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Umfang der Haftung als Immobilienbesitzer


12.12.2014 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um das Risiko durch Altlasten bei einem Grundstückserwerb, insbesondere die sog. Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers und die Grenzen seiner Haftung.


Hallo,

falls mir als Besitzer von Garagen in einer Tiefgarage (in diesem Fall 9 von 22 Garagen in der Anlage; der Fall ist näher auch hier beschrieben: http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=268814) gesetzlich Renovierungsmaßnahmen angeordnet werden, hafte ich dafür mit meinem gesamten Privatvermögen oder kann ich mich auch gegen eine Zahlung der Maßnahmen entscheiden und werde dann enteignet?

Die Frage stellt sich, da der Wert der Garagen für mich dann eventuell durch die angeordneten Renovierungsmaßnahmen deutlich unter 0 liegen würde und ich dann nicht noch draufzahlen möchte bzw. im schlimmsten Fall einen Großteils meines Vermögens verliere.

Was also ist der Worst Case:
1. Verlust der Immobilie oder
2. Haftung über den Immobilienwert hinaus mit dem Gesamtvermögen.

Danke.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage lässt sich hypothetisch und ohne komplette Einsicht in alle derzeitigen und später vorhandenen Behördenbescheide, Akten und/oder Verträge nicht abschließend beantworten.


Generell zu dem von Ihnen skizzierten Sachverhalt hat sich das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 16.02.2000 umfassend zur möglichen Reduktion der Altlastenhaftung eines Grundeigentümers geäußert und unter Bejahung der Sanierungspflicht dessen Kostentragungspflicht erheblich begrenzt. Im Gesetzgebungsverfahren zum Bundesbodenschutzgesetz war diese umstrittene Frage noch ungeregelt geblieben.


Der dortige Sachverhalt:

„Das Bundesverfassungsgericht hatte über die Verfassungsbeschwerden zweier Grundeigentümer zu entscheiden, die als Erwerber eines früheren Gewerbestandorts bzw. Verpächter eines Tontauben-Schießplatzes zur Sanierung erheblicher Bodenbelastungen herangezogen worden waren. Das Gericht billigte im Grundsatz die Inanspruchnahme des Eigentümers; seine Zustandsverantwortlichkeit finde in der durch die Sachherrschaft vermittelten Einwirkungsmöglichkeit auf die gefahrenverursachende Sache sowie in der Verbindung von Vorteilen und Lasten des Grundstücks ihren legitimierenden Grund. Es sei daher auch mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1, Abs. 2 GG unbedenklich, den Eigentümer eines Grundstücks allein wegen dieser Rechtsstellung zu verpflichten, von seinem Grundstück ausgehende Gefahren zu beseitigen, auch wenn er die Gefahrenlage weder verursacht noch verschuldet hat. Das Ausmaß seiner kostenmäßigen Haftung könne aber im Einzelfall durch den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz begrenzt sein. Als Anhaltspunkt zur Bestimmung der hierdurch gezogenen Grenze könne der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks nach Sanierung dienen." Qu.: Regierung von Oberbayern


Dazu verkürzt (!) einzelne Aussagen des BVerfG aus dem Urteil:


1. "Nach den dargelegten Maßstäben sind die sicherheitsrechtlichen Vorschriften über die Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers eine zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Ziel der Vorschriften ist es, unbeschadet der Haftung des Verursachers eine effektive Gefahrenabwehr auch durch den Eigentümer als Herrn der Sache sicherzustellen. Der Eigentümer hat regelmäßig die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, auf die Sache und damit auch auf die Gefahrenquelle einzuwirken. Die Zustandsverantwortlichkeit findet in der durch die Sachherrschaft vermittelten Einwirkungsmöglichkeit auf die gefahrenverursachende Sache ihren legitimierenden Grund. Der Eigentümer kann überdies aus der Sache Nutzen ziehen. Auch dies rechtfertigt es, ihn zur Beseitigung von Gefahren, die von der Sache für die Allgemeinheit ausgehen, zu verpflichten (vgl. BVerwG, DVBl 1986, S. 360 <361>). Die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung und Verwertung des Sacheigentums korrespondiert mit der öffentlichrechtlichen Pflicht, die sich aus der Sache ergebenden Lasten und die mit der Nutzungsmöglichkeit verbundenen Risiken zu tragen.

