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Unbedingte Renovierungspflicht?


07.10.2004 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Mietvertragsformular: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Fassung 10/93

Paragraph 9: Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreperaturen in Küche, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor Ablauf dieser Fristen die Schönheitsreperaturen nicht ausgefühert, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemißt sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Parapgraph 17: Individualvereinbarungen (mit Schreibmaschine dem Mietformular hinzugefügt)

Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug, egal zu welchem Zeitpunkt die Wände ohne Tapeten weißeln zu lassen und den neuen Laminatboden im gepflegeten Zustand zu übergeben.
Ist die Beendigung der Mietzeit nicht mit dem Wirtschaftsjahr der Verwaltungs- bzw. Heizperiode identisch, hat der Mieter auf seine Kosten eine Zwischenabrechnung für die Heiz- und Warmwasserkosten bei der zuständigen Firma für Wärmemessung zu veranlassen.
=============================================================

Wir ziehen nach 6 Jahren aus der 3-Zimmerwohnung aus. Das Weißeln der Wände ist notwendig. Der Vermieter verlangt darüberhinaus, alle Heizungen, Tür- und Fensterrahmen zu streichen, obwohl im Übergabeprotokoll festgehalten ist, daß diese vor dem Einzug nicht renoviert worden sind und Mängel aufweisen.

Zu welchen Renovierungsarbeiten sind wir nach dem Gesetz verpflichtet?
Oder reicht es nach dem Urteil (AZ. VIII ZR 308/02), das die dopplete Renovierungspflicht gekippt hat, die Wohnung besenrein zu übergeben?

Was ist zu tun, wenn der Vermieter dieses Urteil nicht anerkennt und die Übergabe der Wohnung bzw. die Rückzahlung der Kaution verweigert? Wer hätte die möglichen Prozeß- bzw. Anwaltskosten zu tragen?


Sind wir verpflichtet, die Kosten für die Zwischenablesung zu übernehmen?


07.10.2004 | 11:29

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Renovierungspflicht dürfte nicht bestehen, da die entsprechende Klausel, wie Sie sie zitiert haben, unwirksam ist. In Ihrem Mietvertrag heißt es nämlich, daß Schönheitsreparaturen nach starren Fristen auszuführen sind.

Eine solche Regelung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 - VII ZR 361/03 - unwirksam, weil sie dem Mieter den Nachweis abschneidet, daß die Räume - zum Beispiel bei seltener Nutzung - nicht in renovierungsbedürftigem Zustand sind.

Eine starre Klausel kann nach Ansicht des BGH aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten nach den genannten Zeitabläufen verpflichtet ist, auch wenn die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Nach Ansicht des BGH verstößt eine "starre" Renovierungsklausel daher gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Zwar kann der Vermieter seine Erhaltungspflicht der Mietsache durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Jedoch ist eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung - nach der den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft - nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB selbst schulden würde.

Hinzu kommt, daß Ihnen durch § 17 des Vertrages eine unbedingte Renovierungspflicht auferlegt wird, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung.

Nach der Rechtsprechung zum "Summierungseffekt" führt diese Klausel in Verbindung mit der turnusmäßigen Renovierung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dieser muss dann nämlich während der Mietzeit nach Fristenplan UND bei Auszug nochmals renovieren.

Da § 17 des Vertrages nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern die Klauseln zu Schönheitsreparaturen immer in ihrer Gesamtheit gesehen werden müssen, führt dies nach meiner Auffassung dazu, daß Sie insgesamt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen = Renovierungen verpflichtet sind.

Sie dürfen die Wohnung daher besenrein verlassen. Weigert sich der Vermieter dann die Kaution auszuzahlen, müßte diese eingeklagt werden. Die Kosten trägt im Falle Ihres Obsiegens der beklagte Vermieter.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft weiterhelfen. Für Rückfragen dürfen Sie mich selbstverständlich jederzeit kontaktieren.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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