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Tod des Mieters


22.06.2004 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

gestern verstarb mein Schwager. Er war alleinstehend und lebte zur Miete (ohne schriftlichen Mietvertrag). Mündlich war eine Kündigungsfrist von 2 Monaten vereinbart. Sind mein Mann (Bruder) und ich als Erben (gesetzliche Erbfolge, da kein Testament vorhanden)nun verpflichtet, díeser Forderung nachzukommen.

Herzlichen Dank
und beste Grüße
Guten Tag,

zunächst möchte ich Ihnen mein Beleid aussprechen.


Nun zu Ihrer Frage:

Sie haben Ihre Frage nicht ganz konkret ausformuliert. Ich denke aber, dass es Ihnen um die zukünftigen Mietzinszahlungen aus dem Mietvertrag Ihres Schwagers geht.

Aufgrund der gesetzlichen Erbfolge ist nur Ihr Mann Erbe seines Bruders (Erbe zweiter Ordnung § 1925 BGB) geworden. Eine Erbenstellung können Sie selbst nur über ein Testament erlangen.

Mit Eintritt des Erbfalls tritt Ihr Mann als gesetzlicher Erbe in alle Rechte und Pflichten seines Bruders ein, § 1922 BGB, das gilt auch für den Mietvertrag.

Bei Mietverträgen besteht nun eine besondere Interessenlage. Einerseits möchte der Vermieter seine Wohnung nur einer bestimmten ausgewählten Person überlassen und andererseits haben die Erben oftmals kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzusetzen (Ihr Fall). Der Gesetzgeber hat für diese Interessenlage einige besondere Regelungen bereitgestellt.

Ihr Mann kann als Erbe den Mietvertrag kündigen, § 564 BGB.

Stirbt der Mieter, so können sowohl der Erbe als auch der Vermieter, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen.

Er muss die außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats aussprechen (in schriftlicher Form). Die Frist beginnt in Ihrem Fall, sobald der Vermieter Kenntnis von der Erbenstellung Ihres Mannes erlangt hat. Allerdings sollte er die Kündigung umgehend aussprechen, es bringt keinen Vorteil (wie Sie gleich sehen werden), wenn er damit wartet.

Die Kündigung muss von allen gesetzliche Erben erklärt werden, sollte also noch ein weiterer Erbe vorhanden sein, so muss auch dieser die Kündigungserklärung abgeben (z.B. Eltern).

Dass der Mietvertrag nur mündlich geschlossen worden ist, spielt hier keine Rolle. Es besteht insoweit kein Formzwang.

Zur mündlichen Vereinbarung der Kündigungsfrist von 2 Monaten:

§ 564 BGB gibt Ihrem Mann das Recht den Mietvertrag Ihres Schwagers unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen.

Gem. § 573 d Abs. 2 BGB gilt diesbezüglich folgendes:

Der „erste“ Termin für welchen die Kündigung zulässig ist, bezieht sich auf die gesetzliche Kündigungsfrist. Danach kann grundsätzlich bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden (also insgesamt 3 Monate). Ihr Mann sollte die Kündigung dem Vermieter bis zum 5. Juli zugestellt haben. Das Mietverhältnis würde dann nach der gesetzlichen Frist zum 30.09.2004 enden. Da Ihr Schwager jedoch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart hat, gilt diese. Mithin fällt das Ende des Mietvertrages aufgrund dieser Vereinbarung auf den 31.08.2004.

Allerdings muss der Kündigende die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung und damit auch die Einhaltung der kürzeren Frist darlegen und beweisen. Sollte sich der Vermieter quer stellen, so haben Sie die Beweislast und vermutlich, ob der mündlichen Vereinbarung, auch noch die schlechteren Karten.

Ihr Mann muss seine Erbenstellung allerdings nicht nachweisen, also ist der Vermieter nicht in der Lage die Kündigung als unwirksam zurückzuweisen bzw. Er kann nicht auf einen entsprechenden Nachweis bestehen.

Nur mit einem Aufhebungsvertrag wäre eine frühere Beendigung des Vertrages möglich. Im übrigen müssen Sie für die noch fällig werdenden Mietzinsen aufkommen.

Sollte Ihr Schwager eine Wohnraum genutzt haben, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, so teilen Sie mir dies bitte mit. Auch in diesem Fall kann es zu einer abweichenden Lösung kommen.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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