2. Daran gemessen begegnet es keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, die sicherheitsrechtlichen Vorschriften über die Zustandsverantwortlichkeit dahingehend auszulegen, dass der Eigentümer eines Grundstücks allein wegen dieser Rechtsstellung verpflichtet werden kann, von dem Grundstück ausgehende Gefahren zu beseitigen, auch wenn er die Gefahrenlage weder verursacht noch verschuldet hat.

4. Die Zustandsverantwortlichkeit findet ihren Grund in der mit dem Eigentum verbundenen Sachherrschaft sowie in der Verbindung von Vorteilen und Lasten der Sache. Wie dem Eigentümer nach geltendem Recht die Vorteile der privaten Nutzung der Sache auch dann zufließen, wenn sie ohne sein Zutun entstehen, muss er die Lasten der Sache auch dann tragen, wenn die Gefahr nicht durch ihn verursacht worden ist.

5.) Auch wenn die Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers als solche mit der Verfassung in Einklang steht, so kann sie aber im Ausmaß dessen, was dem Eigentümer zur Gefahrenabwehr abverlangt werden darf, begrenzt sein. Besondere Bedeutung hat hierbei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, der nur erforderliche und im Hinblick auf den Zweck angemessene und zumutbare Grundrechtsbeeinträchtigungen zulässt. Das ist auch bei der Belastung des Eigentümers mit den Kosten einer Sanierungsmaßnahme zu beachten. Eine solche Belastung ist nicht gerechtfertigt, soweit sie dem Eigentümer nicht zumutbar ist. Im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist die Belastung des zustandsverantwortlichen Eigentümers zu berücksichtigen und mit den betroffenen Gemeinwohlbelangen abzuwägen. Vor allem folgende Gesichtspunkte sind hierbei maßgeblich:

6. Die Belastung des Zustandsverantwortlichen mit Sanierungskosten bis zur Höhe des Verkehrswertes kann ferner in Fällen unzumutbar sein, in denen das zu sanierende Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Pflichtigen bildet und die Grundlage seiner privaten Lebensführung einschließlich seiner Familie darstellt. In solchen Fällen tritt die Aufgabe der Eigentumsgarantie, dem Träger des Grundrechts einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu sichern und ihm damit eine eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens zu ermöglichen, in den Vordergrund (vgl. BVerfGE 83, 201 <208>; stRspr). Hier ist die Grenze der zumutbaren Belastung gewahrt, wenn die Kosten die Vorteile aus der weiteren Nutzung des Grundstücks nach Sanierung nicht übersteigen. Demgegenüber kann die Grenze überschritten sein, wenn etwa der Eigentümer eines Eigenheims unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Lage das Grundstück nicht mehr halten kann.

7. Eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteigt, kann allerdings zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen hat. Ein solcher Fall liegt etwa dann vor, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten, die von früheren Eigentümern oder Nutzungsberechtigten verursacht worden sind, erworben hat oder wenn er zulässt, dass das Grundstück in einer risikoreichen Weise genutzt wird, zum Beispiel zum Betrieb einer Deponie oder zur Auskiesung mit anschließender Verfüllung. Auch derartige Umstände sind bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Wer ein solches Risiko bewusst eingeht, kann seiner Inanspruchnahme als Zustandsverantwortlicher nicht entgegenhalten, seine Haftung müsse aus Gründen des Eigentumsschutzes begrenzt sein. Denn das freiwillig übernommene Risiko mindert die Schutzwürdigkeit des Eigentümers.


8. Auch dann, wenn und soweit Risikoumstände beim Erwerb eines Grundstücks oder bei der Nutzungsgewährung an Dritte zwar erkennbar waren oder im Verlauf der Nutzung hätten erkannt werden können, der Eigentümer aber in fahrlässiger Weise die Augen davor geschlossen hat, kann dies dazu führen, dass eine Kostenbelastung über die Höhe des Verkehrswerts hinaus zumutbar ist. Für die Beurteilung der Zumutbarkeit kann der Grad der Fahrlässigkeit erheblich sein. Die Zumutbarkeit kann ferner davon beeinflusst werden, ob der Eigentümer Vorteile aus dem Risiko - etwa durch einen reduzierten Kaufpreis oder einen erhöhten Pachtzins - erzielt hat.



