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Tod des Vermieters keine schr.info wer der Neue ist.Kündigung vom Vermieter gültig?


| 29.12.2011 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias F. Schell



Meine Vermieterin ist im Juni oder Juli 2010 verstorben.Im November 2010 hab ich beiläufig in einem Telefonat mit meinem Hausverwalter erfahren, das sie verstorben ist und die Erben noch streiten.Bis zum heutigen Tag bin ich nicht mündlich oder schriftlich informiert worden, wer mein neuer Vermieter ist. Ich bin alleinerziehende Mama einer 2,5Jährigen.Meine Miete wird vom Amt gezahlt und mein Sachbearbeiter überweist nicht immer pünktlich die Miete.Jetzt hat der neue Vermieter mir eine Kündigung geschrieben. Fristlos.Diese Kündigung ist zum Ruhen gebracht worden. Meine Frage: Ist diese Kündigung überhaupt rechtens?
Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

Ihre Frage kann nicht abschließend bzw. konkret beantwortet werden, da der Schilderung leider nicht zu entnehmen ist, aus welchem Grund die fristlose Kündigung erklärt wurde. Es kann nur vermutetet werden, dass die fristlose Kündigung hier wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen wurde – für diesem Fall fehlen der Frage leider Angaben darüber, in welcher Höhe bzw. mit wieviel Mieten Zahlungsverzug bestand, so dass die Kündigung insoweit einer abschließenden rechtlichen Prüfung nicht zugänglich ist.

Generell gilt:

1. Beide Vertragsparteien können in einem Mietverhältnis grundsätzlich dann fristlos kündigen, wenn der jeweils andere den Mietvertrag schwerwiegend verletzt hat. Die Vertragsverletzung muss so grob sein, dass dem anderen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die gesetzlichen Regelungen enthält § 543 BGB. Danach können sowohl Mieter als auch Vermieter den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen eine Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann.

2. Kündigung wegen Zahlungsverzug: Ferner kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten nicht gezahlt hat oder mit Teilen von Mietraten in Verzug ist und der geschuldete Betrag insgesamt mindestens eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine vorherige Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters nicht erforderlich.

Die entsprechende Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

a.) Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:

aa) Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein. Nicht unerheblich ist der rückständige Mietzins dann, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.

oder

bb) Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.

b.) Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, etwa weil er die Miete wegen Wohnungsmängeln mindert.

c.) Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins vor der Kündigung zahlt.

d.) Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter mit einer Forderung gegen den Vermieter aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.

e.) Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig zahlt. Ausnahme: Wurde eine Kündigung, die nicht länger als zwei Jahre her ist, bereits aus demselben Grunde unwirksam, so kommt diese Regelung nicht nocheinmal zur Anwendung. Das heißt, die (wiederholte) Kündigung ist dann wirksam.

3. Beim Tod von Vermieter (oder Mieter) geht der Mietvertrag kraft Gesetzes auf die Erben über. Stirbt der Vermieter, so wird der Mietvertrag also mit dessen Erben fortgesetzt, ohne dass diese ein Sonderkündigungsrecht haben.

Kennt ein Mieter nach einem Eigentümerwechsel der Mietwohnung jedoch weder Namen noch Adresse des neuen Eigentümers, so kann er vorübergehend die Mietzahlungen zurückhalten. Die Miete muss erst dann gezahlt werden, wenn der neue Vermieter unter Bezeichnung seiner Rechtsstellung an den Mieter herantritt. Das hat der BGH mit Urteil vom 7. 9. 2005 zu AZ VIII ZR 24/05 entschieden.

Im entschiedenen Fall war der Vermieter verstorben. Dessen Erbengemeinschaft versäumte es gegenüber dem Mieter den eindeutigen Nachweis zu erbringen, dass sie die neue Hausverwalterin beauftragt habe, die Miete einzuziehen. Für den Mieter war aufgrund der Unterlagen nicht klar ersichtlich, wer alles als Vermieter fungiert. Er hielt die Mietzahlungen zurück, mit dem Hinweis, dass sobald die Sachlage geklärt ist, alle ausstehenden Mietzahlungen sofort beglichen werden. Daraufhin kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis fristlos, sprach zusätzlich auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug aus und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

In diesem Fall waren die Kündigungen allesamt rechtswidrig. Der BGH entschied, dass ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters seine Mietzahlung zumindest solange einstellen kann, solange er keine Gewissheit darüber erlangen konnte, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtung geworden ist. Es gehöre grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Mieters, die Erben oder Käufer als Rechtsnachfolger zu ermitteln, denen er seinen Mietzins zahlt.

Sollten dieser Sachverhalt in Ihrem Fall gegeben sein, könnte die fristlose Kündigung somit unwirksam sein.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2011 | 15:16

Perfekt. Sie haben mir sehr weiter geholfen. Meine frage wurde beantwortet. Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2011 | 15:20

Das höre ich gerne!

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.12.2011 | 15:16


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FRAGESTELLER 29.12.2011 5/5.0
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