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Toilettenspülung defekt: Über 2.000 Euro Nachzahlung!


20.12.2009 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke



Guten Tag!

Es geht um folgenden Fall (die ausschweifenden Erläuterungen dienen nur zum Verständnis der Umstände):
Ich bin Student und war in den vergangenen Sommersemesterferien wegen eines Praktikums erst vier Wochen im Ausland, bin erkrankt zurückgekommen und deshalb ungeplant eine weitere Woche nicht an meinem Studienort zurückgekehrt, sondern zum Auskurieren bei meiner Familie am anderen Ende Deutschlands geblieben.

Bei meiner Rückkehr zur Wohnung an meinem Studienort nach knapp fünf Wochen habe ich dann festgestellt, dass in meinem Bad die Toilettenspülung permanent lief, d.h. aus dem Spülkasten lief das Wasser ununterbrochen direkt in die Toilette.

Ich habe die Zuleitung der Toilette dann zugedreht und eine Woche später den Hausmeister informiert. Der erzählte mir, dass ihn die Nachbarn unter mir Wochen vorher wegen des Wassergeräuschs angesprochen hatten. Das Geräusch wäre bereits kurz nach meiner Abreise gehört worden. Er meinte am Telefon, dass wahrscheinlich ein Bauteil im Spülkasten (eingebaut in die Wand, für mich weder sichtbar noch erreichbar) abgebrochen wäre, weil es verrostet/verschlissen sein müsste. Das wäre auch bei anderen Nachbarn schon aufgetreten. Als er die Reparatur dann vornahm, lag auch genau dieses Problem vor und er tauschte das betroffene Teil aus.

Ich selbst wohnte zu dem Zeitpunkt ein Jahr in der Wohnung, vorher war die Wohnung bereits acht Jahre lang bewohnt.

Letztlich stellte es sich heraus, dass die Nachbarn unter mir nach dem Auftreten des Wassergeräuschs auch die Nachbarn auf meiner Etage angesprochen hatten. Diese hatte ich von meiner Abwesenheit informiert und um das Leeren meines Briefkastens gebeten. Der Hausmeister gab das Problem, nachdem er von meinen Nachbarn angesprochen worden war, leider nicht an die Wohnungsverwaltung weiter. Die Verwaltung hätte mich deswegen dann eigentlich anrufen können. Da während der Semesterferien keine Freunde vor Ort waren und ich meine Nachbarn kaum kenne (wohne hier wie gesagt erst seit einem Jahr und bin auch der einzige Student im Haus), wollte ich keine Wohnungsschlüssel vor Ort lassen.

Auch die Nachbarn und der Hausmeister hätten mich leicht ohne die Hausverwaltung informieren können: Ich habe einen sehr seltenen Familiennamen. Die einzigen Einträge meines Familiennamens in Internet-Suchmaschinen und Internet-Telefonbüchern sind die meiner Heimatadresse.

Dann der Schock: Wie sich vor zwei Wochen herausgestellt hat, wird mir für das abgeflossene Kaltwasser bei der nächsten Nebenkostenabrechnung im Jahr 2010 summa summarum etwas mehr als 2.000 Euro in Rechnung gestellt! Für mich als Studenten ist so eine Mehrbelastung nicht gerade „leicht“ aufzubringen (jetzt deswegen einen Nebenjob auszuüben ist nicht möglich: bin im Examensjahr, arbeite parallel an meiner Promotion und Jobs sind vor Ort sehr rar gesät). Ich werde ab Januar beginnen, jeden Monat Geld für die Nachzahlung zu sparen, aber die gesamte Summe kann ich so trotzdem nicht aufbringen und Ersparnisse habe ich nicht.

