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Übergabe / eventuelle Schäden / Mietende


09.11.2008 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Mit Wirkung zum 31.12.2008 hat der Mieter, mit dem es in den letzten zwei Jahren häufiger „Stress“ gab, die Wohnung gekündigt. Im Oktober 2008 baten wir schriftlich uns einen von zwei Übergabeterminen zu bestätigen, diese wurden für den 04.01.2009 oder 10.01.2009 vorgeschlagen, da wir uns im lange gebuchten Urlaub befinden.
Mit Schreiben von Anfang November 2008 teilte uns der Anwalt des Mieters mit, dass die zwei Termine nicht in Betracht kämen und der Mieter den 30.12.+31.12. vorschlagen würde, ersatzweise die Übergabe an eine Vertrauensperson von uns.
Auch die erbetenen Vorschläge für Besichtigungstermine wurden nicht unterbereitet, stattdessen die fadenscheinige Zurückweisung , dass es Gründe geben müßte für Besichtigungstermine. Dies erscheint mir aber klar, da ja ein Nachmieter die Chance haben muss die Wohnung zu sehen.
Nun die Fragen: 1. Müssen wir die Übergabe in unserem Urlaub also am 30.12. oder 31.12. vornehmen und aus unserem urlaub zurückkommen.? Die Übergabe ist uns wichtig, da wir eventuelle Schäden gleich aufnehmen wollen.
2. Auf welche Dinge müssen wir achten bei einer Übergabe, schließlich hat der Mieter schon einen RA genommen, d.h. der Mieter selbst geht wohl davon aus, dass es Probleme geben könnte? In welchen Zustand muss der Garten hinterlassen werden?
3. Können wir die Übergabe an einem Termin nach unserem Urlaub „verlangen“?
4. Muss der Mieter uns Termine nennen für die Besichtigungen(für Nachmieter), in welchem Falle dürfen wir auch nur alleine einen Besichtigungstermin „fordern“?
5. Macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er uns keine Besichtigungstermine zur Verfügung stellt für eventuelle Nachmieter und wir deshalb keinen Nachmieter finden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Gemäß § 546 BGB entsteht die Rückgabepflicht der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. am letzten Tag der Mietzeit (31.12.2008). Die Rückgabe erfolgt durch Übergabe des Besitzes an der Wohnung, d.h. Übergabe der Schlüssel. Dies soll grundsätzlich am Ort der Mietsache erfolgen.

Nicht eindeutig geklärt ist, ob ein Vermieter zur vorzeitigen Rücknahme der Mietsache verpflichtet ist. Hält man diese Verpflichtung für gegeben, würde sich der Vermieter mit der Nichtannahme der Schlüssel an diesem Tag im sog. Annahmeverzug befinden. Überwiegend wird für eine vorzeitige Rückgabeberechtigung aber für erforderlich gehalten, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an dieser hat. Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes ist kein berechtigtes Interesse erkennbar.

Daher sehe ich keine Verpflichtung, dass Sie Ihren Urlaub vorzeitig abbrechen müssten; Sie sollten unter Hinweis auf diesen erneut Alternativtermine benennen. Verlangen können Sie allerdings keinen Termin. Dieser kann nur einvernehmlich vereinbart werden. Kommt es zu keiner Einigung ist die Rückgabe der Wohnung anderweitig zu vollziehen (Besitzaufgabe, Einschaltung Dritter etc.).

Vor der Rückgabe sollten Sie sich insbesondere mit dem Mietvertrag und dem Einzugsprotokoll vertraut machen, um daraus die sich ergebenden Rechte und Pflichten zu erkennen. Daraus ergibt sich auch der Zustand des Gartens. Im Rahmen der Rückgabe sollten Sie sodann ein sog. Rückgabeprotokoll erstellen, ggf. Zeugen hinzuziehen und/oder eine Bild/Videodokumentation der Schäden/Wohnung erstellen. Ein Rückgabeprotokoll bezweckt vor allem, den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe einvernehmlich festzustellen. Deshalb sollten darin alle Schäden und Mietereinbauten vollständig und konkret benannt werden. Hilfreich ist, dieses sodann von beiden Parteien unterschreiben zu lassen, wozu allerdings keine Verpflichtung besteht. In jedem Fall ist von Ihnen auf die Vollständigkeit dieser Bestandsaufnahme zu achten.

Hinsichtlich Ihrer Fragen zum Besichtigungsrecht sollten Sie ebenfalls zunächst einmal in den geschlossenen Vertrag und in die darin getroffenen Vereinbarungen sehen. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei einer Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit haben muss, die Wohnung zwecks Abnahme zu besichtigen. Darüber hinaus ist ihm zu gestatten, eventuellen Mietinteressenten schon vor Auszug des Mieters die Wohnung zu zeigen (Schmidt-Futterer, MietR-Kommentar, 9. Auflage 2007, § 535 Rz. 179). Derartiges hat der Mieter zu dulden. Der Vermieter hat diese Besichtigung allerdings rechtzeitig vorher anzumelden. Im Normalfall soll eine Vorlaufzeit von 24 - 48 Stunden ausreichend sein; da das Besichtigungsrecht allerdings nur in möglichst schonender Weise ausgeübt werden darf, rate ich zu einer längeren Zeit der Voranmeldung, insbesondere im Fall der Besichtigung mit Nachmietern oder bei Berufstätigkeit des Mieters. Da in diesem Fall keine Eilbedürftigkeit vorliegt wurde ein Vorlaufzeit von einer Woche als angemessen angesehen (AG Schöneberg, GE 2004, 822). Gleiches gilt bei Berufstätigkeit des Mieters, dem ein Zeitraum für die drei Tage zuvor angekündigte Besichtigung dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr für eine Dauer von 30-45 Minuten benannt worden war (LG Frankfurt, NZM 2002, 696).

Wenn Sie mit Problemen rechnen, sollten Sie dem Mieter zunächst Gelegenheit geben, selbst Termine zu benennen oder Zeiten anzugeben, die ihm nicht gelegen sind. Kommt er diesem nicht nach, sollten Sie mit der benannten Vorlaufzeit, sodann selbst Termine benennen.

Wenn der Mieter dem Vermieter das Besichtigungsrecht rechtswidrig nicht gewährt, kommt auch eine Schadensersatzpflicht in Betracht (AG Wedding, GE 1997, 749).

Beachten Sie, dass Sie ohne die Zustimmung des Mieters kein eigenmächtiges Besichtigungsrecht haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -



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