Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
142.047 Fragen, 59.689 Anwaltsbewertungen
450.863
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 7 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Tochter kauft Wohnung für Eltern - teilweise mit deren Geld


| 02.11.2004 10:00 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von



Liebe Experten, folgender Fall: Meine Eltern haben mir eine 5stellige Summe gegeben, damit ich auf meinen Namen eine Eigentumswohnung (neu, noch in Bau) kaufe, die ich dann an sie vermiete. Der Kaufvertrag ist geschlossen (es musste schnell gehen, weil wir in dem Komplex mit „betreutem Wohnen“ eine bestimmte Wohnung sichern wollten), jetzt muss ich die notwendige Restfinanzierung (etwa 2/3 der Kaufsumme) regeln. Nun plötzlich kommen meinen Eltern Bedenken: Was, wenn ich sterbe? Was, wenn ich zum Pflegefall werde und die Sozialkasse mein Vermögen verwertet? Sie wollen glasklar sichergestellt haben, dass sie, was auch immer mit mir passiert, bis zum Ende des letzten Überlebenden die Wohnung bewohnen können, und zwar zu der vergleichsweise günstigen Miete, die ich ihnen - wegen des empfangenen Geldes - gewähren soll (es handelt sich so gesehen also um ein tilgungsfreies Darlehen und nicht um eine Schenkung), oder so, dass sie ihr eingesetztes Geld zurückbekommen.

Wohnrecht wäre ihnen am liebsten, aber wenn ich ein solches Wohnrecht (ein entgeltliches, wenn ich es richtig sehe) so eintragen ließe, dass es jedem Recht in Abt. III vorginge (das wäre doch, wenn ich es recht verstehe, der Fall, wenn das Wohnrecht zuerst oder spätestens gleichzeitig eingetragen würde, oder?), bekäme ich keine Finanzierung.

Fragen dazu:

- Wäre denn ein nachrangiges Wohnrecht als Sicherheit überhaupt etwas wert, wäre damit also sicherzustellen, dass sie auch bei einem Eigentümerwechsel dort wohnen bleiben können?

- Würde nicht ein Mietvertrag (befristet auf Lebenszeit? Begründung notwendig?) dasselbe bewirken?

In Recherchen bin ich auf ein neueres BFH-Urteil (Az: IX R 12/01) zum zulässigen Nebeneinander von Mietverträgen und Wohnrechten gestoßen - für mich interessant, weil ich ja die steuerliche Absetzbarkeit der Grundstücksaufwendungen anstrebe (anderenfalls hätten meine Eltern ja gleich selbst kaufen können).

Frage hierzu:

- Stellt Wohnrecht plus Mietvertrag eine stärkere Sicherheit dar als nur eins von beidem?

- Spontan würde ich ja die Kombination „Mietvertrag plus Darlehensvertrag“ für sinnvoll halten - wäre damit die von meinen Eltern gewünschte Absicherung erzielbar? Wäre dann ein nachrangiger Grundschuldeintrag zugunsten meiner Eltern sinnvoll?

Ich habe drei Kinder, von denen zwei noch studieren und wirtschaftlich von mir abhängig sind.

- Reicht es, wenn ich diese meine Erben in meinem Testament „vergattere“, ein Wohnrecht meiner Eltern zu beachten, oder muss ich darin weitere Anordnungen treffen?

Bleibt noch die Frage, was im Erbfall passiert. Im Prinzip möchten meine Eltern schon, dass das Geld nach dem Ableben des letzten Elternteils mir zufällt, aber sie wollen - warum auch immer - keine entsprechende testamentarische Verfügung treffen. Mit der Existenz eines Darlehensvertrages fällt das Geld dann wohl unvermeidlich in die Erbmasse. Meine im Ausland lebende Schwester wäre mit Sicherheit an sofortigem Bargeld interessiert.

- Laufe ich bei grundbuchlich eingetragenen Rechten meiner Eltern (Wohnrecht oder Grundschuld) Gefahr, dass meine Schwester erzwingen könnte, dass die (mir gehörende, aber mit womöglich vererbbaren Rechten belastete) Wohnung eilig und billig zu Geld gemacht wird?

- Könnte meine Schwester ggf. Ansprüche geltend machen, die über die Hälfte des mir von meinen Eltern zur Verfügung gestellten Betrages hinausgehen?

Meine Frage also zusammengefasst: Welche vertragliche Konstruktion sichert meine Eltern am besten ab, und was bedeutet dies für mich?

Herzlichen Dank!

02.11.2004 | 13:20

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Fragen nehme ich wie folgt Stellung:

Frage 1: "Wäre denn ein nachrangiges Wohnrecht als Sicherheit überhaupt etwas wert, wäre damit also sicherzustellen, dass sie auch bei einem Eigentümerwechsel dort wohnen bleiben können?"

a) Das Wohnungsrecht ist ein Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gem. §§ 1090 ff. BGB. Dies sollte klar vereinbart werden.

b) Ob Miete oder Wohnungsrecht gewollt ist, wird durch Auslegung der Erklärungen zu ermitteln sein.