Mir ist natürlich klar, dass das Ganze vermeidbar gewesen wäre, hätte ich vor der Abreise alle Ventile zugedreht. Aber ich habe noch nie gehört, dass so etwas passieren kann. Beispielsweise einen Rohrbruch durch Durchrostung hätte ich schließlich auch nicht vorhersehen können. Vor meiner Abreise hatte ich den Strom abgestellt und auch die Zuleitung zur Waschmaschine zugedreht, weil ich wusste, dass bei evtl. Wasserschäden durch einen abgesprungenen Zuleitungsschlauch etc. während längerer Abwesenheit des Mieters Versicherungen nicht zahlen müssen.

Meine Fragen:
1. Gibt es eine Möglichkeit, die Wasserkosten zumindest teilweise durch den Vermieter erstattet zu bekommen?
Meine Frage gründet darauf, dass dieses schadhafte Bauteil schließlich nicht in meinem Einflussbereich war und ich den Vorfall nicht vorhersehen konnte. Dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung müsste laut dem Hausmeister das Problem aber bei anderen Mietern bekannt gewesen sein (sofern der Hausmeister die Reparaturen dort angegeben hat, was ich nicht weiß). Außerdem war auch der Hausmeister durch die Nachbarn informiert und hätte mich über die Hausverwaltung telefonisch benachrichtigen lassen können. Was er offensichtlich leider unterlassen hat. Wäre ich früher informiert worden, wären die Kosten jetzt zumindest nicht so hoch.

2. Wäre es möglich, eine Versicherung (es bestehen Haftpflicht-, Hausrats- und Gebäudeversicherung) in Anspruch zu nehmen?

3. Wahrscheinlich (zumindest hoffe ich das) erhalte ich die betreffende Nebenkostenabrechung im Dezember 2010. Zumindest war das bei der aktuellen Abrechnung der Fall.
Soll ich jetzt bereits handeln, wenn den irgendwelche Optionen bestehen, die Kosten erstattet zu bekommen? Oder sollte/muss ich die Abrechnung abwarten?


Ich bitte bei den Erläuterungen möglichst um Angabe der jeweiligen Paragraphen aus den Gesetztestexten bzw. der passenden Gerichtsurteile.

Vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Vorab erlaube ich mir den Sachverhalt auf das Essentiale zu reduzieren:

Sie verließen das Mietobjekt für einen (längeren) Aufenthalt für 5 Wochen. Innerhalb der 5 Wochen (zum Anfang) ist es im Spülkasten zu einem Schaden gekommen, der seine Ursache im Verschleiß haben soll.

Infolge des Schadens kam es zu einem permanenten Wasserabfluss im Spülkasten, mithin die Folge eines erheblichen Kaltwasserverbrauchs, der sich in der Betriebskostenabrechnung seitens des Versorgers mit Gewissheit niederschlagen wird.

Der Schaden wurde dem Hausmeister, laut dessen Angaben und denen der Nachbarn, nach Bemerken eines Wasserflusses/-Geräusch durch die Nachbarn zeitnah gemeldet. Unternommen wurde seitens des Hausmeisters nichts.

Auch Sie haben bei den Nachbarn keinen Schlüssel hinterlassen und den Schaden erst nach Rückkehr bemerkt und dann auch Instandsetzen lassen.

Nun zu Ihren einzelnen Fragen im Nachfolgenden:

2.
Eine Eintrittspflicht für einen Versicherer sehe ich nicht, da es infolge des Wasserablaufs zu keinem versicherungsrechtlich relevanten Schaden gekommen ist, z.B. einen Wasserschaden. Fraglich wäre auch, ob Sie Ihre Obliegenheitspflichten hinreichend erfüllt haben, da Sie das Wasser zum Spülkasten nicht abgestellt haben (Dazu später ausführlich). Da es „lediglich“ zu einem Mehrverbrauch gekommen ist, wird der Eintritt einer Versicherung verneint werden müssen. Dennoch sollten Sie zumindest vorsorglich bei Ihren Versicherungen anfragen, um von diesen den Sachverhalt mit Blick auf eine Eintrittspflicht prüfen zu lassen, wobei ich die Chancen einer Kostenübernahme als äußerst unwahrscheinlich bewerten würde.

