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Umstellung Wärmeversorgung


| 05.08.2015 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vermieter hat mir im Herbst 2013 mitgeteilt, dass er die Heizungsversorgung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung Anfang 2014 umstellt, weil die Kosten angeblich dadurch geringer ausfallen würden.

Nun habe ich die Betriebskostenabrechnung für 2014 erhalten und stellte fest, dass die Kosten der Wärmelieferung durch Dritte teurer sind, wie die Eigenversorgung. Danach prüfte ich den Nachweis zur Kostenneutralität und stellte fest, dass dieser geschönt war (es wurden Kosten berücksichtigt, die in die Gegenüberstelung nicht hineingehörten, um die Eigenversorgung teurer erscheinen zu lassen).

Nun will mich mein Vermieter damit abspeisen, dass die Einspruchsfrist für den Nachweis der Kostenneutralität längst abgelaufen und der Nachweis für die Nebenkostenabrechnung 2014 nicht mehr relevant wäre.

Nun meine Fragen:
1. Kann ich als Mieter nicht erst durch die Nebenkostenabrechnung feststellen, ob sich die Kosten der Umstellung erhöht haben.

2. Wenn der Nachweis zur Kostenneutralität geschönt war, ist es meines Erachtens Betrug und die Umstellung damit unwirksam?!

3. Habe ich noch eine Chance gegen die kostenmäßig gestiegene Umstellung vorzugehen?
06.08.2015 | 02:38

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Gem. § 556c BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, von der Eigenversorgung für Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umzusteigen (Wärmelieferung). Der Gesetzgeber hat jedoch in § 556c Abs. 1, S. 1, Nr. 2 BGB den Grundsatz der Kostenneutralität geregelt. Das bedeutet, dass nach einer Umstellung auf eine gewerbliche Lieferung die Kosten für den Mieter nicht höher sein dürfen als davor. In Ihrem Fall hat sich der Vermieter offenbar nicht hieran gehalten, da die Kosten für die Heizungsversorgung nun höher sind als vor der Umstellung.

Zu Ihren Fragen:

1. Wann Sie von den erhöhten Betriebskosten erfahren haben, kann ich hier nicht beurteilen. Soweit ich Sie verstehe, geben Sie an, dass Ihnen vor Erhalt der Betriebskostenabrechnung gar nicht klar war, dass sich die Betriebskosten durch die Umstellung erhöht haben. Das klingt nicht unplausibel, da ein Mieter in der Regel erst nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung von den gestiegenen Kosten erfährt.

2. Offenbar war Ihr Vermieter nicht ehrlich zu Ihnen und hat Ihnen „geschönte" Zahlen vorgelegt. Das Problem ist jedoch, dass er von Ihnen keine wie auch immer geartete „Zustimmung" zur Umstellung benötigt. Ihr Vermieter muss Ihnen die Umstellung lediglich spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform anzeigen (§ 556c Abs. 2 BGB). Ich gehe davon aus, dass er das auch gemacht hat.

Soweit der Grundsatz der Kostenneutralität wie in Ihrem Fall nicht beachtet wurde, führt das nicht dazu, dass die Umstellung als solche „unwirksam" ist. Der Gesetzgeber lässt in den Gesetzesmaterialien erkennen, dass der Vermieter in diesem Fall die fiktiv zu berechnenden bisherigen Betriebskosten von Ihnen verlangen kann (Bundestags-Drucksache 17/10485, S. 23). Konkret bedeutet das, dass Sie die Betriebskosten nur in der Höhe zahlen müssen, wie wenn die Umstellung nicht erfolgt wäre.

3. Nach meiner Auffassung können Sie sich gegen die Erhöhung der Betriebskosten wehren.

Folgendes Vorgehen halte ich für sinnvoll: Teilen Sie Ihrem Vermieter (am besten schriftlich) mit, dass er bei der Umstellung den Grundsatz der Kostenneutralität (§ 556c Abs. 1, S. 1, Nr. 2 BGB) nicht gewahrt hat. Eine wie auch immer geartete „Einspruchsfrist" bei einer Verletzung des Grundsatzes der Kostenneutralität kennt das Gesetz soweit ersichtlich nicht. Die Geltendmachung der Verletzung kann allenfalls verwirkt sein, wofür ich hier jedoch keine Anhaltspunkte sehe. Sie können vielmehr erst nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3, S. 5 BGB dem Vermieter Ihre Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf die Verletzung des Grundsatzes der Kostenneutralität mitteilen.