Beim Wohnrecht muß Wohnen der Hauptzweck der Benutzung sein. Der Ausschluß des Eigentümers ist dabei wesentliches Merkmal.

c) Entscheiden Sie sich für das Wohnungsrecht und wird dieses im Grundbuch eingetragen, so ist es grds. auch vom Rechtsnachfolger im Eigentum zu achten. Dieser wird allerdings zumeist das Interesse haben, das Recht zur Löschung zu bringen oder aber wirtschaftlichen Nutzen aus dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Gebäudeteilen zu ziehen

d) Wichtig: Das Wohnungsrecht erlischt aber durch die Zwangsversteigerung gem. § 91 ZVG. D.h. sollten die Schulden bei den Banken nicht abgetragen werden, so können diese das Haus versteigern und mit dem Versteigerungszuschlag wird das Wohnungsrecht zwangsgelöscht.

e) Aus § 1061 BGB folgt auch die Unvererblichkeit des Wohnungsrechts. Dies kann man aber durch verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten verhindern.

f) Ob neben dem Wohnungsrecht z.B. eine Hypothek bestehen kann, hängt von dem jeweiligen Vertragspartnern ab. Dies ist Verhandlungssache.

g) Ich verweise in diesem Zusammenhang auch auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.02.2003 (Az.: V ZR 54/02):

Danach gilt: Ließ sich der Verkäufer das Wohnrecht nicht an erster Stelle im Grundbuch eintragen, damit der Käufer zur Darlehenssicherung eine Grundschuld eintragen lassen kann, so übernimmt der Käufer damit ein selbständiges Garantieversprechen dahin, dass der Verkäufer sein Leben lang in dem Haus wohnen kann. Dies kann u.U. Haftungsgefahren zur Folge haben. Hier sollten Sie sich anwaltich beraten lassen.

Frage 2: "Würde nicht ein Mietvertrag (befristet auf Lebenszeit? Begründung notwendig?) dasselbe bewirken?"

Ein befristeter Mietvertrag ist nach der neuen gesetzlichen Regelung nur noch in Ausnahmefällen möglich.
aa) Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit
-die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder
-in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
-Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen
und (!)
bb) der Vermieter muß dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muß konkret (!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

Hier sollten Sie sich dringend beraten lassen.

Frage 3: "Stellt Wohnrecht plus Mietvertrag eine stärkere Sicherheit dar als nur eins von beidem"

Zwar können ein Mietvertrag und ein Wohnungsrecht anfänglich nebeneinander bestehen bleiben, doch dies muß irgendwann einmal aufgelöst werden

Frage 4:"- Spontan würde ich ja die Kombination „Mietvertrag plus Darlehensvertrag“ für sinnvoll halten - wäre damit die von meinen Eltern gewünschte Absicherung erzielbar? Wäre dann ein nachrangiger Grundschuldeintrag zugunsten meiner Eltern sinnvoll?"

Auch ein Mietvertrag kann Ihnen weiterhelfen, wobei die grundbuchrechtliche Absicherung des Wohnungsrechts stärker ist.

Frage 5:"Reicht es, wenn ich diese meine Erben in meinem Testament „vergattere“, ein Wohnrecht meiner Eltern zu beachten, oder muss ich darin weitere Anordnungen treffen"

Die können Sie so vornehmen.

Fragen 6 - 8:
"Laufe ich bei grundbuchlich eingetragenen Rechten meiner Eltern (Wohnrecht oder Grundschuld) Gefahr, dass meine Schwester erzwingen könnte, dass die (mir gehörende, aber mit womöglich vererbbaren Rechten belastete) Wohnung eilig und billig zu Geld gemacht wird?

- Könnte meine Schwester ggf. Ansprüche geltend machen, die über die Hälfte des mir von meinen Eltern zur Verfügung gestellten Betrages hinausgehen?

Meine Frage also zusammengefaßt: Welche vertragliche Konstruktion sichert meine Eltern am besten ab, und was bedeutet dies für mich?"

Welche Konstruktion am sichersten ist, kann man ohne genaue Kenntnis der gesamten Eigentums- und Vermögensverhältnisse nicht beantworten.

Wie ich oben erwähnte ist das Wohnungsrecht unvererblich, wobei Absicherungen aufgrund erbvertraglicher Absicherungen möglich wären.