3.
Vorsorglich sollten Sie, zumindest solange die Haftungsfrage nicht geklärt ist, bereits Rücklagen bilden, wie Sie bereits selbst erwogen haben, um damit etwaige Folgeansprüchen vorsorglich entgegentreten zu können.

Sie sollten aber bereits jetzt dringend mit Ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen und bereits vor Erhalt der Abrechnung auf den Schaden und die Regulierung hinwirken, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt, dass der Hausmeister den Schaden, bzw. einen Schadensverdacht, mitgeteilt bekommen hat und nichts unternommen hat.

Dieser Gedanke führt zur Haftungsfrage 1:

Der Mieter ist grundsätzlich gehalten, bei längerer Abwesenheit, die Wohnungsschlüssel bei einem Nachbarn oder in der Nähe wohnenden Bekannten zu hinterlegen damit im Notfall der Vermieter, der über die Hinterlegung des Schlüssels informiert wurde, die Wohnung öffnen kann. Unterlässt der Mieter diese Sicherheit für den Vermieter und tritt ein für den Mieter vermeidbarer Schaden deshalb ein, weil die Wohnung nicht zugänglich war, haftet der Mieter.

Anderseits haftet der Vermieter auch grundsätzlich für Schäden verschuldensabhängig die durch die Mietsache selbst entstehen.

Da in der Regel der Mieter seinen Wasserverbrauch selbst bezahlen muss, entsteht dem Mieter in Form des ungenutzten Wassers infolge des Mehrverbrauchs durch einen defekten Spülkasten so ein Schaden. Sofern der Mieter nicht durch eine im Mietvertrag vereinbarte wirksame Kleinstreparaturklausel dazu gezwungen ist, den Mangel selbst zu beheben, kann er Ersatz des "Wasserschadens" vom Vermieter verlangen, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen.

Im Mauerwerk oder in der Wand verlegte - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen werden von einer solchen Klausel niemals erfasst. BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 - Az: VIII ZR 91/88. Bei Schäden an solchen Teilen (z.B. auch Schwimmerventilen der Unterputz eingebauten Toilettenspülung) handelt es sich um einen Sachmangel für dessen Folgen der Vermieter mietrechtlich unabhängig von einem Verschulden (Garantiehaftung) einzustehen hat, BGH Urteil v. 9.12.1970 Az: VII ZR 149/69. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Sachmangel bereits im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war BGH a.a.O.

Treten Wasserverluste auf, die ihren Grund in nicht ordnungsgemäß vom Vermieter erhaltenen Leitungen und Endverbrauchseinheiten haben, so muss der Vermieter die Kosten für die Wasserverluste selbst tragen. AG Salzgitter, Urteil vom 6. Dezember 1994, Az: 12a C 137/93.

Der Vermieter kann Wasserverluste auch nicht als Betriebskosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, daß der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. AG Salzgitter a.a.O.

Auch die Tatsache, dass dem Hausmeister die Wassergeräusche frühzeitig durch die Nachbarn mitgeteilt wurden, hätten ein Einschreiten des Vermieters und ggf. eine Kontrolle erforderlich gemacht. Insbesondere hätte die Wohnung kontrolliert werden müssen.

Da Sie keinen Nachschlüssel hinterlegt hatten und dem Vermieter in der Regel ein „Suchen“ des Mieters nicht zugemutet werden kann, könnte für Sie ein Mitverschulden in Frage kommen, da Sie im Rahmen Ihrer Obhutspflichten selbst auch für eine Überwachung der Wohnung hätten sorgen müssen.

Insoweit müssen diese beiden Pflichten differenziert gegenüber gestellt werden.

