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Teilungsklage-Zwangsversteigerung-Immobilie


01.08.2017 18:18 |
Preis: 48,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Die Immobilie in Deutschland ist im Hälfteeigentum zweier Geschwister; der noch (im Pflegeheim) sehr pflegebedürftige einzige lebende Elternteil XXXXX besitzt ein grundbücherlich eingetragenes Wohnungsrecht.
Ein Geschwisterteil möchte das andere Hälfteeigentum erwerben; aufgrund von Uneinigkeiten über den Kaufpreis und die Gestaltung einer schuldrechtlichen Vereinbarung im Kaufvertrag und Grundbuch über die allfällige Übernahme ungedeckter Pflegekosten des Elternteils XXXXX durch den Käufer droht der potentielle Käufer mit einer Teilungsklage und Zwangsversteigerung.

Muss diese Drohung ernst genommen werden und besteht die Möglichkeit, dass der Kaufwillige dadurch günstiger zum anderen Hälfteeigentum kommt (bes. durch die Tatsache, dass das Wohnungsrecht vermutlich andere Interessenten abschreckt)?
Wie sollte einer solchen Drohung rechtlich entgegnet werden?
Der Fall, dass der Wohnungsrechtinhaber wieder die Immobilie benötigt, ist aufgrund der Pflegebedürftigkeit sehr unwahrscheinlich; aufgrund des Geisteszustandes ist auch keine rechtliche Geschäfts- bzw. Handlungsfähigkeit gegeben
(jedoch keine Entmündigung und Sachwalterschaft; der potentielle Käufer ist Vorsorgebevollmächtigter).

Bewertet das Gericht bei der Teilungsklage schuldhaftes Verhalten einer Partei, oder wird das Zwangsversteigerungsverfahren in jedem Fall ungeprüft eingeleitet?
Das Grundbuch ist bis auf das Wohnungsrecht lastenfrei; wie muss die Eintragung einer Reallast (für die Übernahme allfälliger ungedeckter Pflegekosten durch den Käufer) ins Grundbuch gestaltet sein?
Es geht auch um die Abwehr bzw. die Zahlungsregressmöglichkeit, wenn das Sozialamt Elternunterhalt oder die Anfechtung der Schenkung wegen Verarmung (Vorwegnahme der Erbfolge) betreffend des Hälfteeigentums des Verkäufers (Schenkung innerhalb von zehn Jahren) fordert (Anm.: Das Hälfteeigentum des Käufers wurde diesem hingegen vor etwa zwei Jahrzehnten geschenkt).

Mein laienhafter Entwurf einer solchen Formulierung wäre folgender:
Der Käufer verpflichtet sich zur Übernahme sämtlicher anfallender Kosten, welche durch stationäre oder mobile Pflege des noch lebenden Elternteils anfallen und nicht durch dessen Einkommen und Vermögen gedeckt werden können; diese Verpflichtung erlischt nach Ende der allgemeinen Verjährungsfrist (von dzt. drei Jahren) nach dem Ableben des Elternteils XXXXX.
Diese Abdeckung offener Pflegekosten wird mit dem Kaufpreis des Hälfteeigentums gedeckelt (das sind EUR XXXXX).



01.08.2017 | 19:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ob die Drohung ernstgemeint ist, kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, da insofern alle Details zur Immobilie bekannt sein müssen und insbesondere, ob andere Interessenten wirklich vom Wohnrecht abgeschreckt werden würden. Wenn die Gegenseite lediglich ihre berechtigten Interessen wahrnimmt, gibt es hiergegen keine rechtliche Handhabe, auch wird dies dann nicht gerichtlich gewürdigt. Eine vertragliche Einigung über den Kauf erscheint natürlich vorzugswürdig, weshalb die Verhandlungen wieder aufgenommen werden sollten.

Da ein Vertrag zum Nachteil Dritter, also auch dem zuständigen Sozialamt, das Unterhaltsansprüche aus übergegangem Recht geltend macht, stets unzulässig ist, ist an dieser Stelle keine Formulierung eines Vertrags und dessen Abbildung im Grundbuch möglich, da hierfür der Abschluss der Verhandlungen abzuwarten ist.

Ich rate Ihnen deshalb, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2017 | 21:09

Was die Eintragung der im notariellen Vertrag bereits vorhandenen bzw. noch vorgesehenen schuldrechtlichen Vereinbarungen angeht, so gilt, dass Grundlage für die Vermutung des § 891 BGB nur dingliche Rechte des Privatrechts sein können, soweit sie im Grundbuch eintragungsfähig sind. Die Vermutung findet also keine Anwendung bei nicht eintragungsfähigen Rechten, die irrtümlich eingetragen würden.

(BeckOK BGB/H.-W. Eckert BGB § 891 Rn. 2, beck-online)

Das von Ihnen wohl avisierte sog. schuldrechtliche Pflegeversprechen Ihres Geschwisterteils ist in einfacher Form so nicht eintragungsfähig bzw. würde keine Vermutung für Dritte auslösen, wie (zur Veranschaulichung) die Regelung der Unterhaltspflicht der Immobilie bei Bruchteilsgemeinschaft bei Miteigentümern. Denn diese ist jedenfalls dann eintragungsfähig, wenn zugleich die Benutzung geregelt und dies eingetragen wird. Denn eine solche Eintragung nach § 1010 BGB führt dann zu einer Verdinglichung schuldrechtlicher Vereinbarungen der Miteigentümer, die nicht künstlich auseinandergerissen werden soll, so die Rspr.

Hier sollten Sie deshalb die Eintragung einer Reallast nach § 1105 BGB anstreben: Denn die Verpflichtung des Käufers, Ihren Elternteil gesunden oder krank zu betreuen, kann damit im Grundbuch gesichert werden. Vorsorglich zur künftigen Streitvermeidung legen Sie den Umfang der Pflege- und Betreuungsleistung möglichst genau fest.

Nachfrage:
Diese o.g. Antwort erhielt ich von einem anderen Rechtsanwalt; offensichtlich kann ich meinen Geschwisterteil zur Pflege unseres Elternteils vertraglich und auch grundbücherlich eingetragen verpflichten - ohne, dass dadurch zukünftige etwaige
Ansprüche (etwa aus dem Elternunterhalt oder einer Anfechtung der Schenkung wegen Verarmung durch das Sozialamt)
ausgeschlossen werden; ich kann nur meine Leistungsverpflichtung vertraglich und einvernehmlich auf meinen Geschwisterteil überwälzen bzw. allfällige Forderungen des Sozialamtes an mich in Zukunft (z.B. Klausel: Ab dem Ableben des Elternteils innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist) im Regressweg von meinem Geschwisterteil aufgrund dieser Vereinbarung zurückfordern; habe ich das richtig verstanden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2017 | 23:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die Absicherung des Pflegeversprechens mittels einer Reallast ist grundsätzlich möglich. In diesem Zusammenhang ist vordringlich darauf zu achten, wie ausgeführt keinen Vertrag zu Lasten Dritter zu konstruieren. Das vertragliche Abwälzen der Leistungsverpflichtung auf den Käufer ist dann nutzlos für den Verkäufer, wenn der Käufer etwa insolvent wird, denn dann wird der Verkäufer gleichwohl in Anspruch genommen werden. Bis zu diesem Punkt kann sich der Käufer aber wie beabsichtigt verpflichten.

Da im Hinblick auf die im Raum stehende Teilungsversteigerung Streit um die Pflegevereinbarung zu vermuten ist, sollte neben der Einschaltung eines Rechtsanwalts für die Vertragsgestaltung ggf. ein Mediator zur Streitbeilegung hinzugezogen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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