Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 11 weitere Antworten zum Thema Umbau.
Wir haben folgendes Problem:
Am 10.09. wurden wir durch einen Aushang am Briefkasten informiert, dass das Haus eingerüstet wird, weil die Erker im Wohnzimmer abgerissen werden.
Erst nach telefonischer Nachfrage durch uns, wurde uns mitgeteilt, dass am gesamten Haus die Erker angerissen werden und deswegen eine Staubwand ins Wohnzimmer eingezogen und der Heizkörper entfernt werden muss und die Bauarbeiten ca 4 bis 6 Wochen mindestens dauern sollen.
Wir baten die Hausverwaltung uns schriftlich mitzuteilen, welche Arbeiten am Haus und in der Wohnung durchgeführt werden müssen. Uns wurde 2 Tage später ohne konkrete Angaben
von Dauer und Umfang mitgeteilt, dass die Erker abgerissen werden und deswegen Heizkörper entfernt und Staubwand eingezogen werden muss.
Am 24.09. wollten wir für 13 Tage in Urlaub fliegen. Aber vorher musste noch der Heizkörper entfernt und die Staubwand eingezogen werden. Daher haben wir umdisponiert( meine Lebensgefährtin arbeitet in Wechselschicht im Pflegedienst und hatte in den 9 Tagen vor Abreise durchgängig Nachtschicht), so dass vor unserer Abreise diese Arbeiten auch stattfinden konnten, was ein Entgegekommen unsererseits war, da diese Arbeiten erst später stattfinden sollten und wir dann nicht zuhause gewesen wären. Wir wollten eine Verzögerung vermeiden, durch die Kurzfristigkeit mit der die Arbeiten angekündigt wurden.
Wir wurden lediglich immer wieder durch unsere Nachbarin informiert, wann nun Staubwand bzw. Heizkörper gemacht werden solln. Sie ist sozusagen das Sprachrohr der Verwaltung. Desweiteren mussten wir unsere Haustiere auch anderweitig unterbringen und das 2 Wochen vorher als geplant, da wir die Tiere nicht bei dem Lärm in der Wohnung lassen konnten.
Wir stellten per Einschreiben die Mieten von September, Oktober und November unter Vorbehalt einer Mietminderung und baten nochmals um genau Auskunft, wann welche Arbeiten durchgeführt werden und wie lange das ganze Bauvorhaben gehen soll, wer die Kosten der Endreinigung und der Renovierung des Wohnzimmers übernimmt. Desweiteren baten wir um eine Stellungnahme inwieweit seitens der Verwaltung die Miete gemindert werden soll. Doch auch nachdem wir nach 14 Tagen aus dem Urlaub wiederkamen, hatten wir kein Schreiben seitens der Verwaltung. Wir hatten vor der Abreise noch 2x mit der Verwaltung telefoniert, wurden aber immer wieder barsch abgewiesen.
Unserer Nachbarin hatten wir zur Sicherheit einen Wohnungsschlüssel dagelassen, für evtl. Notfälle oder das Handwerker doch nochmal in die Wohnung müssten. Wir haben explizit darauf hingewiesen, dass dies nur im äußersten Notfall geschehen solle, da wir Hi-Fi Geräte und sonstige Equipment in nicht unerheblichen Umfang in der Wohnung haben, unabhängig davon, wollten wir keine Fremden in unserer Abwesenheit in unserer Wohnung haben. Nachdem meine Lebensgefährtin, nach unserer Heimkehr, bei der Nachbarin den Schlüssel abholte, teilte Sie uns mit, dass der Hausverwalter mit dem Schlüssel von uns, unsere Wohnung betreten hat, um die eingezogene Staubwand zu begutachten. Wir wurden darüber weder vorher noch nachher durch die Verwaltung informiert. Dazu ist anzumerken, dass unsere Nachbarn wie auch die Nachbarin eine Staubwand eingezogen bekommen haben, er aber dort nicht nachgeschaut hat.
Die ganze Problematik gründet darin, dass wir sozusagen 14 Tage vor Beginn der Bauarbeiten und erst nach telefonischer Nachfrage unsererseits über die anstehenden Bauarbeiten informiert wurden. Unser Urlaub wurde knapp 3 Wochen vorher gebucht. Hätte man uns rechtzeitig informiert, hätte man das ganze einfacher und entspannter gestalten können und evtl. sogar vermeiden können, dass wir nicht zuhause sind. Bei den aktuellen Witterungsverhältnissen ist das Wohnzimmer auch eiskalt, so dass wir nur mit Decke und dicken Socken uns darin abends aufhalten können. Es war seit Monaten klar, dass Arbeiten am Erker notwendig sind, aber es wurde immer wieder über Renovierung und nicht Abriss gesprochen und konkrete Termine waren auch nicht im Gespräch.
