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Übernahme eines laufenden gewerblichen Mietvertrags - was ist zu beachten?


| 02.12.2013 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Zusammenfassung: Bei Übernahme eines gewerblichen Mietvertrages tritt der neue Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem laufenden Vertrag ein.


Sehr geehrte Damen und Herren,

als angehender Freiberufler möchte ich eine kleine Gewerbeimmobilie (Praxis, 50m2) anmieten und dafür einen laufenden Gewerbemietvertrag übernehmen, indem ich als Nachmieter an Stelle des gegenwärtigen Mieters einsteige. Der nahtlose Mieterwechsel soll mit Februar kommenden Jahres vollzogen werden.

Der Vorteil für mich, den laufenden Mietvertrag zu übernehmen und nicht einen neuen Vertrag mit der Hausverwaltung abzuschließen, liegt darin, dass zum einen der (halbwegs günstige) Mietzins nicht wie bei einem Neuvertrag nach oben angepasst wird, zum anderen, dass es mir vor dem Hintergrund schwer absehbarer Geschäftsentwicklung überaus recht ist, zunächst nur für die Restlaufzeit des laufenden Vertrages gebunden zu sein (etwas mehr als 1 Jahr, mit einseitiger Verlängerungsoption um weitere Jahre) und nicht in der ungewissen Gründungsphase einen befristeten Neuvertrag fest auf mehrere Jahre abschließen zu müssen.

So weit klingt alles erst mal gut, Unbehagen bereiten mir so manches Detail, deren Einordnung ich mich hier durch Auskunft eines Rechtsexperten rückversichern möchte.

Die Hausverwaltung akzeptiert auf dem Kulanzweg den vorzeitigen Ausscheidewunsch des gegenwärtigen Mieters, sofern ich "mit allen Rechten und Pflichten" in den bestehenden Mietvertrag einsteige bzw. diesen nahtlos ab Februar übernehme. Mit dem gegenwärtigen Mieter wird eine entsprechende Austrittserklärung vereinbart so dass dieser bis Ende Januar Mieter ist, tagsdrauf ab 1. Februar dann ich.

Da ich den laufenden Mietvertrag übernehme, wird es durch die Hausverwaltung keine formale Abnahme des Mietobjekts vom Vormieter und Übergabe an mich geben. Ich organisiere den Wechsel mit dem Mieter selbst, muss zusehen, dass ich die Schlüssel erhalte, der jetzige Mieter seine Einrichtung räumt ...

Etwas flau im Magen ist mir bei folgender Formulierung im Nachtragsentwurf zum bestehenden Mietvertrag, wo steht, dass ich als eintretender Mieter "alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel anfallen" zu tragen habe. Ich kann nicht einschätzen, was hier alles auf mich zukommen könnte, die Formulierung wirkt fast blankoartig.

Zudem meinte die Hausverwaltung, dass es nach meinem Eintritt alleine meine Angelegenheit sei, mich hinsichtlich der im kommenden Herbst erfolgenden Betriebskostenabrechnung für 2013 mit dem Vormieter zu verständigen (also dass er bei im Falle einer Rückzahlung von mir das Geld erhält oder aber im Falle einer Nachforderung, ich das anteilige Geld von ihm zu erhalten habe). Die Hausverwaltung würde sich damit jedenfalls ausschließlich an mich wenden.

Mein Auskunftsbedarf wäre diesbezüglich:

Was würden Sie mir empfehlen, um einen möglichst "sauberen" Mieterwechsel und komplikationslosen Übergang zwischen mir und dem Vormieter im Februar hinzubekommen? Wäre es am besten, dies in einem eigenen Vertrag zwischen ihm und mir zu regeln? Was gehört Ihres Erachtens noch in den Nachtrag zum Mietvertrag hinein, den dann die Hausverwaltung, der Vormieter und ich unterzeichnen werden?

Wie kann ich verhindern, dass ich im Herbst 2014 auf den Nebenkostennachzahlungen 2013 sitzen bleibe, weil der Vormieter diese nicht bezahlt (auch umgekehrt, wie kann der Vormieter sichergehen, von mir ein etwaiges Guthaben zurückzuerhalten)?

Sehen Sie die Formulierung der Hausverwaltung, dass ich als eintretender Mieter für alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel anfallen, aufzukommen habe, als kritisch an, da zu weit gefasst? Wäre es ratsam, diese Formulierung ggf. noch zu spezifizieren? Eigentlich will ich, dass der Vormieter alle anfallenden Kosten des Mieterwechsels übernimmt, er dessen Mietspuren auf seine Kosten beseitigt (immerhin profitiert besonders auch er sehr davon, dass ich in den Vertrag einsteige und er daraus entlassen wird).

Grundsätzlich sehe ich das Problem, dass es (auch im Sinne der Planungssicherheit und Vorlaufzeit) gut wäre, den Vertrag über die Mietübernahme ab Februar noch dieses Jahr zu unterzeichnen.

