Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
142.023 Fragen, 59.662 Anwaltsbewertungen
450.789
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 3 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Tapezierfähigkeit - Schönheitsreparaturen - Übergabetermin


04.11.2004 19:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Die folgenden Fragen beziehen sich auf eine am 01.05.2000 überlassene und fristgerecht (3 Monate zum Monatsende) zum 31.12.2004 gekündigte Mietwohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Bad und Kellerraum.

Der Vertrag besteht aus
a) dem Mietvertrag als solchem,
b) einem Übergabeprotokoll nebst einer Zustandsbeschreibung der einzelnen Räume,
c) einem Anlagenheft zum Mietvertrag (Allgemeine Vertragsbestimmungen).


A. Tapezierfähigkeit

In keinem der Vertragsbestandteile finden sich eindeutige Aussagen oder Vorschriften hinsichtlich evtl. durchzuführender Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Übernahme und Übergabe der Mietsache. Insbesondere fehlen Hinweise darauf, ob der Vormieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben hat (tatsächlich wurde die Wohnung unrenoviert übergeben), wann der Vormieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob die Wohnung zum Kündigungstermin renoviert oder unrenoviert zu übergeben ist.

Lediglich in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 8 Abs. 4 AVB) heißt es: „Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem durch das Übergabeprotokoll dokumentierten Zustand und vollständig geräumt und gereinigt zurückzugeben; in der Regel Wände und Decken tapezierfähig“.

Im Übergabeprotokoll wurde denn auch vermerkt, daß die Wohnung „vom Vermieter tapezierfähig übergeben“ wurde. Die „Tapezierfähigkeit“ wird in der Zustandsbeschreibung für jeden der einzelnen Räume nochmals jeweils gesondert bestätigt.

Tatsächlich waren die Wände der Räume bei Übernahme in folgendem Zustand:

In drei von 4 Zimmern: Rauhfaser, weiß gestrichen
Eßzimmer: Putz
Küche und Bad: Putz
Diele: Tapete, welche vom Vormierter übernommen wurde (so auch im Übergabeprotokoll vermerkt)
In allen Räumen finden sich an den Decken weder Rauhfaser noch Tapeten.

Nach Übernahme der Wohnung wurden unsererseits Renovierungsarbeiten durchgeführt: Bei Rauhfasern und Decken wurde der weiße Anstrich erneuert; die lediglich verputzten Wände in Küche und Eßzimmer wurden mit einer farbigen Schwammtechnik verschönert (d.h. weder Rauhfaser noch Tapete geklebt).

Frage 1:

a) Was bedeutet „tapezierfähig“?

b) Sind vor dem Zeitpunkt der Übergabe ggf. Rauhfasern und Tapeten zu entfernen (obwohl den so übernommenen Räumen ja im Übergabeprotokoll „Tapezierfähigkeit“ bescheinigt wurde, s.o.)?

c) Gelten lediglich verputzte, mit Schwammtechnik behandelte Räume unabhängig vom jeweiligen Farbanstrich als „tapezierfähig“, und wenn ja: müssen diese trotzdem ggf. unter Verweis auf bestehende Fristenregelungen (s.u. unter B) neu gestrichen werden?


B. Schönheitsreparaturen

Laut Mietvertrag übernimmt der Mieter „die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB)“. Darin heißt es:

„Der Mieter hat ... die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen ... im Rahmen des Fristenplanes ... fachgerecht auszuführen. Jede Frist beginnt mit dem Anfang des Kalenderjahres der jeweils letzten Ausführung der im Fristenplan genannten Arbeiten. Die nächsten Arbeiten sind spätestens in dem Kalenderjahr nach Fristablauf auszuführen.“

Desweiteren heißt es in Nr. 5 Abs. 4 AVB: „Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung (besonders gut erhaltener Anstrich u.ä.) eine Verlängerung der im Fristenplan vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung der Wohnung eine Verkürzung der Frist, ist die Vermieterin auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen, die Fristen des Fristenplans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“

Schließlich in Nr. 7 Abs. 8 AVB: „Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen noch nicht fällig, so hat der Mieter an die Vermieterin die später zu erwartenden Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses zeitanteilig zu zahlen. Der Kostenanteil entspricht i.d.R. dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Fristenplan und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen“.

Der Fristenplan sieht u.a. vor:

Für Wohn-, Eß-, Schlaf-, Kinderzimmer und Diele: Erneuerung des Farbanstrichs auf Rauhfasertapeten nach 4 Jahren
Für Küche und Bad: Erneuerung des waschbeständigen Anstrichs auf Putzflächen nach 4 Jahren
Für Türen, Fenster (innen), Fußleisten und Holzdielen: Erneuerung des Lackanstrichs nach 6 Jahren
Für Heizkörper und -leitungen sowie Abflußleitungen: Erneuerung des Lackanstrichs nach 8 Jahren

Frage 2:

a) Müssen überhaupt Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, wenn nach Übernahme der unrenoviert übernommenen Wohnung unsererseits Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, auch wenn im Vertrag und Übergabeprotokoll zu Art und Umfang von Renovierungen seitens des Vormieters nichts vermerkt wurde (s.o. unter A)?

b) Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, welche außerhalb der Fristen liegen? D.h. kann er z.B. trotz einer Mietdauer von 4 Jahren und 8 Monaten eine Neulackierung von Türen, Fenstern, Heizkörpern und Dielen verlangen, obwohl die jeweiligen Fristen (6 bzw. 8 Jahre) noch nicht abgelaufen sind und zwar entweder unter Verweis auf die Tatsache, daß sich nicht klären läßt, ob und wann der Vormieter die Anstriche jemals erneuert hat, oder unter Hinweis auf eine Fristverkürzung gem. Nr. 5 Abs. 4 AVB (s.o.)?

