Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
470.203
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Unangemessene Benachteiligung des Mieter?


| 17.12.2012 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Sehr verehrte Damen und Herren,

ich hoffe, dass Sie mir nach Schilderung des Sachverhaltes und Stellung meiner Fragen weiterhelfen können.

In meinem Wohnungsmietvertrag sind allgemeine Vertragsvereinbarungen beigeheftet. Mir ist bekannt, dass der Vermieter diese auch bei anderen Mietern verwendet hat. U.a. ist ein § für Zustimmungsbedürftige Handlungen des Mieters enthalten. Unter lfd. Nr. 1 sind eine Reihe von Handlungen aufgezählt.

In lfd. Nr. 2 steht folgendes:

„Der Vermieter wird eine Zustimmung nicht verweigern, wenn Belästigungen anderer Mieter und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen"

Unter lfd. Nr. 3 steht folgendes:

„Der Vermieter kann eine Zustimmung widerrufen, wenn Auflagen nicht eingehalten, das Haus oder andere Mieter gefährdet, andere Mieter oder Nachbarn belästigt oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt würde"

Meine nachstehenden Fragen zielen primär auf den Nachsatz unter lfd. Nr. 2 „(…) oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen" und sekundär auf den Nachsatz unter lfd. Nr. 3 „(…) oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt würde" ab.

Ich habe einmal gelesen, dass wenn vertragliche Vereinbarungen so gestaltet sind, dass diese den Mieter unangemessen benachteiligen bzw. für den Mieter unbillig sind, diese dann unwirksam sind. Liegt mit dem Nachsatz „(…) oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen" nicht bereits eine solche Benachteiligung zulasten des Mieters vor? Mit dieser Formulierung kann doch nur alleine der Vermieter bestimmen, was andere wichtige Gründe sind. Der Mieter hat ja überhaupt keine Möglichkeit Einfluss auf solche „wichtige Gründe" zu nehmen bzw. kennt diese „wichtigen Gründe" nicht. Der Mieter ist hier dem Vermieter vollständig ausgeliefert.

Stimmt diese Ansicht?

Wenn ja, dann stellt sich die Frage, ist nur der entsprechende Nachsatz unwirksam oder nur die gesamte lfd. Nr. 2 oder sogar der gesamte § mit den lfd. Nrn. 1 bis 3?

Auf welche gesetzliche Regelung kann ich mich hiernach berufen?

Gibt es hierzu bereits Urteile (bitte Gericht, Aktenzeichen und evtl. Fundstelle nennen)?

Würde auch der Nachsatz in lfd. Nr. 3 zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen? Auch hier kann ja alleine nur der Vermieter die Umstände bestimmen.


Ich hoffe, dass Sie mir weiterhelfen können und bedanke mich bereits jetzt recht herzlich.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Ihre Frage bezieht sich auf die Wirksamkeit von AGB in Mietverträgen.

Es ist korrekt, daß die Rechtsprechung eine ganze Reihe von AGB der Vermieter für unwirksam erklärt haben, weil Sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies bezieht sich auf die Regelungen in §§ 307 ff BGB, die eine Reihe von Klauseln verbieten und in § 307 Abs. 1 BGB generell festlegen:

„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen."

Allerdings ist ein Zustimmungs- oder Erlaubnisvorbehalt wie Sie ihn zitieren nicht generell unwirksam.
Entscheidend ist hier was in Nr. 1 des Mietvertrages alles der Zustimmung des Vermieters unterworfen wird.

Ein gängiges Beispiel ist die Tierhaltung in Mieträumen.

Eine solches Erfordernis der Zustimmung des Vermieters in Formularverträgen ist nach dem Urteil der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (BGH NJW 08, 218; Hamm ZMR 81,153).

Mit anderen Worten: Es ist grundsätzlich zulässig, daß der Vermieter z.B. die Tierhaltung nach der zitierten Klausel unter den Vorbehalt seiner Zustimmung stellen darf.
Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Mieter dem Vermieter ausgeliefert wäre, bzw. der Vermieter einseitig festlegen darf, was wichtige Gründe sind.
Eine verweigerte Zustimmung des Vermieters ist gerichtlich überprüfbar.

