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Umgang mit "Risikomietern"


17.12.2004 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden


Sehr geehrte/r Herr/Frau Anwalt,


ich vermiete seit mehreren Jahren Wohnungen an private Personen.

Leider hat sich in den letzten Jahren eine zunehmende Tendenz entwickelt, dass Mieter ihre Miet- und Nebenkostenschulden nicht, nicht termingerecht oder nicht vollständig begleichen.

Die Einziehung der Beträge über Zwangsvollstreckung oder ähnliche Maßnahmen ist kompliziert und mit vielen Kosten verbunden, zumal schon die Ankündigung solcher Vorhaben bei dem betreffenden Personenkreis eher zu weiteren negativen Reaktionen führt.

Ich habe in der Vergangenheit in dieser Hinsicht bereits viele bittere Erfahrungen machen dürfen.

Erschwert wird die Situation weiter dadurch, dass seit ca. 2 Jahren keine befristeten Mietverträge mehr möglich sind.


Frage:

Gibt es eine Form von Mietverträgen, die mich weniger erpressbar macht oder anders ausgedrückt, die den Mieter der Möglichkeit einer Quasi-Wohnraumbesetzung beraubt?


Als Anmerkung noch folgende Einschätzung:
Ich bin kein "Miethai". Meine Räumen sind qualitativ hochwertig. Meine Mieten bewegen sich am unteren Rand der ortsüblichen Beträge, auch ein Grund dafür, dass die Wohnungen zumeist zu 100% vermietet sind.
Die Mehrzahl meiner Mieter sind liebenswerte und ehrliche Menschen. Das Problem ist einfach die tendenzielle Zunahme der Problemfälle, die zunehmend auch meine Liquidität bedrohen.

Also die Bitte, was kann man tun?

Mit freundlichen Grüßen und Dank im Voraus.
17.12.2004 | 19:42

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich besteht natürlich, soweit die Mietrückstände eine ausreichende Höhe erreicht haben, die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Allerdings schließt sich daran oft ein langwierigen Räumungsrechtsstreit an, und eben diese "Wohnraumbesetzung" möchten Sie ja vermeiden.

Es bietet sich daher die (leider wenig bekannte) Möglichkeit an, daß sich der Mieter bereits bei Vertragsschluß durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Eine solche Urkunde stellt einen Räumungstitel dar, der den Vorteil hat, daß der Vermieter nicht erst ein langwieriges Räumungsverfahren anstrengen muß.

Natürlich muß die Geltendmachung des Räumunganspruches an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein. So müssen eine wirksame Kündigung und deren Voraussetzungen vorliegen.

Diese Vorgehensweise ermöglicht es, daß nicht der Vermieter klagen muß, sondern, soweit die materiellrechtlichen Voraussetzungen der Räumung vorliegen (wirksame Kündigung), direkt vollstrecken.

Der Mieter müsste, wenn er sich gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde wehren möchte, Vollstreckungsgegenklage erheben und dort seine Einwendungen geltend machen.

Die genauen Einzelheiten einer solchen Vereinbarung über die Unterwerfung des Mieters durch notarielle Urkunde unter die sofortige Zwangsvollstreckung können an dieser Stelle im Detail natürlich nicht abgehandelt werden. Sie sollten, wenn Sie diese Möglichkeit in Erwägung ziehen möchten mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt die Gestaltung künftiger Mietverträge unter diesem Gesichtspunkt besprechen.

In der Literatur (siehe Moeser, NZM 2004, 769) wurde unlängst folgender Formulierungsvorschlag für eine solche beschriebene Vereinbarung gegeben, der auch den Vorbehalten eines Mieters gegen eine solche Vereinbarung Rechnung trägt:


(1) Der Mieter wird die in der Anlage formulierte Unterwerfungserklärung zur Räumung gem. § 794 I Nr. 5 ZPO zeichnen (Räumungstitel). Die Kosten des zu beauftragenden Notariats trägt der Vermieter.

(2) Der Vermieter darf von der Unterwerfungserklärung nur Gebrauch machen, wenn im Zeitpunkt der Vollstreckung aus diesem Räumungstitel die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Räumung vorlagen. Sollte der Vermieter gegen diese Verpflichtung verstoßen, hat der Vermieter dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von drei Monatsmieten zu zahlen; weitergehende Schadensersatzansprüche des Mieters bleiben unberührt.

(3) Der Vermieter hat eine Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts in Höhe der dreifachen Monatsmiete bei dem die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungstitels erteilenden Notar zur Absicherung dieses Vertragsstrafeversprechens zu hinterlegen mit dem Hinterlegungsauftrag, dass der Notar diese Bürgschaft an den Vermieter zurückzugewähren hat, wenn der Mieter nicht innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Räumungstitels Vollstreckungsgegenklage erhebt. Der Mieter hat den den Räumungstitel beurkundenden Notar über die Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage unverzüglich zu unterrichten. Der Notar ist weiterhin dahin zu beauftragen, dass er die Bürgschaft bei Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage derjenigen Partei aushändigt, die im Vollstreckungsprozess rechtskräftig obsiegt hat und dies dem Notar durch Vorlage eines rechtskräftigen Urteils nachweist.


Sollten Sie weiteren Informationsbedarf haben, bin auch ich gerne bereit, Sie entsprechend zu beraten. In diesem Fall schlage ich vor, daß Sie mich am Montag vormittag einfach einmal im Büro anrufen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
PGP 8.0 key: www.andreas-schwartmann.de/pgpkey.asc


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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