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Trotz Eigenausführung, Kostenbeteligung der Mieterin?


10.11.2004 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich vermietet habe.
Die Wohnung wurde als Neubauwohnung zum 01.11.2001 vermietet.
Die Mieterin hat nun zum 31.10.2004 gekündigt und ist bereits ausgezogen. Da die Kündigung für diesen Termin zu spät bei mir eingegangen ist, haben wir schriftlich vereinbart, dass die Kündigung zwar zum 31.10. gilt, die Mieterin jedoch die Schönheitsreperaturen durchführt, die zum 30.11. fällig wären.
Die Mieterin hat nun nach ihrem Auszug Küche und Bad renoviert, hat sich jedoch bei den anderen Räumen (Schlafzimmer, Diele, Wohnzimmer, Abstellraum) geweigert die Schönheitsreperaturen durchzuführen, mit der Begründung, dass die Frist von fünf Jahren noch nicht verstrichen ist.
Daraufhin habe ich die Räume selbst (ohne einen Malerbetrieb) gestrichen., da der nächste Mieter am Tag nach dem Auszug schon in die Wohnung rein musste.
Die Räume waren nach dem Auszug alle weiß und ohne Dübellöcher, allerdings war ein neuer Anstrich nach drei Jahren auf jeden Fall nötig.
Meine Fragen:
1.) Gilt hier das BGH-Urteil VIII ZR 361/03? (Ja/Nein reicht als Antwort)
2.) Kann ich mit einem Kostenvoranschlag, trotz Eigenausführung der Malerarbeiten, eine Beteiligung an den Kosten von der Mieterin verlangen? Wie muß ich dabei vorgehen?
3.) In der Wohnung sind an den Türen Beschädigungen vom Umzug zurückgeblieben. Wie kann ich diese ersetzt bekommen? Ich habe damals leider keine Mietkaution von der Mieterin verlangt.
Vielen Dank!

Im Mietvertag ist folgende Klausel bezüglich Schönheitsreperaturen(SR) enthalten:
1.Der Mieter übernimmt die SRen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den SRen gehören (…)
2.Der Vermieter kann die fälligen SRen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gem. nachstehendem Fristenplan erforderlichen SRen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der SRen gelten:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.(…)Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgem. durchgeführten SR.
3.Sind bei Ende des Mietverhältnisses SRen nach dem vor-stehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen SRen auszuführen. Wahlweise kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des MV durchzuführende SR verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des MV (…) bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten SRen länger als 1 Jahr zurück zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60% (…). Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen SRen bleibt dem Mieter unbenommen.
10.11.2004 | 18:38

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihr Anfrage.

Zu 1) Ja!
Der Bundesgerichtshof hat folgendes entschieden: Mieter müssen ihre Wohnung nur dann in Stand setzen, wenn dies tatsächlich erforderlich ist. Dies gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag feste Renovierungsfristen vereinbart worden sind (BGH-Urteil, gerichtliches Az.: VIII ZR 361/03). Das Gericht kippte damit eine weit verbreitete Regelung, wonach Küche, Bad und Toilette alle zwei, die übrigen Räume alle fünf Jahre zu renovieren sind. Derart "starre" Fristen würden den Mieter benachteiligen.

Zulässig sind dagegen Richtlinien, die in etwa angeben, wann eine Schönheitsreparatur fällig sein könnte. So gibt es einen neuen Mustermietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen „im allgemeinen“ nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden. "Im allgemeinen" heißt: nur, wenn wirklich Renovierungsbedarf herrscht.

Zu 2)
a) Problematisch wird hier sein, ob der Umfang der Schönheitsreparaturen überhaupt noch nachzuweisen ist.

b) Wenn der Mieter die Wohnung bei Auszug nicht oder nicht fachgerecht renoviert, macht er sich schadensersatzpflichtig, wobei Sie als Vermieter den gesamten Schaden nachweisen müssen.
Darüber hinaus ist aus Ihren Ausführungen nicht klar geworden, daß Sie den Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert haben. Denn zuerst müssen Sie den Mieter auffordern die Arbeiten vorzunehmen und gleichzeitg androhen, daß Sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Fristablauf ablehne. Die Abmahnung muß sehr genau sein.

Die Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind nicht nötig, wenn der Mieter definitiv und nachweisbar (!) die Durchführung der Arbeiten abgelehnt hat.

c) Wenn Sie dies beachten haben und den Schaden nachweisen können, dann können Sie in der Tat mittels eines Kostenvoranschlages den Schaden bzw. die Schadenshöhe nachweisen.

Zu 3)
Auch diese Arbeiten müssen Sie zunächst anmahnen eine Frist setzen. Sie müssen dabei die durchzuführende Arbeiten genau beschreiben.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Klaus Wille
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Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

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