Wenn der Vermieter z.B. willkürlich ein – offensichtlich nichtstörendes – Aquarium in der Wohnung verbieten würde, dann könnte der Mieter gegen dieses Verbot – bzw. die verweigerte Zustimmung – vor Gericht klagen.
Ein Gericht würde dann nachfolgend mit Sicherheit entscheiden, daß „andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen", da eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters nicht ersichtlich sind.

Daher ist als Fazit festzustellen, daß die Klausel an sich voraussichtlich wirksam ist.

Jedoch kann die verweigerte Zustimmung des Vermieters im Einzelfall unzulässig sein und daher gerichtlich angefochten werden.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 13:50

Sehr verehrter Herr Mack,

ich danke Ihnen für Ihre Ausführungen, habe jedoch hinsichtlich der gestellten Fragen nochmals eine ergänzende Verständigungsfrage.

Mir geht es nicht darum, dass ein Zustimmungs- oder Erlaubnisvorbehalt generelle unwirksam sei, sondern lediglich um die dafür gewählte Formulierung und dessen Auswikrung.

Sie teilten mit, dass Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Weitergehend teilen Sie mit, dass der Vermieter nicht einseitig festlegen darf, was wichtige Gründe sind und eine verweigerte Zustimmung des Vermieters gerichtlich überprüfbar ist.

Aber genau hierin liegt doch bereits die unangemessene Benachteiligung. Der Vermieter kann „wichtige Gründe" einseitig erfinden und der Mieter ist dann gezwungen, dagegen gerichtlich vorzugehen, wenn die Zustimmung verweigert wurde. Der Mieter wird doch zwangsläufig durch Tätigwerden müssen und Kostenvorschüsse unangemessen benachteiligt. Oder sehe ich das falsch?

Und wenn aufgrund eines Passus innerhalb einer Klausel, dieser Passus unwirksam ist, wäre dann nur der Passus oder automatisch die gesamte Klausel unwirksam (offen gebliebene Beantwortung einer meiner Fragen)?

Nochmals herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 14:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Sie haben Recht, diese Klausel führt dazu, daß der Mieter gegen das jeweilige Verbot gerichtlich vorgehen muß. Nach den oben zitierten Urteilen, ist darin alleine jedoch keine unangemessen Benachteiligung des Vermieters zu sehen.
Wenn der Vermieter „wichtige Gründe" erfindet und nachfolgend einen Prozeß verliert, muß er die Prozeßkosten bezahlen. Daher wird er sich dies wohl gut überlegen, wenn er klug ist.

Selbst wenn keine solche Klausel enthalten wäre und der Vermieter solche Verbote, Abmahnungen etc. ausspricht, würde Ihnen ein gerichtliches Vorgehen unter Umständen nicht erspart bleiben.
Die Formulierung würde ich daher nicht als unwirksam ansehen, da bei Verträgen oftmals unbestimmte Rechtsbegriffe wie z.B. "Störung des Hausfriedens" o.ä. verwendet werden müssen.

Wenn eine Klausel teilweise unwirksam ist, dann ist die Klausel nach der Rechtsprechung insgesamt nichtig (BGH NJW 86, 297). Dies ist das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.
Der Vermieter trägt hier also das Risiko, daß eine Klausel insgesamt für ungültig erklärt wird.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.12.2012 | 14:34


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

FRAGESTELLER 17.12.2012 4,4/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57882 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Super schnelle Antwort. Gibt mir Rechtssicherheit Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Rechtsanwalt Schwartmann hat unsere Anfrage (es ging um Miet- und Eigentumsrecht mit anhängigem Mahnverfahren über die Renovierungskosten für die Mieterin, welche die Wohnung stark beschädigt zurückgelassen hatte), sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super 5 Sterne ...
FRAGESTELLER