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Terrassenbau / Bodenerhöhung


08.10.2017 11:28 |
Preis: 57,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von



Etwas komplizierter an Erklärung:

Wir haben vor 2 Jahren ein Haus gekauft. Im hinteren Bereich des Hauses haben wir vorher einen Austritt von der Länge ca. 5 x 1,8 Meter gehabt. Dieses ist an der Küchentür, die dann mit 2 Stufen nach unter zum Austritt ging.
Wir haben diesen Austritt um ca. 70cm erhöht, das wenn wir aus der Küchentür gehen auf der selben Ebene, um den Austritt nutzen können. Dieser liegt jetzt jedoch direkt an der Nachbarschaftsgrenze. Der Nachbar hat dort sein Lagen (gewerblicher Bereich) da er ein Blumen / Friedhofgärtnerei hat. Im oberen Bereich des Hauses ist eine Wohnung, die jedoch 10 Jahre leersteht. Wir haben einen Zaun erreichtet.
Jetzt meldete sich die mögliche Erbin des Objektes und verlangt den Rückbau der Terrasse mit der Begründung das wenn künftige Mieter oder Käufer des Objektes da wären, die sich gestört fühlen könnten ???!!!!
Nach dem NRW Nachbarschaftsgesetz denke ich das die sogar Recht haben, aber gibt es eine Ausnahme. Es fühlt sich doch jetzt keiner gestört???
Nach einem Gespräch mit der künftigen Erbin(Eigentümerin lebt noch), hat Sie persönlich nichts gegen die Terrasse, hat aber eben schlechte Erfahrungen (in anderen Bereich Wegerecht gemacht) und möchte sich absichern, mit einem Grundbucheintrag das wir wenn ein neuer Käufer das möchte die Terrasse abbauen sollen.
Wir möchten natürlich unsere Terrasse behalten. Jedoch nicht um jeden Preis. Jetzt gibt es noch die Möglichkeit der Bodenerhöhung ??? Kann man dieses so einfach machen ?
Oder gibt es andere Möglichkeiten. z.B. durch ein anderes Gesetz ?? Absolut keine Ahnung. Ich hoffe auf ein gutes Ergebniss.


08.10.2017 | 13:41

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich sehe die Forderung ihrer Nachbarin als nicht ohne weiteres gegeben an, auch wenn es korrekt ist dass nach § 4 NG NRW ein Abstand hätte eingehalten werden müssen.

Soweit ich es dem Sachverhalt entnehme, liegt ihre Terrasse vollständig auf ihrem Grundstück, aber eben unmittelbar an der Nachbargrundstücksgrenze. Nach § 65 Abs. 1 Nr. 49 Landesbauordnung ist eine Terrasse nur ein untergeordneter Gebäudeteil, für den keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Nach § 4 Nachbarschaftsgesetz NRW sind zwar Abstände (2m) zur Grundstücksgrenze auch bei Terrassen einzuhalten, wenn die Gebäude parallel oder in einem Winkel bis 60Grad zur Nachbarsgrenze verlaufen. Damit soll das Fenster und Lichtrecht des Nachbarn geschützt werden. Dies gilt nach Abs. 4 jedoch nur, wenn vom Nachbarn keine schriftliche Genehmigung für den Bau erhalten wurde. Folglich sollten sie zunächst den Vorbesitzer fragen, ob in den Terrassenbau schriftlich eingewilligt wurde, und um Herausgabe des Schriftstücks bitten, sonst sollten sie um Erteilung der Genehmigung bitten. Die Einwilligung darf nicht versagt werden, wenn durch die Terrasse ( oder die Erhöhung des Austritts) keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Dann kann die Genehmigung eingefordert werden.

Gerade da an der Grundstücksgrenze nur eine Lager unterhalten wird, sehe ich eine Beeinträchtigung in keinster Weise. Eine Umnutzung müsste erst beantragt und genehmigt werden. Ein Mieter könnte also das Gebäude auch nur als Lager/ Halle/ Unterstand nutzen.

Die Ausnahme für die Abstandspflicht nach § 5 Nr. d entfällt leider, da die Terrasse nachträglich nicht nur ersetzt sondern erhöht wurde. Auch die Regelung des § 65 BAUO NRW ist für sie leider nicht einschlägig, da die terrase mehr als 5 m² Größe aufweist.