Zum 5.10. wurde seitens der Verwaltung die volle Miete für Oktober von unserem Konto abgezogen.
Nun unsere Fragen:
Durch die Staubwand müssen wir 24 Std. am Tag, wenn wir uns im Wohnzimmer aufhalten, das Licht einschalten. Dazu kommt, dass bei den aktuellen Witterungsverhältnissen, wir das Wohnzimmer nicht beheizen können, da der Heizkörper im Wohnzimmer fehlt. Dazu kommt, dass die Aussenwand komplett entfernt wurde und die Staubwand nur aus Spannplatten besteht und keine Isloierung hat. Weitere Heizkörper haben wir nur im Schlafzimmer und in der Küche. Inwieweit können wir die Miete aufgrund des Lärms, des Drecks, der Staubwand, des fehlenden Heizkörpers mindern? Der Heizkörper wurde am 21.09.2010 entfernt und am 22.09.2010 wurde die Staubwand eingezogen, wodurch uns gute 8 bis 10qm fehlen, unabhängig von fehlendem Tageslicht und der Tatsache dass wir nur mit Decke und dicken Socken im Wohnzimmer sitzen können.
Können wir ein Teil der gezahlten Miete von Oktober, die durch Einzugsermächtigung abgebucht wurde, zurückholen?
Können wir den Mehrverbrauch der uns an Strom und Gas entsteht dem Vermieter in Rechnung stellen?
Desweiteren wurde begonnen im Erdgeschoss zwei Wohnungen kernzurenovieren, wodurch der Hausflur vor Dreck steht und es auch hier zu Lärmbelästigungen kommt. Die Handwerker ziehen sich Strom aus dem Hauptverteilerkasten, wo alle Zähler angebracht sind und der Müll wurde zum Teil in die Mülltonnen der anderen Mieter geworfen. Inwieweit können wir dies auch in eine evtl. Minderung miteinfließen lassen, da der Strom für die Bauarbeiten wohl über den Allgemeinstromzähler, wo auch die Hausbeleuchtung läuft, abgerechnet wird. Und der Dreck bleibt ja auch nicht nur im Erdgeschoss sondern wandert durchs ganze Haus und selber bringt man ja auch Dreck mit in die Wohnung hinnein, abgesehen davon, dass in unserem Altbau die Türen auch nicht die dichtesten sind.
Inwieweit durfte der Hausverwalter ohne unsere Erlaubnis bzw. ohne eine vorherige Ankündigung unsere Wohnung betreten, um lediglich die Staubwand zu begutachten? Zwichen Einbau der Staubwand und unserer Abreise lagen immerhin 3 Tage, so dass dies auch ohne Probleme vorher hätte passieren können. Unser Hausverwalter wurde auch über Abreise und Dauer unseres Urlaubs informiert. Es bestand weder Gefahr in Verzug, noch war ein Handwerker bei Besichtigung durch den Verwalter mit dabei, was ggf. noch eine Rechtfertigung dargestellt hätte.
Vielen Dank für Ihre Auskunft.
-- Einsatz geändert am 11.10.2010 10:02:52
Antwort geschrieben am 11.10.2010 11:24:09 
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Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Walther-Nernst-Straße 1, 12489 Berlin, Tel: (030) 467240570, Fax: (030) 467240579
Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Internet und Computerrecht, Gewerblicher Rechtsschutz, Zivilrecht, Wirtschaftsrecht
Bewertungen: 25
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vielen Dank für die Anfrage, die ich gern wie folgt beantworte:
Da die Wohnung mangelhaft ist, können Sie die Miete mindern. Die Miete kann für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel vorhanden ist. Während dieser Zeit ist die Miete automatisch gemindert. Sie müssen dem Vermieter die gerügten Mängel lediglich konkret mitteilen und sich auf ihr Minderungsrecht berufen (BGH WuM 1997, 488; BGH, WuM 1991, 544; BGH, ZMR 1985, 403; BGH, WuM 1987, 53). Da die Miete im Voraus gezahlt wird, ist es auch zulässig, die Kürzung im darauf folgenden Monat vorzunehmen.
Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem konkreten Einzelfall und nach Art und Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Zur Höhe der Mietminderung gibt es eine Vielzahl von Einzelentscheidungen, wobei zu berücksichtigen ist, dass ein anderes Gericht oder ein anderer Richter in vergleichbarer Sache völlig anders entscheiden kann. Die nachfolgenden Entscheidungen dienen also lediglich zur Orientierung.
