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Überzogene Kosten für Sonderwünsche - Welche Optionen hat man als Käufer


| 15.02.2017 22:46 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

Wir haben am 22.5.2015 den Kaufvertrag für eine schlüsselfertige Wohnung abgeschlossen. Dies geschah unter der Prämisse, dass wir Fliesen statt Parkett als Sonderwunsch in der Wohnung verlegt bekommen. Während der Bemusterung am 17.05.2016 haben wir diesen Wunsch wiederholt und sogar den Typ der Wunschfliesen schon genau benannt. Von der Baufirma wurde uns damals mitgeteilt, dass der Fliesenleger noch nicht festgelegt sei und dass dieser Wunsch geklärt wird, sobald der Fliesenleger nominiert sei. Auf jeden Fall wolle man den Sonderwunsch in der Vergabe schon berücksichtigen. Am 23.12.2016 teilte uns das Bauunternehmen mit, dass der Fliesenleger nominiert sei und wir uns bei einem Fliesenhändler ein Angebot erstellen lassen sollten, was wir am 28.12.2016 taten. Der Fliesenhändler sollte dann dieses Angebot der Baufirma weiterleiten, die dieses dann – nach einer Überarbeitung – an uns schicken wollten.

Nach 6 Wochen am 7.2.2017 erhielten wir nun ein Angebot für den Sonderwunsch (alle Kosten netto), welches den Listenpreis für die Fliesen 73,25€/m², minus 18,90€/m² Abzug für das Parkett (aus Standartausstattung), plus 35€/m² Mehraufwand auf Grund der Größe der Fließen, plus 9,8€/m² auf Grund von Mehraufwand für Nivellierungsarbeiten, plus 20% GU-Aufschlag.
Das Angebot haben wir nicht akzeptiert, da wir uns in der Zwischenzeit selbst drei Angebote für die Fließen zu 35€/m²eingeholt und an die Baufirma weitergeleitet hatten und den sehr geringen Abzug für das Parkett in Frage stellen, genauso wie die Höhe des GU-Zuschlages (insgesamt 1973€ netto). Darüber hinaus wollten wir auch verstehen ab welcher Fliesengröße die Mehrkosten für die Bearbeitung und Nivellierungsarbeiten anfallen.

Als Antwort der Baufirma kam heute (15.2.2017) folgendes:
• Besondere Fliesen sind vertraglich nicht vorgesehen und stellen ein Entgegenkommen des Bauherrn einer Sonderwunschvereinbarung dar. Wie Sie Ihrem Kaufvertrag entnehmen können, ist der Bauherr nicht verpflichtet, Sonderwünsche zu berücksichtigen.
• Ein Bauherrnzuschlag ist keine außergewöhnliche oder willkürliche Vorgehensweise, sondern dient der Kostendeckung auf Bauherrnseite für Ihren Sonderwunsch.
• Fliesen Kosten: Das Ihnen vorliegende Angebot der Fa. XXX ist vollständig und bedarf keiner weiteren Überarbeitung
• Ich möchte Sie darauf aufmerksam machen, dass wenn die Entscheidung zu Ihrem Kundensonderwunsch nicht bis zum 17.02.2017 final getroffen und unterzeichnet wurde, wir dann in Ihrer Wohnung den vertraglich geschuldeten Standardparkett verlegen lassen.
• Ein Baustopp Ihrer Wohnung bis zur finalen Klärung und Einigung über das Angebot der „Besonderen Fliesen" führt sicher zu einem späteren Bezugsfertigkeitstermin als dem und würde außerdem den Bauablauf stören.
• Ebenso würden in diesen Fall, neben den normalen Kosten, die durch den Bauherrnzuschlag gedeckt sind, gegebenenfalls weitere Kosten (wie erhöhter Koordinationsaufwand) anfallen, welche wir Ihnen dann zusätzlich in Rechnung stellen müssten.

Unserer Antwort hierzu war am 15.2.2017 die folgende:

• Der Fliesensonderwunsch war für uns kaufentscheidend wie durch den Verkäufer und die Notarin bestätigbar.
• Wir haben auch nach der Nominierung des Fliesenlegers keine Zeit verstreichen lassen und waren innerhalb einer Woche (28.12.2016) bei dem Fliesenhändler um ein Angebot erstellen zu lassen. Leider hat die Angebotserstellung Ihrerseits daraufhin 6 Wochen gedauert.
• Das Angebot ist inakzeptabel und entspricht in keiner Weise den üblichen Marktpreisen (den GU Zuschlag noch ausgenommen). Aber die Angebotspreise der Fliesen entsprechen 1:1 den Katalogpreisen, die wirklich niemand zahlt. Vor allem kein Handwerker, der sein Material zu Marktpreisen bezieht.
• Die Angebote, die wir eingeholt haben zeigen einen Marktpreis von weniger als der Hälfte Ihres Angebotspreises
• Zudem erscheint uns die die Verrechnung des Parkettpreises weiterhin sehr gering. 18,90€/qm liegt weit unterhalb der Marktpreise.
• Wir hoffen, dass Sie die Fliesenpreise der Fa. XXX noch verhandeln können und bitten Sie die Gegenrechnung des Parketts zu überprüfen.
• Was die Zeitschiene angeht, können Sie uns keinen Vorwurf machen. Deshalb akzeptieren wir die Frist vom 17.02.2017 nicht.
• Eine Wohnung mit Parkett werden wir zudem nicht abnehmen.