Nach § 3 NachbarschaftsG NRW ( I.V.m. § 6 NG NRW) ist die Beseitigung eines Gebäudeteils das gegen Abstandsflächen verstößt aber ausgeschlossen, wenn das Gebäude länger als 3 Jahre in Gebrauch ist. Bitte erkundigen sie sich also, wie lange die Terrasse schon existiert. Problematisch ist hier, seit wann die Aufschüttung erfolgte. Denn dies war sicherlich erst ab Kauf der Fall. Hier braucht es also noch eine Zeit ehe die Duldungspflicht automatisch eintritt. Insbesondere weise ich sie daraufhin, dass nach §§ 27,29 NG NRW Ab- und Niederschlagswasser durch die Terrassenerhöhung nicht auf das Grundstück des Nachbarn gelangen darf, sondern auf das eigene ab- bzw. umzuleiten ist.

Grundsätzlich ist also eine Unterschreitung des Grenzabstandes unzulässig. Der Anspruch auf Beseitigung entfällt allerdings bei schriftlicher Genehmigung oder 3-jähriger Nutzung. Achtung: bei der Duldungspflicht aufgrund 3-jähriger Nutzung kann es zu Schadenersatzansprüchen kommen, wenn sie aus der dadurch eingetreten Duldungspflicht eine Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes ergibt. Diese Nutzungsbeeinträchtigung sehe ich jedoch nicht.

Zudem ist fraglich, ob sie die Abstandsflächen grob fahrlässig oder vorsätzlich unterschritten haben, oder ob dies aufgrund der Bauart des Hauses mit bereits angelegter Terrasse nicht eher für sie nicht erkennbar war, als sie den Autritt erhöht haben, auch wenn für den Vorsatz spricht, dass sie direkt an der grenze aufgebaut haben, es für sie also hätte erkennbar sein müssen, dass Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Für den Fall der Nichterkennbarkeithätte die Nachbarin sofort nach der Abstandsunterschreitung Widerspruch erheben müssen, sonst tritt hier ebenfalls die Duldungspflicht ein (§ 3 Abs. 1 Nr. c NG NRW, Achtung auch hier wieder Schadenersatzpflicht , falls die Duldung eine Nutzungsbeeinträchtigung mit sich bringt). Eine Vorsätzlichkeit oder grobe Fahrlässigkeit halte ich - als sehr schwaches Argument, zugegeben- für nicht gegeben, da eine Terrasse nicht baugenehmigungspflichtig ist, sie also keineswegs offensichtlich gegen geltendes Recht verstoßen haben und weil die Terrasse eben bereits vorher angelegt, wenn auch niedriger war.


Mit der Bodenerhöhung meinen sie nehme ich an, die Bodenerhöhung ihres eigenen Grundstückes bis zum Niveau der Terrase, dass diese nicht mehr als Aufbau erscheint. Diese ist grundsätzlich möglich, jedoch sind sie dafür verantwortlich dass das Grundstück des Nachbarn durch die Überhöhung nicht beeinträchtigt wird ( Wasser, Erdrutsch), §§30, 31 NG NRW. Daher halte ich den Weg für wenig ratsam, es sei denn bei ihnen liegt eindeutig keine Ausnahme vor (Nachbarn werden belästigt, daher keine Genehmigungspflicht, bei entgültiger geltendmachung steht die Terrase noch keine 3 Jahre, Widerspruch der Nachbarin bereits bei Bau).

Ich denke, grundsätzlich besteht für sie aufgrund einer langen Nutzungsdauer der Terrasse an sich kein Grund hier einen Rückbau zu befürchten. Zudem sehe ich keine Beeinträchtigungsmöglichkeit für das Nachbargrundstück, so dass sie von der Eigentümerin ( nicht der Erbin) die schriftliche Einwilligung nachträglich ( Genehmigung) einholen könnten. Dem darf sie sich aufgrund der nicht zu befürchtenden Beeinträchtigungen ( nur ein Lager) nicht verschließen, der Anspruch kann klageweise geltend gemacht werden.

Eine Grundbuchrechtliche Belastung mit der Verpflichtung die Terrasse zu entfernen würde ich nicht unterzeichnen, da diese dem Gedanke widerspricht, dass bei nicht zu erwartender Beeinträchtigung und Stand von mehr als 3 Jahren eine Beseitigungspflicht entfällt.

Fazit:
Grundsätzlich haben sie die Abstandsflächen verletzt, so das ihre Nachbarin den Rückbau fordern kann, der erst mit Ablauf von 3 Jahren nach Aufschüttung erlischt. Ohne Einigung oder ein abwarten dieser Zeit halte ich in der Tat die Erhöhung des Grundstückes auf Terrasenniveau für das einzige Heilmittel.
Dennoch halte ich ihre Chancen zum Erhalt der Terrasse für gar nicht so schlecht, und würde daher dem Grundbucheintrag nicht zustimmen. Sollte die Nachbarin hieraufhin Klage erheben, würde ich die Widerklage auf Einwilligung mangels Beeinträchtigung neben Geltendmachung der Duldungspflicht wegen 3 jähriger Nutzung ( da die terrasse - als eher schwaches Argument schon immer da war, wenn auch nun erhöht wurde) in Betracht ziehen.

