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Umwandlung Mietverhältnis in Zeitmietvertrag - Eigenbedarf


30.12.2013 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Wir haben gerade ein Dreifamilienhaus mit einer leerstehenden Wohnung und 2 vermieteten Wohnungen gekauft und für diese gerade eine Eigenbedarfskündigung zum 30.09.2014 mit Annahmebestätigung an die Mieter übergeben. Wir haben selber die Absicht das gesamte Haus (keine Teilungserklärung, …) mit unserer Familie mit drei Kindern und einem Aupair ab Mitte 2015 zu bewohnen (Begründung in der Kündigung sollte ausreichend sein / Standardmietvertrag Vordruck Haus & Grund). Um den Mietern entgegenzukommen, einen Leerstand zu minimieren und juristische last-minute Winkelzüge der Mieter auszuschließen, möchten wir folgenden Vertrag schliessen und von Ihnen eine rechtliche Bewertung erfahren, bevor wir den Mietern diesen Unterbreiten:

Zeitmietvertrag zur potentiellen Überbrückung bei der Wohnungssuche

Die Parteien haben sich einvernehmlich darauf geeinigt, daß der bestehende Mietvertrag vom 20.07.1996 mit Wirkung zum 30.09.2014 wirksam gekündigt worden ist und das bestehende Mietverhältnis zu diesem Termin endet.

Um den Mietern eine längere Zeit für die Wohnungssuche zu ermöglichen, wird folgende Übergangsregelung vereinbart:
- Die Regelungen des bisherigen Mietvertrages werden als neuer Vertrag beibehalten. Folgende abweichende Neuregelungen ersetzen Regelungen des Altvertrages:
- Der neue Mietvertrag wird befristet bis zum 30.04.2015 abgeschlossen.
Die Parteien sind sich darüber einig, daß der 30.04.2015 der letztmögliche Auszugstermin ist und der Mieter verzichtet auf Rechtsmittel, die eine längere Belegung der Wohnung zur Folge hätten.
- Die Kaltmiete erhöht sich ab dem 1.10.2014 um 15%.
- Im Gegenzug verkürzt sich das Kündigungsrecht des Mieters auf einen Monat zum Monatsende. Dieser Vertrag kann vor Vertragsbeginn mit gleicher Frist vom Mieter gekündigt werden.

Fragen:
1/ Ist ein derartiger Vertrag rechtswirksam in bezug auf
1.1/ die formelle Beendigung des Vorvertrages, oder „lebt der alte Vertrag so wieder auf" ?
1.2/ die „wasserdichte" Beendigung des Mietsverhältnisses zum 30.04.2015 ? Welche Möglichkeiten verbleiben dem Mieter, um hier länger in der Wohnung zu verbleiben ?
2/ Bitte korrigieren Sie die kritischen Stellen meines Vertragsvorschlages.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.1: Der Vertrag ist so nicht wasserdicht, da ein befristeter Vertrag ohne Nennung des Grundes für die Befristung automatisch unbefristet ist. Daher sollten Sie den Vertrag um den Grund für die Befristung, also um die Nennung des Eigenbedarfs ergänzen.

Die Formulierung des ersten Spiegelstriches ist unglücklich. Nehmen Sie einfach die entsprechenden Regelungen des alten Vertrages im Wortlaut hinüber in den neuen Vertrag.

1.2: Er kann einfach wohnen bleiben und auf Ihre Räumungsklage warten. Auch kann er geltend machen, dass der Vertrag nicht wirksam befristet wurde. Auch kann er versuchen, geltend zu machen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist.

Zu den Korrekturen: Der zweite Spiegelstrich ist um die Nennung des Befristungsgrundes zu ergänzen.
Bei dem vierten Spiegelstrich ist Kündigungsrecht durch Kündigungsfrist zu ersetzen. Der erste Spiegelstrich sollte durch die jeweiligen Regelungen des alten Vertrages ersetzt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2013 | 12:15

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

1.1 Beendigung Vorvertrag: Hier ging es um die formelle Beendigung des Vorvertrages zum 30.09.2013 mit der Formulierung "Die Parteien haben sich einvernehmlich darauf geeinigt, daß der bestehende Mietvertrag vom 20.07.1996 mit Wirkung zum 30.09.2014 wirksam <<wegen Eigenbedarf>> gekündigt worden ist und das bestehende Mietverhältnis zu diesem Termin endet."
Bitte um Bestätigung, daß diese Formulierung eine Annahme der Kündigung des Vertrages durch den Mieter bewirkt.

1.2 Könnten Sie mir bitte eine bessere Formulierung für den letzten Absatz des Schreibens vorschlagen: "Die Parteien sind sich darüber einig, daß der 30.04.2015 der letztmögliche Auszugstermin ist und der Mieter verzichtet auf Rechtsmittel, die eine längere Belegung der Wohnung zur Folge hätten." ?

Muss hier noch auf die zweimonatige Frist für unzumutbare Härte formell hingewiesen werden ? oder entfällt diese ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.01.2014 | 23:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat bestätigt der Mieter damit die Annahme der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Es gibt keine bessere Formulierung.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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