Ein Heizungstotalausfall in der Heizperiode rechtfertigt eine Minderung bis zu 100 % (so LG Coburg, Az.: 32 S 139/00). Sie schilderten allerdings, dass lediglich der Heizkörper im Wohnzimmer entfernt wurde. Die Beeinträchtigung dürfte demnach geringer sein.
Es kommt darauf an, welche Raumtemperatur durch die übrigen Heizkörper erreicht werden kann. Die Heizungsanlage muss so eingestellt werden können, dass in der Zeit von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr eine Raumtemperatur von 20 ° bis 22 °C erreicht werden kann (vgl. LG Köln, WuM 1980, 17; LG Hamburg, WuM 1980, 126) sowie nachts zwischen 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr von mindestens 18 °C (LG Berlin, NZM 1999, 1039). Sollte in der Heizperiode lediglich eine Raumtemperatur von 16 °C bis 18 °C erreicht werden können, ist eine Minderung von 20 % - 30 % angemessen (AG Görlitz, WuM 1998, 180: 30 %; AG Köln, WuM 1978, 189: 20 %). Auch das AG Berlin-Spandau hat bei einem Heizungsausfall im Oktober eine Minderung von 20 % als angemessen erachtet (Az.: 3 C 209/81).
Hinsichtlich der Verdunkelung durch eine Staubwand verweise ich auf ein Urteil des AG Hamburg (WuM 1996, 30), welches eine Mietminderung von 15 % als angemessen erachtet hat, wenn das Haus aufgrund von Bauarbeiten eingerüstet und mit Planen verhangen wurde, dass die Balkone nicht genutzt werden konnten und die Wohnung übermäßig abgedunkelt wurde.
Die störenden Einflüsse durch die Bauarbeiten im Haus (Dreck, Lärm, Gerüche) rechtfertigen eine Minderung von mindestens 20 bis 25 %.
Allerdings sind die Minderungsquoten nicht zu addieren, sondern es ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen. Nach den von Ihnen geschilderten Umständen halte ich eine Minderung von mindestens 30 % bis 35 % für angemessen.
Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Bruttomiete, also die insgesamt gezahlte Miete einschließlich Heiz- und Nebenkosten (BGH, WuM 2005, 573; WuM 2005, 384).
Rein vorsorglich weise ich darauf hin, dass der Vermieter Sie wegen der Minderung nicht kündigen kann. Selbst bei einer überhöhten Minderung gibt es kein Kündigungsrecht, wenn nicht schuldhaft vollkommen überhöht gemindert wird (BVerfG, WuM 1989, 278; BGH, WuM 1997, 488).
Grundsätzlich können Sie den Mehrverbrauch, der Ihnen an Strom und Gas entsteht, dem Vermieter in Rechnung stellen. Doch ich befürchte, dass der Nachweis, welche konkreten Kosten dies sind, recht schwierig sein dürfte. Vielmehr empfehle ich, die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum des Mangels entsprechend der Minderungsquote zu kürzen. Denn die Minderung betrifft – worauf ich bereits hingewiesen hatte – auch die Heiz- und Nebenkosten.
Zum eigenmächtigen Betreten der Wohnung durch den Vermieter oder dessen Erfüllungsgehilfen ist anzumerken, dass dieses grundsätzlich unzulässig ist. Der Hausverwalter durfte ohne ihre Erlaubnis und ohne vorherige Ankündigung die Wohnung nicht betreten. Der Vermieter hat zwar ein Besichtigungsrecht im Rahmen der Vorbereitung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, doch hätte er die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und auch die Interessen des Mieters (Arbeitszeiten, Urlaub etc.) berücksichtigen müssen.
In dem von Ihnen geschilderten Fall, konnte der Vermieter aber meines Erachtens von einem Einverständnis ausgehen. Sie haben geschildert, dass Sie dem Betreten der Wohnung „für eventl. Notfälle oder das Handwerker doch nochmal in die Wohnung müssten" zugestimmt haben. Offensichtlich ist ihre Nachbarin davon ausgegangen, dass die Zustimmung auch für die Begutachtung der eingezogenen Staubwand durch den Hausverwalter galt. Die Schlüsselübergabe durch ihre Nachbarin dürfte als konkludente Einwilligung (d.h. durch schlüssiges Verhalten) verstanden werden.
Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung geholfen zu haben. Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Die Beurteilung basiert auf den Angaben aus Ihrer Frage. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.
Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich für eine etwaige Rückfrage zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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