Einerseits die Mangelhaftung des Vermieters für den Defekt des Spülkastens und die Wahrnehmung seiner Obhutspflicht, im Rahmen der Schadensvermeidung bei Kenntnisnahme von Wassergeräuschen und vor allem auch hinsichtlich des bekannten auftretenden Defekts am Spülkasten, und andererseits gegenüber gestellt, Ihre Obhutspflicht der Sicherstellung der Überwachung der Wohnung bei Abwesenheit.

Diese Abwägung ist nicht ganz leicht, dennoch wird die Auffassung hiesig vertreten, dass eine Mithaftung von bis zu 50 % für den Vermieter nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Diese könnte sich auch des Umstandes auf 100 % erhöhen, dass der Hausmeister von einem permanenten Wasserlauf/ möglichen Schaden zumindest frühzeitig informiert war und der Vermieter sich dies anrechnen lassen muss.

Aber andererseits könnte auch Ihr Mitverschuldensanteil auf 100 % ansteigen, denn hätten Sie sichergestellt, dass die Wohnung in Ihrer Abwesenheit regelmäßig kontrolliert wird, wäre der (Folge-)Schaden des Defekts bereits frühzeitig erkannt worden und hätte unverzüglich beseitigt werden können, unabhängig nach der Frage ob es fahrlässig ist, dass der Spülkasten nicht vom Wasserkreislauf abgeklemmt war, wie es bei Spühl- und Waschmaschinen bereits bejaht wird.

Unter dem Umstand, dass mietrechtlich vornehmlich der Mieter die Sache pfleglich zu behandeln hat und auch eine ausgeprägte Obhutspflicht für die Mietsache hat und auch die Schlüsselgewalt ausübt, das heißt der Vermieter auch keinen Zugang zur Wohnung hat und damit nicht selbst kontrollieren kann, könnte die Abwägung zu Ihren Lasten erfolgen.

Da sich die defekte Toilettenspülung oder die sonstige Anlage in der gemieteten Wohnung und damit in der ausschließlichen Obhut des Mieters befindet und der Vermieter infolge nicht erfolgter Mängelanzeige durch den Mieter keine Kenntnis von dem Defekt haben kann, ist er angesichts fehlender Anzeichen und trotz des Alters des Wasserhahnes insbesondere auch nicht mietvertraglich verpflichtet, die Installationen auf ihre Mängelfreiheit hin zu überprüfen. Er hat daher keine der ihm obliegenden Instandhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Überwachungs-, Prüfungs- oder Kontrollpflichten verletzt ( BGH, 20. Oktober 1965, VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81,LG Hamburg, Urteil vom 22. Januar 1991, Az: 11 O 166/89 ).

Eine Mithaftung des Vermieters lässt sich jedoch nicht grundsätzlich ausschließen, da der Mangel bzw. dessen Entstehung folge eines Sachmangels war und er über den Hausmeister auch annähernd den Mangel (zurechenbar) möglicherweise kannte.

Ich kann Ihnen daher nur dringend empfehlen den Vermieter mit den Angaben des Hausmeisters, dass es sich um Verschleiß handelt und infolgedessen ein Folgeschaden des Mehrverbrauchs eingetreten ist, der auch rechtzeitig mitgeteilt wurde durch die Nachbarn, zu informieren und um Regulierung des Schadens auffordern, insbesondere die Übernahme der durch den unverschuldeten Mehrverbrauch entstandenen Kosten, zumindest zu einem entsprechenden Bruchteil.

Gleichwohl sollten Sie in Erwartung der hohen Abrechnung nicht auch erwägen einen Rechtsbeistand mit der abschließenden Prüfung zu beauftragen, um darüber hinaus auch entsprechendes Beweismaterial zu sichern, insbesondere die Erklärungen und Aussagen des Hausmeisters und die der Nachbarn, denn dies ist für die konkrete Abwägung eines eventuellen Mitverschuldens oder eine verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters von erheblicher Bedeutsamkeit.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
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