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Teilungserklärung: Veranwortlichkeit/Haftung für Instandhaltung Dachterrassen


| 06.12.2008 08:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



In unserer Teilungserklärung findet sich folgende Formulierung:
"Die Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung der Dachterrassen ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Eigentümers. In die Dachterrassen darf man nichts einpflanzen und auch keine Begrünung anlegen. Der Eigentümer hat alles zu unterlassen, was die Dachabdichtung beschädigen könnte."
* Wie weit geht die Instandhaltungsverpflichtung des Eigentümers?
* Ist der Dachterrasseneigentümer auch für Probleme bei der Abdichtung zuständig, selbst wenn er nichts eingepflanzt hat und die Dachabdichtung im Laufe der Jahre "von selbst" ohne fahrlässige Einwirkung des Eigentümers undicht und somit sanierungsbedürftig wird?
* Wie sieht es mit möglichen Schadenersatzansprüchen des Eigentümers aus, dem die Wohnung unter der Dachterrasse gehört (eventuelle Weiterberechnung von Mietkürzungen wegen Feuchte an der Decke etc.)
* Kann man hierzu als Eigentümer der Dachterrassenwohnung eine Haftpflichtversicherung abschließen?
* Ist eine solche Formulierung in Teilungserklärungen überhaupt allgemein üblich?
06.12.2008 | 10:49

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage beantworte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

In Ihrer Teilungserklärung findet sich die Formulierung, dass Sie grundsätzlich zur Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung der Dachterrassen verpflichtet sind.

Nach ständiger Rechtsprechung fällt unter diese Begrifflichkeiten die Erhaltung des bestehenden bzw. Wiederherstellung (Instandsetzung) des früheren, ordnungsgemäßen Zustandes. Hier sind eine Vielzahl von Entscheidungen ergangen. Der Eigentümer darf mit Pflege und Erhaltungsmassnahmen nicht solange warten, bis ein konkreter Schaden eingetreten ist. Wenn Anhaltspunkte für eine Schadensanfälligkeit bestehen kann eine Handlungspflicht vorliegen. Beispielsweise hat die Rechtsprechung dies in den Bereichen Fensterisolierungen, Erneuerung von Balkongeländern und Abdeckungen etc. als Teil der Erhaltungsmaßnahmen angesehen.

Auch Modernisierungsmassnahmen können unter die Ihnen obliegenden Instandhaltungsmaßnahmen fallen. Dabei wäre aber dann abzuwägen, ob die im Einzelfall modernere und technisch bessere Lösung auch unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Aufwandes in einem vertretbaren Verhältnis steht.

Soweit die Dachabdichtung (Gemeinschaftseigentum) "von selbst" schadhaft wird, also trotz Erfüllung Ihrer gemäß Teilungserklärung bestehenden Pflichten, sind Sie hierfür lediglich im Rahmen der Gemeinschaft der Eigentümer verantwortlich, vgl. § 16 WEG.

Wenn Ihre Verantwortlichkeit allerdings gegeben ist, weil Sie etwa Anpflanzungen vorgenommen haben und damit die Abdichtung zu Schaden gekommen ist, so haften Sie natürlich auch anderen Eigentümern soweit diesen kausal durch Ihre Pflichtverletzung Schäden an deren Eigentum entstanden ist. Insoweit würde auch eine Gebäudeversicherung nicht zahlen, da sie ja "sehenden Auges" einen Schaden verursacht haben. Für alle anderen Schäden müsste die Versicherung allerdings eintreten. Diesbezüglich empfehle ich Ihnen allerdings die Beratung durch eine Versicherung

Es ist durchaus üblich, dass im Rahmen der Teilungserklärung Instandhaltungspflichten für das Sondereigentum und das von diesem zugänglichen Gemeinschaftseigentum begründet werden.

Ich darf darauf hinweisen, dass diese Antwort Ihnen nur einen ersten Überblick über die Rechtslage geben. Im Rahmen dieses Service ist eine weitergehende Prüfung, gerade auch aufgrund der nicht gegebenen Möglichkeit in Ihre Unterlagen Einsicht zu nehmen, nicht möglich.


Bewertung des Fragestellers 06.12.2008 | 11:41


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