Ich habe die Praxisräume bereits besichtigt und sie sind gegenwärtig in gutem Zustand, wurden im letzten Jahr vollständig renoviert. Was aber ist für den Fall, dass zB im Januar (also noch in der Zuständigkeit des Vormieters) in der Praxis noch irgendetwas beschädigt wird oder zwischenzeitlich noch Mängel auftreten ich aber bereits unterschrieben habe, ab Februar alle Pflichten zu übernehmen? Denn es heißt ja im Mietvertrag, dass der Mieter den gegenwärtigen Zustand der Mietsache, der ihm bekannt sei, als vertragsgerecht anerkennt. Zudem, dass alle spätere Einwendungen wegen offener oder verdeckter Mängel ausgeschlossen seien. Mit der (schon jetzt zu unterschreibenden) Vertragsübernahme ab Februar stimme ich dem ja fast blindlings zu, da es ja keine formale Übernahme bzw. ein Protokoll darüber zwischen Vormieter und mir gibt. Da müsste ich also darauf vertrauen und hoffen, dass bis dann nichts mehr passiert. Das erscheint mir doch sehr unbefriedigend.

Welche Lösung schlagen Sie mir vor, wie kann ich mich hier am besten gegen absichern, wie eine risikolimitierende Abgrenzung gegenüber dem Vormieter vornehmen, wenn die Hausverwaltung meint, wir müssen das unter uns regeln?

Vielen Dank für Ihre juristische Einschätzung und Empfehlung rund um diesen Sachverhalt gewerbliche Mietvertragsübernahme!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Man muss zunächst darauf hinweisen, dass ohne Kenntnis des gesamten Vertragstextes und angesichts des hier geltenden Zeitlimits eine endgültige Einschätzung nicht möglich ist.

Sie müssen in der Tat das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vormieter und das Verhältnis zum Vermieter unterscheiden. Die gewählten Formulierungen sind für sich genommen nicht ungewöhnlich, es ist vielmehr üblich das in derartigen Fällen so verfahren wird.

Nach außen, also gegenüber dem Vermieter, sind Sie ab Februar 2014 in der Verpflichtung. Es ist daher dringend zu empfehlen, mit dem Vormieter eine eigene Vereinbarung zu treffen. Dies muss nicht im eigentlichen Mietvertrag mit geregelt werden. In diese Vereinbarung gehört in jedem Fall, dass der Vormieter intern für die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2013 aufkommt und Ihnen auf erste Aufforderung und Nachweis eine etwaige Nachzahlung erstattet. Umgekehrt steht dann natürlich dem Vormieter auch ein Guthaben zu.

In die Vereinbarung gehört weiter, dass eine Übergabe Ende Januar 2014 stattfindet und man den Zustand in einem Protokoll festhält. Es muss geregelt werden, dass der Vormieter für die Beseitigung von Beschädigungen aufkommt, die bis zur Übergabe entstanden sind. Auch die Frage von Schönheitsreparaturen muss geklärt sein. Es macht natürlich einen Unterschied, ob Sie die Räume besenrein oder renoviert bzw. teilrenoviert erhalten.
Nach außen stehen Sie ab dem 1.2. immer für Mängel ein, wobei ich bei Räumen von 50 qm keine große Gefahr verdeckter Mängel sehe.

Es kann natürlich nicht sein, dass Sie das Risiko der Verschlechterung von jetzt bis zur Übergabe tragen. Deswegen muss der Vertrag mit dem Vormieter gleichzeitig mit dem Mietvertrag geschlossen werden, damit Sie abgesichert sind.


Die Formulierung "alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel anfallen", sehe ich nicht als problematisch. Die Verwaltung möchte nur klar gestellt haben, dass von Vermieterseite keine Leistungen erbracht werden und das eventuelle Kosten, wie etwa Renovierungen, von Ihnen zu tragen sind. Was Sie wiederum mit dem Vormieter vereinbaren muss man hiervon trennen.

Der Zusatz zum Mietvertrag soll regeln, dass Sie keine Ansprüche an die Vermieterseite stellen können, etwa wegen Mängeln. Allerdings halte ich den Ausschluss späterer Einwendungen wegen Mängeln für zu weitgehend. Sie können die Räume im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages als vertragsgerecht und mangelfrei anerkennen. Wenn sich aber später ein Mangel zeigt, dann müsste diesen zunächst der jetzige Mieter geltend machen und dann ab Februar Sie.
Man muss hier klar stellen, dass künftige Mängel nicht vom Verzicht erfasst sind.

Eine abschließende Formulierung für die Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vormieter kann man leider noch nicht vorschlagen, weil Sie zunächst klären müssten, wer welche Rechte un Pflichten übernimmt.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2013 | 12:30

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich danke Ihnen sehr für Ihre überaus hilfreiche Antwort. Genau so einen Überblick zur grundsätzlichen Einordnung hatte ich mir erhofft und er hilft mir weiter.

Um die Chance der einmaligen Nachfrage nicht ungenützt verstreichen zu lassen, vielleicht noch an dieser Stelle eine kurze Frage zur Vereinbarung zwischen mir und dem Vormieter:

Wie bezeichne ich eine solche Vereinbarung mit einem aussagekräftigen Titel am besten? Einfach "Vereinbarung" oder "Zusatzvereinbarung" oder "Sondervereinbarung" oder "Übernahmevereinbarung" oder was wäre hier üblich? Mir ist bewußt, dass ich eine solche Vereinbarung - soll sie juristisch wasserdicht sein - nicht selber erstellen kann, sondern von einem Professionisten. Aber für einen Erstentwurf wäre mir die Information der Bezeichnung hilfreich.

Mit nochmals bestem Dank und freundlichem Gruß,

Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2013 | 21:19

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Es kommt nicht so sehr auf die Bezeichnung an, ich würde aber die Bezeichnung "Übernahmevereinbarung" bevorzugen.

Ich kann Ihnen gerne bei der genauen Formulierung behilflich sein, bei Bedarf können Sie mich per mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.12.2013 | 22:18


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