Ob und was Ihre Schwester für erbrechtliche Ansprüche geltend machen kann, können wir von hier aus nicht beurteilen. Wenn Ihre Eltern abert kein Testament aufsetzen wollen, so tritt die gesetzliche Erfolge ein. Hier sind zu viele Einzelfaktoren zu beachten. Insbesondere hängt es auch davon ab, wann der Erbfall eintritt.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
---------------------------------------------
Rechtsanwalt Klaus Wille
Breite Straße 147 - 151
50667 Köln
Telefon: 0221/ 272 4745
Telefax: 0221/ 272 4747
http://www.anwalt-wille.de
anwalt@anwalt-wille.de


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2004 | 19:00

Guten Tag, Herr Wille,

so richtig konkret anfangen kann ich mit Ihrer Antwort leider nichts - aber wenigstens glaube ich erfahren zu haben, was alles n ic h t geht. Zur Sicherheit möchte ich noch einmal - nein, eigentlich nichts Neues fragen, sondern nur um Ihre Bestätigung bitten, ob ich aus dem, was Sie geantwortet haben, die richtigen Schlüsse ziehe.

1. Ein Wohnungsrecht kommt offenkundig nicht in Betracht, wenn es, wie im gegebenen Falle, nur nachrangig möglich ist (da die Finanzierungsgeber einem erstrangigen Wohnrecht nicht zustimmen würden), weil ein solches nachrangiges Wohnungsrecht im Falle der Zwangsversteigerung erlischt.

2. Ein Mietvertrag, der so gestaltet sein müsste, dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ zuverlässig greift und meine - hochbetagten - Eltern tatsächlich davor schützt, von meinen Rechtsnachfolgern aus der Wohnung gesetzt zu werden, kann kein befristeter Vertrag sein, da dieser, wie Sie klarstellen, an bestimmte Bedingungen und Regeln zu knüpfen wäre. Diese Bedingungen deute ich so, dass ein befristeter Mietvertrag den gewünschten Schutz nicht gewähren könnte: Selbst wenn Eigenbedarf durch mich bei Erreichen der Rentenaltersgrenze (in ca. 16 Jahren) ein unangreifbarer Grund wäre, wären meine Eltern damit nicht geschützt, wenn ich vorher stürbe.

3. Sie schreiben unbestimmt „Auch ein Mietvertrag kann Ihnen weiterhelfen“, und es verbleibt nur noch der unbefristete Mietvertrag, der damit gemeint sein könnte. Ich deute § 544 BGB „Vertrag über mehr als 30 Jahre“ („die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist“) so, dass es möglich ist, einen solchen Vertrag mit befristetem Kündigungsausschluss für die Lebenszeit des Mieters (in meinem Falle: des letzten überlebenden Mieters) zu schließen, so dass eine Kündigung sowohl durch mich als auch durch jeden, der an meiner Stelle in den Vertrag eintritt (Erben, Erwerber), zu Lebzeiten des letzten überlebenden Elternteils nicht möglich ist. Damit wäre dieses Modell die richtige Wahl.

Liege ich mit der Interpretation Ihrer Antwort richtig?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2004 | 16:24


Guten Tag, Herr Wille,

Zu 1.

Letzteres ist richtig. Aber ist mit einer Zwangsversteigerung bei Ihnen zu rechnen?

Zu 2. und 3
Dies ist eine Sichtmöglichkeit.


Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Es wäre sehr zu wünschen, wenn die Fragen unter den beteiligten Anwälten nach deren Fachgebieten verteilt würden. Ich habe aber leider den Eindruck, dass es hier auch Anwälte gibt, die sich auf die Lauer legen, um halbwegs gut dotierte Fragen "abzugreifen", unabhängig von deren Inhalt (und davon, ob sie dazu Sachdienliches zu sagen haben). Die Antwort ist zu nichts zu gebrauchen; 50 € "in den Sand gesetzt". Zum Glück gibt es im Internet an anderer Stelle kompetente Auskünfte sogar kostenlos. Mein Fazit: Das hier ist nicht empfehlenswert. Schade, ist doch im Prinzip so eine gute Idee! "
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Klaus Wille »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
2/5.0

Es wäre sehr zu wünschen, wenn die Fragen unter den beteiligten Anwälten nach deren Fachgebieten verteilt würden. Ich habe aber leider den Eindruck, dass es hier auch Anwälte gibt, die sich auf die Lauer legen, um halbwegs gut dotierte Fragen "abzugreifen", unabhängig von deren Inhalt (und davon, ob sie dazu Sachdienliches zu sagen haben). Die Antwort ist zu nichts zu gebrauchen; 50 € "in den Sand gesetzt". Zum Glück gibt es im Internet an anderer Stelle kompetente Auskünfte sogar kostenlos. Mein Fazit: Das hier ist nicht empfehlenswert. Schade, ist doch im Prinzip so eine gute Idee!


ANTWORT VON

Köln

162 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Fachanwalt Familienrecht, Kindschaftsrecht, Familienrecht