9. In Fällen, in denen eine Kostenbelastung über den Verkehrswert hinaus an sich zumutbar ist, kann sie nicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers bezogen werden. Dem Eigentümer ist nicht zumutbar, unbegrenzt für die Sanierung einzustehen, das heißt auch mit Vermögen, das in keinem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück steht. Dagegen kann es zumutbar sein, Vermögen zur Sanierung einzusetzen, das zusammen mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück eine funktionale Einheit darstellt, etwa wenn dieses Bestandteil eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder sonstigen Unternehmens ist. Dies gilt insbesondere für Grundvermögen, das zusammen mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück eine solche Einheit bildet. Aber auch der Zugriff auf dieses sonstige Vermögen darf nur unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes erfolgen. Wird auf Grund der mit der Sanierung verbundenen Kostenbelastung die Fortführung des Unternehmens oder Betriebs gefährdet, ist bei der Abwägung das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, weil sich die Belastung für den Betroffenen faktisch wie eine Enteignung ohne angemessene Entschädigung auswirkt. Die völlige oder ersatzlose Beseitigung einer Rechtsposition kann im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums jedoch nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht kommen (vgl. BVerfGE 83, 201 <212 f.>).


10. Die Zumutbarkeit der mit der Zustandsverantwortung zu tragenden Kostenlasten kann demnach nicht generell an der gesamten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers gemessen werden. Die Eigentumsgarantie bezweckt den Schutz des konkreten Bestands des Eigentums in der Hand des Eigentümers. Eine unverhältnismäßige Beschränkung der Privatnützigkeit einer durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten vermögenswerten Position wird nicht dadurch verhältnismäßig, dass der Eigentümer sie auf Grund seines sonstigen Vermögens ausgleichen und ertragen kann.

10. Solange der Gesetzgeber, dem es nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG obliegt, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, die Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit nicht ausdrücklich regelt, haben die Behörden und Gerichte durch Auslegung und Anwendung der die Verantwortlichkeit und die Kostenpflicht begründenden Vorschriften sicherzustellen, dass die Belastung des Eigentümers das Maß des nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 GG Zulässigen nicht überschreitet. Sie haben insbesondere anhand der vorstehend genannten Kriterien eine dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit genügende Begrenzung der finanziellen Belastung des Grundeigentümers im Rahmen einer ausschließlich auf seine Zustandsverantwortlichkeit gestützten Altlastensanierung zu gewährleisten.

11. Ordnet die Verwaltung Sanierungsmaßnahmen an, so ist damit nach der einfachgesetzlichen Regelung die volle Tragung der Kosten durch den Pflichtigen verbunden. Ist die Kostenbelastung aber wegen fehlender Zumutbarkeit von Verfassungs wegen begrenzt, muss die Verwaltung auch über die Begrenzung der Kostenbelastung des Zustandsverantwortlichen entscheiden (vgl. BVerfGE 100, 226 <246>). Ein Eigentümer, der eine ihn in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beeinträchtigende behördliche Sanierungsanordnung wegen der damit verbundenen Kostenbelastung für unverhältnismäßig hält, muss sie im Verwaltungsrechtsweg anfechten. Lässt er diesen Verwaltungsakt bestandskräftig werden, so kann er eine Begrenzung seiner Kostenbelastung oder eine (Teil-)Erstattung aufgewandter Sanierungskosten nicht mehr geltend machen. Der Eigentümer muss also entscheiden, ob er die seine Zustandsverantwortlichkeit aktualisierende Sanierungsanordnung hinnehmen oder anfechten will. Diese Entscheidung kann er sinnvoll nur treffen, wenn er weiß, ob er unbegrenzt mit den Kosten belastet wird oder mit welcher Kostenbelastung er höchstens zu rechnen hat. Sind der Verwaltung die Gründe der Unzumutbarkeit im Zeitpunkt der Sanierungsanordnung nicht oder nicht vollständig bekannt, so dass über die Kostentragung zu diesem Zeitpunkt noch nicht abschließend entschieden werden kann, ist die Sanierungsverfügung mit dem Vorbehalt einer gesonderten Entscheidung über die Kostentragung zu verbinden.

Auch die Verwaltungsgerichte müssen wissen, ob und wieweit der Eigentümer mit Sanierungskosten belastet wird, um die Rechtmäßigkeit eines in Eigentumspositionen eingreifenden Verwaltungsakts abschließend beurteilen zu können (vgl. BVerfGE 100, 226 <246>).


Ich empfehle Ihnen, das vollständige Urteil zu Ihrer Entscheidungsfindung bei zuziehen, da der Rahmen dieser Ferndiagnose dies nicht gestattet und auch die Beratung eines/r Kollegen/in vor Ort nicht ersetzen kann. Insbesondere nicht die Frage klären kann, ob die hier dargestellten Grundsätze des BVerfG auf Ihren konkreter Fall ganz oder teilweise anzuwenden ist.

