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Treppengeräusche aus Nachbarwohnung Maisonette


16.11.2014 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um Recht beim Lärm des Nachbarn in einem Mietshaus.


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ich wohne in einer Dachgeschosswohnung, unter mir eine Ärztin in einer Maisonette-Wohnung. Die Treppe ist aus Holz und direkt unter meinem Schlafzimmer. Wenn meine Nachbarin aufgrund ihres Schichtdienstes zu gänzlichen anderen Zeiten als ich den Tag beginnt und mit Schuhen morgens um 5.30 Uhr die Treppe mehrmals läuft - Freitag sogar bis 7.00 Uhr- dann klingt das trotz der Lärmstopps, die ich den Ohren trage wie Donnergrollen. An ein Weiterschlafen ist nicht zu denken. Aufgrund dieser Tatsache leide ich an Schlafentzug von täglich 1-2 Stunden. Und das nun seit 3 Monaten. Die zwei Jahre zuvor war es aushaltbar, wohl auch als Ergebnis meines Gespräches mit dem Vermieter. denn als ich mit ihr darüber sprach sagte sie nur, sie zahle soviel Miete, da könne sie in ihrer Wohnung ja wohl auch laufen. Lässt sie die Schuhe aus, so ist der Restlärm mit den Ohrstöpseln/ Lärmstopps zu ertragen.
Da sie nun seit 3 Monaten wieder so wenig Rücksicht übt stellt sich mir die Frage, welche rechtlichen Chancen ich habe, sie um Rücksicht zu bitten. Ganz unabhängig davon, dass ich erneut das Gespräch mit ihr suchen werde, obwohl es mir vor der Reaktion graut.
Und was hat mein Vermieter für Möglichkeiten, wen ich ihn anspreche, ggf auch mit Mietminderung drohe?
Zur Information: Heute hat sie wohl frei und "poltert" sie seit 5.35 Uhr mit kleinen Unterbrechungen bis jetzt!!! Ich hab rote Augen und ein sehr angegriffenes Nervenkostüm.
Freue mich sehr auf hoffentlich Hoffnung machende Informationen von Ihnen.

Viele Grüße


P.S. : zwischendurch dachte ich mal, es läge an mir und dass ich zu empfindlich sei. Das kann ich nun ausschließen, da diverser Besuch von mir das bestätigt, denn selbst im Gästezimmer ist das noch zu hören. Und auch eine andere Mieterin hier im Haus sagt, dass sie regelmäßig vor ihrem Wecker von den Treppengeräuschen geweckt wird und schon den Dienstplan der Ärztin kennt!!!

Dass es durchaus ein "baulicher Mängel" sein kann, dass die Außenwände, an der die Treppe wohl befestigt ist hohl ist und deshalb wie ein Verstärker wirkt, davon gehe ich aus. Aber laut Aussage des Vermieters ist das nachträglich nicht zu ändern. Und wenn das so ist, so sollten doch alle Mieter darauf achten, dass die Einschränkungen sich in Grenzen halten. Meine Einschränkung ist so nicht hinnehmbar. Ich kann und will meinen Tag nicht auf die Weckzeiten meiner Nachbarin einstellen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einfangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die Verträge nicht möglich ist.

Die Frage ist, welche Ansprüche und wem gegenüber diese bestehen könnten. Zunächst einmal ist die Frage, ob Sie direkte Ansprüche gegen die Mieter der Maisonette-Wohnung geltend machen können.

Einen Vertrag mit dieser Mieterin direkt haben Sie nicht, Daher scheiden vertragliche Ansprüche aus.

In Betracht kommen möglicherweise Unterlassungsansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB. Diesen Anspruch kann jedoch bei Eigentumsstörungen nur der Eigentümer geltend machen. Ihren Angaben entnehme ich aber, dass Sie lediglich zur Miete in der Dachgeschosswohnung wohnen, so dass dieser Anspruch scheitern dürfte.

Ebenso dürfte ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB ausscheiden, da Sie eben nicht die Eigentümerin der Wohnung sind. Das heißt, diese Ansprüche müsste, wenn es sich um eine Eigentumsstörung handelt, der Vermieter als Eigentümer geltend machen.