c) Kann der Vermieter in jedem Falle eine zeitanteilige Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen verlangen (s.o. gem. Nr. 7 Abs. 8 AVB), welche bei Beendigung des Mietverhältnisses eigentlich noch gar nicht fällig sind? Das würde ja in letzter Konsequenz eine komplette Renovierungspflicht des Mieters zum Zeitpunkt des Auszugs bedeuten, entweder weil er die zeitanteilige Kostenübernahme vermeiden will oder sowieso lt. Fristenplan gerade Schönheitsreparaturen erforderlich sind.

d) Kann der Vermieter die Fristverlängerung gem. Nr. 5 Abs. 4 AVB (s.o.) ablehnen, obwohl sich beispielsweise (Rauhfaser-)Tapeten und deren Anstriche in einem guten Zustand befinden (Haushalt mit zwei berufstätigen Personen, beide Nichtraucher, keine Kinder)?


C. Übergabetermin

Im Bestätigungsschreiben der Kündigungserklärung heißt es: „Wir werden uns wegen eines Übergabetermins mit Ihnen rechtzeitig in Verbindung setzen. ... Ob noch Renovierungsarbeiten erforderlich sind, werden wir mit Ihnen im Rahmen des Übergabetermins gemeinsam besprechen.“

In einem Schreiben vom 20.10.2004 haben wir den Vermieter gebeten, zwecks rechtzeitiger Planung von evtl. erforderlichen Renovierungsarbeiten mit uns einen Übergabetermin Ende November oder Anfang Dezember zu vereinbaren, denn unser endgültiger Umzugstermin ist bereits am 15. Dezember und die Wohnung wird bereits Anfang Dezember bis auf wenigen Hausrat geräumt sein. Der Vermieter hat darauf bislang nicht reagiert und wird dies nach Erfahrungen in einem ähnlich gelagerten Fall auch nicht tun.

Frage 3:

a) Kann der Vermieter u.U. auf einer Übergabe am letzten Tag der Dauer Mietverhältnisses und/oder auf einem Termin erst bei vollständiger Räumung der Wohnung bestehen?

b) Reagiert der Vermieter auch weiterhin nicht auf die Bitte eines vorgezogenen Termins, kann ihm dann eine Antwortfrist mit einem von unserer Seite vorgeschlagenen Termin gesetzt werden (evtl. nach nochmaliger Mahnung und per Einschreiben mit Rückschein)?

Nur zum Hintergrund: Wir möchten unbedingt die Erfahrungen vermeiden, welche Bekannte in unserem Haus bei ihrer Kündigung vor einigen Monaten machten: Da der Hauseigentümer die Wohnungen vermutlich in Eigentumswohnungen umwidmen möchte, versucht er, auf Kosten der Mieter umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchführen zu lassen. In bezeichnetem Falle schickte er zuerst eine nicht vertretungsberechtigte Person zwecks Besichtigung der Wohnung. Dieser erklärte, es seien keine weiteren Schönheitsreparaturen erforderlich. Am Tag vor Ablauf des Mietverhältnisses erschien dann der Vermieter persönlich, setzte eine kurz bemessene Nachfrist für umfangreiche Renovierungsmaßnahmen, welche die Mieter selbst aus Zeitgründen nicht ausführen konnten und auch rechtlich nicht prüfen lassen wollten. Ergebnis war die Ausführung der Arbeiten durch einen Handwerker, was Kosten von mehreren tausend Euro verursachte.

Ich hoffe, der Sachverhalt ist nicht allzu komplex und erlaubt eine erschöpfende Beantwortung der Fragen. Ich freue mich auf Ihre Antwort.
04.11.2004 | 20:20

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

zunächst möchte ich Sie bitten bei zukünftigen Anfragen die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Ihre Fragen sind äußerst umfassen.

Zu Ihren Fragen.

Frage 1:
"a) Was bedeutet „tapezierfähig“?"

Eine Definition für diesen Begriff gibt es nicht.
Die Wände müssen verputzt sein, so daß eine Mieter eine Tapete ohne Probleme anbringen kann.

b) Sind vor dem Zeitpunkt der Übergabe ggf. Rauhfasern und Tapeten zu entfernen (obwohl den so übernommenen Räumen ja im Übergabeprotokoll „Tapezierfähigkeit“ bescheinigt wurde, s.o.)?

Sie müssen die Wohnung ordnungsgemäß zurückgeben und zwar besenrein. Ob Sie die Tapete entfernen müssen, wird nicht einheitlich beurteilt. Es gibt Gerichte die vepflichten den Mieter dazu, andere wieder nicht. Im Zweifel sollten Sie sich mit Ihrem Mieter absprechen.

Umstritten ist auch,ob der Vermieter allein wegen einer ungewöhnlichen Farbgestaltung während der Mietzeit beim Auszug einen neutralen Neuanstrich verlangen kann.

"c) Gelten lediglich verputzte, mit Schwammtechnik behandelte Räume unabhängig vom jeweiligen Farbanstrich als „tapezierfähig“, und wenn ja: müssen diese trotzdem ggf. unter Verweis auf bestehende Fristenregelungen (s.u. unter B) neu gestrichen werden?"

Siehe Frage 1b).


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

ANTWORT VON

Köln

162 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Fachanwalt Familienrecht, Kindschaftsrecht, Familienrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 53839 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Frau Prochnow, hat basierend auf den zur Verfügung stehenden Informationen die Fragen sehr kompetent beantwortet. ...
5,0/5,0
Fr. RAin Fristsch antwortete sehr schnell, kompetent und freundlich. Besten Dank! ...
5,0/5,0
Ich kann den Anwalt guten Gewissens weiterempfehlen. ...