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Nachbar fordert Teilabriss wegen Überbau


| 14.02.2008 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Lautenschläger


| in unter 2 Stunden

Sachverhalt:
Mein Mann und ich haben vor 6 Jahren gemeinsam ein ca. 40-jähriges EFH in Rheinland-Pfalz gekauft. Unser und das südliche Nachbarhaus stehen in Grenzbebauung versetzt zueinander. Das 3-geschossige Nachbarhaus wurde 2006 verkauft und abgerissen. Ein neuer B-Plan wurde erstellt und rechtswirksam.

Die neuen Eigentümer haben nun Baupläne, die wesendlich über die im B-Plan festgelegten Grenzen hinausgehen von der Verwaltung genehmigt bekommen.
Obwohl von dem neuen Bau auf unser GSt. mehr Schatten fallen wird und der Bau uns durch seine Masse optisch erdrückt, haben wir keinen Einspruch gegen die nicht dem B-Plan entsprechende Bebauung eingelegt und die erteilte Baugenehmigung wurde somit im November 2007 rechtskräftig.

Anfang Dezember 2007 haben die neuen Eigentümer meinen Mann per Einschreiben dazu aufgefordert, einen Teil unseres Hauses(Teile der Außenwand unseres Wohnzimmers) binnen 14 Tagen abzureißen. Eine im Mai 2007 erfolgte Vermessung habe eine Überbauung von 0,23m auf einer Länge von 2,60m und ca. 2,70m Höhe ergeben.
Beide Parteien haben also beim jeweiligen Kauf der Immobilie nichts von der Überbauung gewußt!

In einem Gespräch Anfang Jannuar 2008 zwischen meinem Mann und den neuen Nachbarn nahmen diese von dem Abrissaufforderung Abstand, wenn eine Zahlung von 3000€ und Übernahme sämtlicher Kosten für Vermessung, Grundbucheitragungen usw. erfolgen würde.

Von dem Schreiben und den Geldforderungen hat mein Mann mir erst Anfang Februar 2008 etwas erzählt und mich damit geschockt.

Nun meine Fragen um deren Beantwortung ich bitte:

1. Ist das Einschreiben nur an meinen Mann gerichtet, rechtens und für eventuelle Einsprüche (Fristen) bindend? Wir sind beide Eigentümer des Hauses.

2. Haben wir aufgrund neuerlicher Erkenntnisse (Überbauung)nun wieder die Möglichkeit, gegen die Baugenehmigung einzulegen und auf die im B-Plan festgelegten Grenzen zu bestehen?

Für die Beantwortung meiner Fragen bedanke ich mich.

MfG





Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 503 weitere Antworten zum Thema:
14.02.2008 | 13:16

Antwort

von

Rechtsanwalt Peter Lautenschläger
121 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten :


Ihr Fall aus dem Baurecht und Nachbarschaftsrecht betrifft zwei Rechtsgebiete :


1. Das ÖFFENTLICHES BAURECHT

Baugenehmigungen (als Teil des öffentlichen Rechts) werden im Grundsatz unbeschadet privater Rechte erteilt (oder versagt). Das bedeutet, daß die Eigentums- oder Besitzverhältnisse am Baugrundstück (Teil des Zivilrechts) von der Genehmigungsbehörde nicht geprüft werden. Anders formuliert ist die neue Feststellung daß die Grenzen falsch vermessen waren für die Baugenehigung Ihres Hauses und des Nachbarhauses irrelevant.

Im Rahmen der Beantragung und Erteilung der Baugenehmigung wurden Sie im Baugenehigungs- oder Kenntnisgabeverfahren vermutlich als Angrenzer benachrichtigt und angehört. Eine erneute Anhörung oder Wiederholung des Baugenehmigungsverfahrens für das Nachbarhaus aufgrund der neuen Grenzen ist auf den ersten Blick nicht erforderlich und nicht aussichtsreich, weil Sie sich hier nur auf die nachbarschützenden Normen des Baurechts/ des Bebauungsplans berufen können (z.B. Abstandsflächen zur Erhaltung der Belichtung, Besonnung und Belüftung Ihres Grundstücks). Wenn Ihr Nachbar diese Abstandflächen einhält, was auf Ihren Einspruch durch die Baubehörde zu prüfen war, haben Sie im hiesigen Zusammenhang keinerlei nachbarschützenden Rechte, auf die Sie Sich berufen können.


2. Das PRIVATES BAURECHT / NACHBARRECHT

Zunächst vorab § 912 BGB, der Ihren Fall betrifft :

"§ 912 Überbau; Duldungspflicht

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend."

Auf Ihren Fall angewendet Sie (und Ihr Mann oder Ihre Rechtsvorgänger) haben über die Grenze gebaut. Ihr Nachbar muß diesen Überbau dulden (er kann einen Abriss nicht verlangen), hat aber Anspruch auf eine Geldrente (als Ersatz). Die Höhe der Geldrente wäre ggf zu überprüfen - oftmals kaufen in solchen Fällen (nach meiner Rechnung geht es um nur 0,6 Quadratmeter !) die Überbauer dem Nachbarn den betroffenen Grundstücksteil zu marktüblichen Preisen ab (§ 915 BGB).

VERMESSUNGSKOSTEN etc werden in §§ 919 BGB ff geregelt :

"§ 919 Grenzabmarkung

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks verlangen, dass dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist, zur Wiederherstellung mitwirkt.

(2) Die Art der Abmarkung und das Verfahren bestimmen sich nach den Landesgesetzen; enthalten diese keine Vorschriften, so entscheidet die Ortsüblichkeit.

(3) Die Kosten der Abmarkung sind von den Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen, sofern nicht aus einem zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt."

Aus § 919 III BGB ergibt sich im Grundsatz, daß die Vermessungskosten zu teilen sind.


Eine anderweitige Regelung können die Beteiligten aber treffen (z.B. Vergleichsvertrag). Insofern Sie Miteigentümer(in) sind, müssten Sie an einem solchen Vertrag beteiligt werden.


Ich rate Ihnen aufgrund der hier gewonnenen Erkenntnisse nochmals eine gütliche Einigung mit Ihren Nachbarn zu suchen, gerade weil im nachbarschaftlichen Verhältnis eine besondere Rücksichtnahme geboten ist.


Sollten Sie weiterhin der Aufassung sein Ihr Nachbar verstößt gegen das Baurecht (etwa weil er nicht nach den eingereichten Bauplänen baut) sollten Sie umgehend juristische Hilfe bei einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin in Ihrer Nähe beanspruchen.


Weitere zivilrechtliche Regelungen zum nachbarschaftlichen Verhältnis und zur Grenzbebauung und Bepflanzung finden Sie unter folgendem Link auf das Landesnachbarrechtsgesetz in Pheinland-Pfalz (LNRG) :

http://rlp.juris.de/rlp/gesamt/NachbG_RP.htm#NachbG_RP_rahmen


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 14.02.2008 | 13:19

Vorschriften über das Abmarkungsverfahren finden sich im Landesrecht (Landesvermessungsgesetz u.a.).

http://rlp.juris.de/rlp/gesamt/LVermG_RP.htm#LVermG_RP_G3
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Rechtsanwalt Peter Lautenschläger
Weinheim

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