Es dürfte auch weniger Aussicht auf Erfolg haben, wenn Sie geltend machen, durch den Lärm in Ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder in Ihrer Gesundheit und Ihrem körperlichen Wohlbefinden verletzt zu sein. Denn die Ärztin nutzt an sich nur die Ihr vermiete Wohnung. Dort darf sie sich auch, wenn Sie dies möchte, mit Schuhen bewegen. Ihren Angaben nach scheint Sie nur den vertragsgemäßen Gebrauch auszuüben.

In Betracht kommen aber Ansprüche gegen den Vermieter. Der Vermieter muss die Mieträumlichkeiten in vertragsgemäßem Zustand erhalten und zur Verfügung halten. Sollte es sich um einen auftretenden baulichen Mangel handeln, könnte durchaus Mietmängelrecht geltend gemacht werden. Hier käme beispielsweise eine Mietminderung in Betracht, da Sie in der Ausübung Ihres Mietrechts, also der Nutzung der Räumlichkeiten durch die baulichen Mängel, die den Lärm bautechnisch nicht vertretbar weiterleiten, beeinträchtigt sind.

Auf Dauer wird Ihnen dies aber, denke ich, nicht helfen. Denn kein Geld wird Ihnen die negativen Folgen des Lärms verschönern, wenn Sie sogar körperlich darunter zu leiden haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese gegebenenfalls ausräumen kann.

Gerne kann ich Ihnen anbieten, dass ich Sie bei direkter Beauftragung meiner Person rechtlich vertreten und entsprechende Schreiben an die andere Mieterin oder den Vermieter verfasse. Nachbarschaftliche Beziehung sollte man aber doch zunächst einvernehmlich lösen, da es weiterreichende Folgen haben kann, einen Rechtsstreit zu generieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2014 | 12:10

Sehr geehrter Herr Pilarski,

Rechtlich habe ich keine Chance, die Nachbarin um Rücksichtnahme zu bitten. Verstanden.

Was meinen Vermieter und meine rechtlichen Mittel hier betrifft habe ich ganz konkret die Frage nach der Mietminderung:
wieviel und wie lange kann ich die Miete mindern?
Und wie formuliere ich das in einem Schreiben an ihn, wo ich um Beseitigung der Störung bitte und ansonsten die Mietminderung ankündige.
Ich hab mal gelesen, dass die Gesamtsumme der Minderung einen bestimmten Wert nicht übersteigen darf, da ansonsten der Vermieter mir kündigen kann.
Kann ich verlangen, dass ein Sachverständiger auf Kosten des Vermieters den Mangel, den Lärm und Beseitigungsmöglichkeiten misst, bewertet und analysiert?

Ihnen einen schönen Sonntag

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2014 | 12:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Um Rücksichtnahme können Sie die Mieterin durchaus bitten. Das ist ohne Weiteres möglich, nur wird es schwierig, Ansprüche begründet vorzutragen, wenn der Lärm der Mieterin lediglich im Umfang ihres vertragsgemäßen Gebrauchs ihrer Wohnung entsteht.

Die Miete kann grundsätzlich während der Dauer des Mangels gemindert werden. Feste Grenzen, um welchen Betrag die Miete gemindert werden kann, sind gesetzlich nicht vorhanden. Das hängt von der Intensität, der Schwere und dem Umfang des Mangels ab. Dies müsste zunächst durch einen Sachverständigen beurteilt werden, um sicher zu gehen, sonst riskiert man eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Ein Schreiben, in dem Sie den Vermieter um Beseitigung der Störung bitten bzw. ihn auffordern und ansonsten die Minderung erklären ist an keine bestimmte Form gebunden. Es empfiehlt sich jedoch immer, einen Anwalt diese Aufgabe erledigen zu lassen.

Ein konkret Betrag, mit dem nu gemindert werden kann, ist gesetzlich wie gesagt nicht vorgesehen. Jedoch ist eine Kündigung möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe von Betrags in Verzug ist, der die Miet für zwei Monate erreicht. Hier riskiert der Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung.

Einen Anspruch des Kostenersatzes bei Beauftragung eines Mieters haben Sie nicht. Grundsätzlich trägt der Kosten vorbehaltlich anderer Vereinbarungen derjenige, der die Mängel verursacht hat. Sie können sich mit dem Vermieter natürlich auf die Bestellung eines Sachverständigen einigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen einer Beauftragung zur Verfügung.

Pilarski
(Rechtsanwalt)

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