mich von nun an korrekt verhalten soll. Lange möchte ich in dieser Wohnung aber nicht mehr bleiben, ich ekele mich nur noch. Die Insekten befinden sich nämlich auf meinem Polstersofa, auf den Wänden, auf meinen Gardinen, in der Küche, Wohnzimmer, auf Büchern, Schlafzimmer, Bad - einfach überall. Und - mir ist das unangenehm - diese Insekten befinden sich mittlerweile auch auf meinem Kopf. Ich habe mir meine langen Haare abschneiden müssen, alle 14 Tage benutze ich GoldgeistForte und werde diese Insekten einfach nicht mehr los. Ob es einen Zusammenhang mit den Mäusen/Ratten unter meiner Wohnung gibt, das kann ich nicht sagen. Die Insekten (Flöhe oder Läuse) sind aber da. Jetzt wo ich heize, etwas weniger. Sehr viele hatte ich im August/September/Oktober.
Vielen Dank für Ihre Antwort.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Bei Ungeziefer gilt es zunächst zu nach der Ursache zu differenzieren: Es ist einerseits möglich, dass das Ungeziefer durch das Verhalten des Mieters eingeschleppt wird (z.B. durch unhygienische Zustände in der Wohnung o.ä.). In einem solchen Fall ist der Mieter auch für die Beseitigung des Ungeziefers verantwortlich.

Ich vermute jedoch, dass Sie im vorliegenden Fall nichts für den Ungezieferbefall können. Die Mäuse/Ratten dringen offensichtlich irgendwie von außen in das Gebäude ein und folgen den Rohrleitungen. Ungeklärt ist dies jedoch bei den Insekten, da bislang ja noch nicht feststeht, um welche Insekten es sich überhaupt genau handelt. Da Sie sich selbst jedoch schon mit Insektiziden behandeln und das Problem trotzdem nicht in den Griff bekommen, würde ich auch hier erst einmal vermuten, dass die Ursache außerhalb Ihres Verhaltens liegt. Dann jedoch stellt das Auftreten des Ungezifers einen Mangel an der Mietsache dar und es gilt folgendes:

Zunächst haben Sie den Mangel (also den Ungezieferbefall) dem Vermieter gegenüber anzuzeigen und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung aufzufordern. Dies sollte schriftlich geschehen, was in Ihrem Fall auch erfolgt ist. Sollte es hierüber jedoch weiteren Streit geben und wollen Sie unter dieser Begründung ggf. das Mietverhältnis sogar beenden (dazu unten mehr), müssten Sie im Ernstfall den Zugang des Aufforderungsschreibens beim Vermieter beweisen müssen. Dieser Beweis wird Ihnen bei einem einfachen Brief nicht gelingen. Daher sollten Sie den Vermieter noch einmal schriftlich zur Mangelbeseitigung auffordern und ihm eine Frist von 10 Tagen setzen. Dieses Schreiben sollten Sie als Einschreiben mit Rückschein versenden (der Rückschein kann Ihnen hinterher als Beweis dienen). Sie sollten in diesem Schreiben auch bereits eine Mietminderung für den Fall ankündigen, dass der Vermieter Ihrer Aufforderung nicht nachkommt.

Sollte diese Frist dann verstreichen, ohne dass der Vermieter für Abhilfe schafft, sollten Sie die Miete mindern. Die Höhe der Minderung ist stets eine Frage des Einzelfalls, da es hier auf sämtliche Details ankommt, insbesondere auf das Ausmaß der Beeinträchtigung. Viele Gerichte vertreten die Auffassung, dass bei Ungezieferbefall eine Minderung von ca. 10 bis 20 % angemessen sei. Da in Ihrem Fall gleich mehrere Arten Ungeziefer auftreten und die Beeinträchtigung sehr erheblich ist (Sie haben ja sogar schon körperliche Einbußen), halte ich eine Minderung von 20 % der Warmmiete nicht für überhöht. Diese Minderung kann aufrecht erhalten werden, bis das Ungeziefer beseitigt ist.

Diesbezüglich haben Sie mehrere mögliche Vorgehensweisen. Sie können auf eine Mangelbeseitigung durch den Vermieter bestehen und diese auch einklagen. Nach Ablauf der zu setzenden Frist, steht Ihnen aber auch ein Recht zur Ersatzvornahme zu. Das heißt, Sie können dann alle erforderlichen Maßnahmen selbst durchführen und z.B. einen Kammerjäger beauftragen. Die Kosten hat Ihnen der Vermieter zu erstatten. Sollten Sie nicht in Vorleistung gehen können/wollen, können Sie auch bei Gericht einen Vorschuss hinsichtlich der voraussichtlichen Kosten einklagen.

Sollten Sie das Mietverhältnis kurzfristig beenden wollen, kommt der Kündigungsgrund des § 569 I BGB in Betracht, wonach ein Mieter fristlos kündigen kann, wenn ihm durch die Mieträume eine Gesundheitsgefährdung droht. Die Beweislast hierfür trägt der Mieter. Häufig ist ein entsprechender Beweis relativ schwierig zu führen. Aber in Ihrem Fall droht ja nicht nur eine Gesundheitsgefährdung, sondern Sie haben bereits körperliche Beeinträchtigungen, daher dürfte ein fristloser Kündigungsgrund gegeben sein.

Sollten Sie befürchten, dass weitere Versuche Ihrerseits, sich mit dem Vermieter auseinanderzusetzen, erfolglos bleiben werden, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
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