Teilen Sie dem Vermieter also im gleichen Schreiben mit, dass die Betriebskosten für das Jahr 2014 aus diesem Grund zu hoch sind (Einwendungen). Beachten Sie hierbei, dass Sie die Einwendungen nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend machen können (§ 556 Abs. 3, S. 5 BGB). Verlangen Sie von ihm Auskunft darüber, wie hoch die Betriebskosten (fiktiv) ohne die Umstellung wären. Diese Kosten müssen Sie tragen – nicht jedoch die überhöhten. Sollte Ihr Vermieter auf seiner Rechtsauffassung bestehen, sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, der Ihren Vermieter anschreibt und ihm die Rechtslage darlegt.

Fazit ist: Ihr Vermieter darf nicht das Gebot der Kostenneutralität verletzen und Ihnen die überhöhten Heizkosten aufoktroyieren. Hiergegen können und sollten Sie sich wehren.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Dligatch
Rechtsanwalt
Mediator


Rechtsanwalt Michael Dligatch

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2015 | 13:44

Danke für Ihre Ausführungen. 2 Nachfragen hätte ich dennoch:

1. Wo steht, dass es keine Einspruchsfristen für die Umstellung gibt und nur dem Mieter es mitgeteilt werden braucht?

2. Im § 556c Abs. 4 BGB steht: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam." Bedeutet dies nicht, dass die komplette Umstellung unwirksam ist, wenn sich die Kosten erhöhen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2015 | 14:15

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1. Aus § 556c Abs. 3 BGB i.V.m. § 11 Abs. 1 Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV) ergibt sich, dass der Vermieter Sie drei Monate vor der Umstellung in Textform informieren muss. Eine „Einspruchsfrist", wie sie Ihrem Vermieter offenbar vorschwebt, findet sich nicht im Gesetz. Hieraus ist m.E. zu folgern, dass eine solche Pflicht/Obliegenheit des Mieters nicht existiert. Ich habe bei meiner Recherche auch keine Rechtsprechung bzw. Literaturstimmen gefunden, die ein solchen „Einspruch" vom Mieter fordern. Hätte der Gesetzgeber eine solche Pflicht/Obliegenheit regeln wollen, hätte er dies ins Gesetz aufgenommen. Aus der Tatsache, dass es nicht im Gesetz verankert ist, kann man entnehmen, dass eine solche Pflicht des Mieters eben nicht existiert.

2. § 556c Abs. 4 BGB meint folgendes: Der Schutz, den Ihnen § 556c BGB gewährt, u.a. darauf, dass die Umstellung für Sie als Mieter kostenneutral zu sein hat, soll nicht ausgehebelt werden. Der Vermieter kann mit Ihnen daher keine Vereinbarung schließen, in der vereinbart wird, dass sich die Kosten nach der Umstellung in Abweichung vom Gesetz erhöhen. Eine solche Regelung finden Sie oft im Gesetz, wenn nach Auffassung des Gesetzgebers eine Partei der anderen strukturell unterlegen ist (etwa im Verhältnis Mieter/Vermieter, Arbeitnehmer/Arbeitgeber, Verbraucher/Unternehmer usw.).

Die „Umstellung" als solche kann nicht unwirksam sein, denn durch die Umstellung haben Sie ja keinen Nachteil – Ihr Nachteil liegt vielmehr in den gestiegenen Kosten für Sie. Dieser Nachteil wird dadurch aufgefangen, dass Sie nun eben nicht die gestiegenen Kosten zu tragen haben. Der Gesetzgeber führt dazu aus:

„Sind die Voraussetzungen des Absatzes 1 für eine Umstellung nicht erfüllt, so fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten. Erfolgt dennoch eine Umstellung, kann der Vermieter nur die (fiktiv zu berechnenden) bisherigen Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vom Mieter verlangen, also insbesondere die Brennstoff- und die Wartungskosten, nicht aber sonstige Kosten des Energielieferanten."

(Bundestags-Drucksache 17/10485, S. 23)

Folge ist demnach nicht die Unwirksamkeit der Umstellung als solchen, sondern dass Sie als Mieter nicht die gestiegenen Kosten tragen müssen. Das ist ja auch der Punkt, der Sie als Mieter stört. Insofern ist das vom Ergebnis ja genau das, was Sie erreichen möchten.

Bewertung des Fragestellers 06.08.2015 | 14:57


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 06.08.2015
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