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Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum


24.12.2009 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine WEG-Verwaltung (vier Einheiten) übernommen und dabei folgende Beschlüsse in den Protokollen gefunden:

2006/2007
Balkone, Fenster, Rahmen, Rollläden und Wohnungseingangstüren wurden zu Sondereigentum erklärt. Jeder Eigentümer ist für die Instandhaltung selbst verantwortlich. Es stimmten drei Eigentümer zu. Der vierte war nicht anwesend, stimmte auch später nicht zu. Aus Kostengründen erfolgte keine Eintragung in die Teilungserklärung.

2009
Ein neuer Eigentümer ist jetzt mit den Beschlüssen nicht einverstanden und will die anfallenden Instandhaltungskosten nicht selbst bezahlen.

Wie ist die Angelegenheit zu behandeln?

Mit freundlichen Grüßen

Ein WEG-Verwalter
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage darf ich anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Sofern durch den Beschluß eine Vereinbarung in der Teilungserklärung abgeändert wurde, wovon ich nach der Schilderung ausgehe, dürfte der Beschluß mangels Einstimmiger Vereinbarung aller Wohnungseigentümer unwirksam, da nichtig , sein.

Es handelt sich um einen sog. Zitterbeschluß, wobei ich davon ausgehe, dass Ihnen dieser Begriff als Verwalter bekannt ist.

Unter einem „Zitterbeschluss“ werden im Wohnungseigentumsrecht nichtangefochtene Mehrheitsbeschlüsse verstanden, die eigentlich Einstimmigkeit bzw. eine Vereinbarung aller Eigentümer bedurft hätten. In der Vergangenheit hat sich hierzu die Praxis herausgebildet, daß Gemeinschaften und ihre Verwalter auf Versammlungen Mehrheitsbeschlüsse fassen las­sen und dann abwarten, ob diese innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Wohnungs­eigentumsgesetz (WEG) bei Gericht angefochten werden: Fall dies - wie oft – aus Kosten­gründen oder mangelndem Interesse unterblieb, kam nach der bisherigen Rechtsprechung ein wirksamer „Zitterbeschluss“ zustande.

Dem ist der BGH mit einer Entscheidung vom 20. 9. 2000 (Az. V ZB 58/99) und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entgegengetreten: Endgültig nichtig und ohne daß hierfür eine gerichtliche Anfechtung innerhalb eines Monats erforderlich wäre sind alle „Zitterbeschlüsse“, die gesetzliche Bestimmungen (inbesondere WEG-Gesetz) oder Vereinbarun­gen der Gemeinschafter (insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) abändern.

Danach wäre der Eigetümer an den damaligen Beschluß nicht gebunden.

Anders ist die Sachlage, wenn duch den Beschluß keine Änderung der Teilungserklärung erfogt sein sollte, dann handelt es sich nicht um einen sog. " Zitterbeschluß"


Ich hoffe, Ihre Frage damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform hinreichend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen frohe Festtage.


Nachfrage vom Fragesteller 24.12.2009 | 11:29

Sehr geehrter Herr Steidel,

gemäß meiner Schilderung erfolgte nach Beschlussfassung

keine Änderung der Teilungserklärung.

Was heißt nun:

dann handelt es sich nicht um einen sog. " Zitterbeschluss"

Ist der Beschluss für den Eigentümer verbindlich, wenn die Teilungserklärung nicht geändert wurde?
Dies ist meine eigentliche Frage.

Mit freundlichen Grüßen

Ein WEG-Verwalter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.12.2009 | 13:07

Wenn keine Änderung der teilungserklärung erfolgt ist, dann ist der Beschluss verbindlich, da er nicht fristgerecht angefochten wurde.

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