Hier also das Urteil: http://www.bverfg.de/entscheidungen/rs20000216_1bvr024291.html




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2014 | 21:47

Sehr geehrter Herr Burgner,

so wie ich es verstehe, bezieht sich das von Ihnen zitierte Urteil auf Altlasten in Gebäuden, was nicht Hintergrund meiner Frage war.

Mir geht es nicht um Altlasten gemäß Definition des Urteils ("Altlasten sind zum einen stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen), und zum anderen Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist (Altstandorte), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.")

Mir geht es um Baufälligkeit etc. Die Garage dient ja dazu, dass die Personen der angrenzenden Wohnhäuser da parken können. Wenn ich sie nun renovieren müsste weil bspw. das Dach schwer undicht ist, so dass die Garage nicht mehr benutzbar wäre, was passiert dann?
Kann die Garage da einfach stehen und nichts passiert? (mir ist klar dass ich Versicherungen brauche damit niemandem auf dem Gelände was zustößt aber mir geht es nicht darum, sondern um die Verpflichtung zur Renovierung damit die Garage nutzbar bleibt im Sinne des eigentlichen Zwecks "Parken für Anwohner")
Oder kann mir der Staat die Renovierung aufzwingen und wenn ja, bin ich haftbar mit meinem ganzen Eigentum oder kann ich wenn ich nicht investieren mag weil es weit über den Wert der Garage hinausgeht, auf Renovierung verzichten und werde "nur" enteignet?

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2014 | 23:46

Gerne dies zu Ihrer Nachfrage:

Insbesondere der vorletzte Abschnitt (14 d) zeigt, dass das Urteil – unbeschadet der eingangs zitierten Definition der „Altlast" – das Verfahren und die Grundsätze regelt, welches die Verwaltungsgerichte zu beachten haben.

Und das sind genau jene Gerichte, die Ihrer Schilderung nach über Ihre potentielle bauordnungsrechtliche Inanspruchnahmen als Miteigentümer eines für Menschen zugänglichen Objekts bei einer Gefahr für die Sicherheit und Ordnung urteilen.

Denn Bauaufsichtsbehörden (historisch Baupolizeibehörden genannt) sind Sonderordnungsbehörden im Sinne des Ordnungsbehördengesetzes mit den dort genannten hoheitlichen Eingriffsbefugnissen.


Im Bauordnungsverfahren werden u.a. mangelnde Unterhaltung baulicher Anlagen, die eine Gefahr darstellen, geahndet und zwar mit Ordnungsverfügungen mit der Eingriffsqualität von belastenden Verwaltungsakten.

Das kann über den Erlass einer Nutzungsuntersagung sogar bis hin zu dem Erlass einer Baubeseitigungsanordnung gehen.


Gerade auch bei Letzterem gilt zwar auch der Grundsatz der oben zitierten Verhältnismäßigkeit. Allerdings gibt es auch Zwangsmittel, etwa Zwangsgeld, Ersatzvornahme oder im Extremfall Ersatzzwangshaft (bei Uneinbringlichkeit), neben (!) Bußgeld, falls eine schuldhafte Ordnungswidrigkeit mit der Störung einhergeht.

Einem „Renovierungsverzicht" im Sinne Ihrer Anfrage könnte deshalb die Behörde etwa mit der Ersatzvornahme begegnen.


Dazu siehe etwa § 59 Verwaltungsvollstreckungsgesetz für das Land NRW:


(1) Wird die Verpflichtung, eine Handlung vorzunehmen, deren Vornahme durch einen anderen möglich ist (vertretbare Handlung), nicht erfüllt, so kann die Vollzugsbehörde auf Kosten des Betroffenen die Handlung selbst ausführen oder einen anderen mit der Ausführung beauftragen.

(2) Es kann bestimmt werden, dass der Betroffene die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme im Voraus zu zahlen hat. Zahlt der Betroffene die Kosten der Ersatzvornahme oder die voraussichtlich entstehenden Kosten der Ersatzvornahme nicht fristgerecht, so können sie im Verwaltungszwangsverfahren beigetrieben werden. Die Beitreibung der voraussichtlichen Kosten unterbleibt, sobald der Betroffene die gebotene Handlung ausführt.

...gekürzt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der Möglichkeiten des Forums weiter helfen und verbleibe,
mit besten Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

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