Unsere Frage an Sie ist nun, welche Optionen wir gegenüber der Baufirma haben?
• Können wir darauf bestehen, den Boden zu marktüblichen Preisen zu bekommen sowie Details zu den Zuschlägen zu erhalten?
• Können wir alternativ
• erwirken, dass die Wohnung ohne Boden übergeben wird, so dass wir den Boden selbst verlegen können?
• Oder gibt es noch andere Möglichkeiten diese Wucherpreise zu umgehen?
• Ist die 2-tägige Frist von Seiten der Baufirma für die Angebotsunterzeichnung ohne die Möglichkeit einer Nachverhandlung rechtlich haltbar?

Für eine schnelle Antwort wären wir dankbar!
15.02.2017 | 23:32

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragensteller,

vorrangig ist in der Praxis regelmäßig entscheidend, was zuvor zu den Sonderwünschen schriftlich in den Verträgen vereinbart ist. Der Beweis mündlicher Abreden gelingt ohne Zeugen zumeist vor Gericht nicht.

Anders uU, wenn dies Verkäufer oder Notar noch erinnern sollten. In dieser Hinsicht sollte man schon einmal Rücksprache mit denselbigen halten, ob sie sich erinnern können.

Dann verändert sich die Lage zu Ihren Gunsten.

Wenn aber das Angebot doppelt so teuer wie der Marktpreis sein sollte, ist in der Tat Wucher iSd § 138 BGB zu bejahen. Aber auch bei eindeutig vom Marktpreis abweichenden Preisen ist iSd des § 241 Abs. 2 BGB die Einholung eines zweiten Angebots durch den Bauträger zwingend.

Sicherlich ist auch ein Teilrücktritt hinsichtlich der Fliesen denkbar nach vorheriger (!) Fristsetzung. Hinzu kommt scheinbar der fehlerhafte Ansatz des zu verrechnende Parkettpreises.

Allerdings würde ich Ihnen davor dringend anraten zuerst (!) per Einwurfeinschreiben eine Frist zur Abgabe anderer Angebote durch den Bauträger zu setzen unter Angabe des Preis- und Leistungsrahmens oder wahlweise dem Bauträger zu ermöglichen unter Fristsetzung unter Verweis auf die ursprgl. Vereinbarung eines der von Ihnen beigebrachten Angebote anzunehmen.

Nach fruchtlosem Fristablauf ist dann ein Teilrücktritt / Schadensersatz denkbar, wobei grundsätzlich die Fertigstellung des Werkes ja nur zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt geschuldet ist. Erst bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung wäre ein vorzeitiger Teilrücktritt denkbar.

Deswegen mein Rat: setzen Sie erst per Einwurfeinschreiben eine Frist zur Abgabe anderer Angebote bis zum 26.2.2017 unter Verweis auf § 134 BGB bzw. § 241 Abs. 2 oder der wahlweisen Annahme eines der von Ihnen beigebrachten Angebote. Nach fruchtlosem Fristablauf dürfte der Gegner im Verzug sein. Sie können dann einen RA vor Ort auf seine Kosten einschalten, um die Verträge abschließend zu prüfen und mehr Druck aufzubauen.

Die zweitägige Frist ist natürlich viel zu kurz bemessen und dient alleine dem Aufbau von Druck auf Sie. Ein einseitiges Rücktrittsrecht und den Einbau des Parketts gegen ihren Wunsch müsste man grds. auch vertraglich vereinbart haben. Auch dies ist eher als Drohgebärde zu werten.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2017 | 09:55

Hallo Herr Saeger,

vielen Dank für die schnelle und detaillierte Beantwortung der Frage.

Könnten sie uns bitte noch den Begriff des TEILRÜCKTRITTS näher erläutern, wir verstehen dessen Bedeutung noch nicht.
Ist in diesem Zusammenhang darunter zu verstehen, dass wir auf den Einbau des Parketts verzichten können und den Einbau der Fliesen in Eigenleistung vornehmen können?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2017 | 10:01

Sehr geehrte Fragensteller,

§ 323 Abs. 5 S. 1 BGB befasst sich mit der Frage, ob nur ein teilweiser ( konkrete Einzelleistung ) oder auch ein Rücktritt vom ganzen Vertrag möglich ist:

"(5) Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist."

Mit BGH, Urteil vom 16.10.2009 - V ZR 203/08 könnte hier neben dem einen so oder so zustehenden Teilrücktritt auch ein Gesamtrücktritt in Frage kommen, aber eben erst nach angemessener Fristsetzung entsprechend dem Vertrag. Setzen Sie also die Frist wie vorgeschlagen und mandatieren dann bitte einen Kollegen vor Ort, wenn diese fruchtlos verstreichen sollte.

MfG
RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 17.02.2017 | 11:06


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