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Hallo,
ich habe ein paar Fachfragen zum Thema Haftung und Dachschaden.
Eigentümer:
Herr X. = Eigentümer einer DG-Wohnung seit Ende 2008
Schaden:
Durch undichte Stellen auf dem FLACHDACH wurden mehrere Decken, Wände, Tapeten beschädigt (Verursacht durch ?? Alter (35 j.), Vögel, etc.)
Erste Schäden fanden in der WE von X. seit August 2009 statt.
Dach-Sanierung:
Die Sanierung fing im Dezember 2009 aufgrund Wassertropfen an der Wohnzimmerdecke an. Die eine Seite über der WE von X. wurde zuerst mit neuer Folie abgedeckt. Aufgrund des kalten Winters, wurde die zweite Hälfte des Daches erst im Frühling 2010 gemacht.
Während der samten Sanierung seit Ende 2009 traten die Wasserschäden mal in einem Zimmer, mal in einem anderen auf. (Je nach dem wohin die Dachdecker den Stein-Schutt auf dem Dach abgelegt hatten). Im Laufe des Jahres 2010 bis heute, trat ebenfalls nach und nach mal in der Wohnung von X. mal in der Nachbarswohnung aus der Decke Wasser aus.
Heute tropft es immer noch bei dem Nachbar. Bei X. sind feuchte Flecken in einem Zimmer erneut aufgetreten.
Da die Dachdecker häufiger da waren, hatten diese mal hier mal da ein Löchlein entdeckt (laut der Aussage der Dachdecker-Gesellen vor Ort!). (Auch nach der Sanierung…)
Dachdecker-Meister und die Verwaltung erzählen Herrn X. immer irgendwas von Restwasser. Dabei wurden aber schon drei Windbetriebene Entlüfte auf dem Dach eingebaut um das Restwasser schneller zu verdunsten.
Aufwand:
Da das Dach offiziell im März 2010 durch einen Gutachter (mit Farb-Gas untersucht) als dicht deklariert wurde, wurde die Wohnung von X. aufwändig renoviert. X. sah sich nicht als den schuldigen in der Sache und verlangte von der Verwaltung/WEG die Renovierung auf deren Kosten. Diese schickten einen Maler der die gesamten Zimmer auch renovierte. Aufgrund nach und nach auftretenden Feuchteschäden, die renoviert musste, weichte am Ende des Jahres 2010 die Rechnung des Malers um mehrere TEUR von dem Angebot ab (was auch verständlich ist).
Herr X. hatte selbt viele Tage als Selbstaufwand in die NEUE Renovierung der (fast) gesamten Wohnung reingesteckt.
Weitere Kosten:
Kosten durch Trockengeräte, Hotelkosten während der Renovierung wurden Herrn X. bereits von der WEG erstattet.
Bis heute hat die Verwaltung keinen Sachverständiger zur Prüfung der Arbeit des Dachdeckers angefordert. Die Prüfung des Daches mit Farbgas im März 2010 diente nur zur Prüfung der Dichtigkeit des Daches. Die Arbeit des Dachdeckers wurde dabei nicht geprüft.
Nach einer einfache Überprüfung (1. Beratungstermin beim Anwalt) der rechtlichen Lage, wurde durch den Anwalt der WEG festgestellt (November 2010), dass die Kosten für die Renovierung der Wohnung eher bei dem Eigentümer X. selbst liegen und nicht etwa bei der WEG, da für die Schäden durch undichtes Dach keiner direkt verantwortlich gemacht werden kann. Da jedoch die Verwaltung einen Fehler bei der Kommunikation (unbewusst und nicht direkt ausgesprochen) einräumt, übernimmt die WEG die Renovierungskosten von X. wenn dieser seine Stunden für Mehraufwand und das Tapezieren des letzten Zimmers im Dezember 2010 selbst übernimmt. Dies hat X. zugestimmt und ausgeführt.
Da jedoch nun erneut die Tapeten im Februar 2011 durch Feuchte (und somit evtl.durch immer noch undichtes Dacht) beschädigt wurden, eröffnet sich die Frage erneut wer für die bereits entstandene Kosten und die noch neue Kosten für eine weitere Renovierung des Zimmers bei X. tragen muss.
Ebenso sind hier die Pflichten der WE-Verwaltung nicht 100ig klar. Sollte diese nicht auch dafür sorgen, dass die Folgeschäden an dem Sondereigentum der Eigentümer ebenfalls minimiert wird, wenn das Dach Undicht geworden ist? Oder reicht es aus, wenn die Verwaltung schnellstmöglich eine „Pseudo-Sanierung" des Daches vornimmt um sich damit aus der Pflicht herausnehmen möchte, weil damit der Fehler am Gemeinschaftseigentum repariert wurde?
Wie sollte sich Herr X. dazu am besten verhalten? Soll er die Renovierung erneut fordern? Soll er die Beauftragung des Gutachters zur Prüfung der Mängel an der Sanierung von der Verwaltung verlangen oder muss das die Verwaltung von selbst tun? Wer hat nun hier welche Pflicht?
Riesen Dank im Voraus!
Antwort geschrieben am 14.02.2011 23:30:47 
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Rechtsanwalt Patrick Hermes
Luisenstr.25, 80333 München, Tel: 089-592033, Fax: 089-594187
Erbrecht, Steuerrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Internationales Recht
Bewertungen: 165
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Nach der Rechtsprechung beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters/WE-Verwaltung bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums darauf, die Wohnungseigentümer über notwendige Maßnahmen zu unterrichten und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. BayObLG, WuM 1987, 330, BayObLGZ 1992, 146 (148) = NJW-RR 1992, NJW-RR Jahr 1992 Seite 1102); denn es ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Bei Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers besteht erst recht keine weitergehende Verpflichtung.
Werden allerdings erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern nicht oder verspätet ausgeführt, kann dies Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen; Voraussetzung ist aber ein Verschulden der Wohnungseigentümer. Entstehen am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers nämlich Schäden aufgrund einer nicht fachgerechten Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch das von den Wohnungseigentümern beauftragte Sanierungsunternehmen, so haften die übrigen Wohnungseigentümer für das Verschulden dieses Unternehmens als ihres Erfüllungsgehilfen; der geschädigte Wohnungseigentümer hat sich dieses Verschulden aber ebenfalls als Mitverschulden grundsätzlich entsprechend der Größe seines Miteigentumsanteils anrechnen zu lassen.
Das mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Sanierungsunternehmen ist nicht der Erfüllungsgehilfe des Verwalters.
(BayObLG, Beschluß vom 21-05-1992 - 2Z BR 6/92)
Der X als Wohnungseigentümer sollte eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen und dies an die WE Verwaltung herantragen, um eine Entscheidung aller Eigentümer herbeizuführen (Prüfung der ausgeführten Sanierung und je nach Ergebnis erneut Beauftragung der Renovierung, weil es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
Mit besten Grüßen
Patrick Hermes
Rechtsanwalt
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