Als erstes lohnt es sich meines Erachtens jedoch zu schauen, ob man sich mit der Eigentümerin ( nicht der Erbin) einigen kann, um das Schriftstück für die Terrasse zu erhalten. Dies ist immer der günstigste und in Anbetracht Nachbarschaftlicher Verhältnisse der beste Weg.

Zur besseren Vereinbarkeit und dem Umdenken der Nachbarin würde ich einen Sichtschutzzaun ( § 33 NG NRW) entlang der Terrasse statt eines einfachen Zaunes vorschlagen. Dieser darf ortsüblich oder 1,20 m hoch sein, und wenn so Beeinträchtigungen verhindert werden können, darf er auch höher sein ( § 35 NG NRW). Auch so kann erreicht werden, dass sich zukünftige Nachbarn trotz Unterschreitung der Abstandsflächen nicht gestört fühlen. Dies kann ihnen auch dabei helfen, die Genehmigung der Nachbarin zu erhalten, wenn sie zum Beispiel anbieten, die Kosten allein zu tragen und sich bei der Beschaffenheit der Einfriedung an die Wünsche der Nachbarin zu halten.

Zumindest kann ihnen das Versuchen einer Einigung jedoch einen zeitlichen Vorteil bringen,und dafür sagen, dass vor Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs 3 Jahre seit Erhöhung abgelaufen sind. Dies würde ihre Position noch zusätzlich stärken, zumal die Eigentümerin und die wohl zukünftige Eigentümerin nichts gegen die Terrasse haben und eine Belästigungsbewusstsein eventueller Mieter nur sehr abstrakt befürchten. Dies versuchen sie bitte in schriftlicher Form zu bekommen, denn dies erhöht ihre Chancen auf die Einwilligung drastisch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen oder sich unter meinen Profildaten an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2017 | 08:22

Nur zum Verständnis:
Der Hof bzw. Austritt lag schon immer seit Bau des Hauses an der Gründstücksgrenze. (ca. 50 Jahre) Wir haben nur den Austritt bzw. Hof erhöht um 60 cm. Ändert das was ? Oder bezieht sich Ihre Antwort auch darauf.
Vielen Dank für Ihre Bemühung.
Mit bestem Gruß
Mark Finzel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2017 | 09:12

Lieber Fragesteller, das ändert nichts an der Einschätzung.

Dass der Austritt länger besteht, war Grundlage meiner Einschätzung, weil sie das Haus ja bereits vor 2 Jahren gekauft haben.

Der Hof/ austritt/ Terrasse muss nicht entfernt werden, weil nach 3 Jahren ein Bestandsschutz eintritt- undabhängig davon, ob sie seit 5 oder 50 Jahren steht. Dennoch ist die nicht so alte Erhöhung durchaus ein Problem, da diese noch nicht dem Bestandsschutz unterfällt.

Ich rate ihnen also nach wie vor keine Grundbucheintragung vornehmen zu lassen, die sie jederzeit zum Rückbau verpflichtet. Sollte ihre Nachbarin hierauf auf den Rückbau klagen (Obligatorisches Schlichtungsverfahren vor Klageerhebung notwendig) , so sollten sie die Genehmigung verlangen, denn es geht keine Beeinträchtigung von der Terrasse aus. Die nun eingetretene Erhöhung hat die gleichen Abstandsflächen wie der zuvor genutzte Austritt, der auch nicht ebenerdig war (vgl. § 5 Abs. Nr. d NG NRW), und wird auch nicht anders genutzt. Eine Beeinträchtigung gab es in den letzten 50 Jahren nicht und ist auch nicht erkennbar, da das Nebengebäude Lagerzwecken dient und eine Wohnung im ersten Stock auch nach wie vor ausreichend Abstand zur Terrasse hat ( sprich sie nicht in die Fenster schauen können).

Aber ich bin frohen Mutes, dass sie sich mit der Nachbarin ohne Gericht und Streitbeilegungsstelle einigen können. Ein von ihnen vorgeschlagener und errichteter Sichtschutzzaun wird hier, denke ich Abhilfe schaffen können.

Bei weiteren (Nach)Fragen erreichen sie mich gern unter mein Profildaten.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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