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Täuschungsversuch eines Maklers - hat der Makler Anspruch auf Provision?


30.09.2004 20:25 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Problem mit einem Makler, der über das Internet eine Immobilie in Sachsen-Anhalt für EUR 180.000,-- angeboten hat. Wir haben mit dem Makler einen Besichtigungstermin vereinbart und auch wahrgenommen. Nach der Besichtigung stellte sich heraus, daß der Makler nie im Kontakt mit der Verkäufer der Immobilie war und das Objekt vom Verkäufer selbst und von einem vom Verkäufer beauftragten Makler für EUR 280.000,-- angeboten wurde. Daraufhin haben wir uns dirket mit dem Verkäufer in Verbindung gesetzt und nochmals eine Besichtigung dirket mit dem Verkäufer vereinbart und uns preislich mit dem Verkäufer auf EUR 220.000,-- geeinigt. Der Verkäufer hat uns nochmals ausdrücklich bestätigt, daß er den Makler, mit dem wir in Erstkontakt waren, nicht kennt und somit auch keinen Auftrag erteilt hat. Er habe den Makler sofort nach bekanntwerden seiner Geschäfte die Tätigkeit unter Androhung einer Schadensersatzklage untersagt. Nun hat uns der Makler eine Provisionsabrechnung geschickt und nachdem wir nicht bereit waren diese zu zahlen mit einer Klage gedroht.
Hat dieser Makler Anspruch auf Provision?
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar. MfG
Sehr geehrter Fragesteller!

So wie Sie den Sachverhalt schildern, kann man bezweifeln, dass zwischen Ihnen und dem ersten (Internet-)Makler durch die gemeinsame Besichtigung der Immobilie ein wirksamer Mäklervertrag zustande gekommen ist. Hier würde es auf die konkreten Umstände ankommen. Hat der Makler beispielsweise von Anfang an zu verstehen gegeben, dass Sie sein Auftraggeber sind und für den Nachweis bzw. für die Vermittlung eines Kaufvertrages über die Immobilie Provisionsansprüche entstehen? Oder hat der Makler den Eindruck vermittelt, dass er vom Verkäufer der Immobilie beauftragt war, einen Vertrag mit einem potentiellen Käufer abzuschließen ? Gibt es überhaupt einen schriftlichen Vertrag? Auf den Inhalt würde es dann entscheidend ankommen.

Nehmen wir mal an, dass ein wirksamer Maklervertrag zwischen Ihnen und dem ersten Makler zustande gekommen ist. Ich meine, Sie können dann den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Denn der Makler hat Ihnen einen Preis genannt, der deutlich niedriger war als der tatsächliche Kaufpreis. Der Makler ist aber verpflichtet, Ihnen keine falschen Vorstellungen zu vermitteln. Hier gilt das oben Gesagte entsprechend, d.h. wenn Sie aufgrund der Umstände davon ausgehen konnten, dass der erste Makler für den Verkäufer tätig werden wollte, sind Sie getäuscht worden. Ich rate Ihnen deshalb, gegenüber dem Makler zu erklären, dass Sie einen Vertragsschluss bestreiten und hilfsweise sollten Sie erklären, dass Sie einen angeblichen Vertrag anfechten. Zur Begründung führen Sie Irrtum und Täuschung an.

Der erste Makler muss sich auch die Frage gefallen lassen, ob seine Leistung überhaupt ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Man könnte hier zu dem Ergebnis gelangen, dass die Kausalkette dadurch unterbrochen wurde, dass zwischen dem Angebot des ersten Maklers in Höhe von 180.000 € und den Vorstellungen des Verkäufers von 280.000 € eine erhebliche Differenz bestand und deshalb völlig neue Voraussetzungen gegeben waren. Hier ist der zeitliche Abstand zwischen der ersten Besichtigung und dem Abschluss des Kaufvertrages wichtig. Je weniger Zeit dazwischen lag, desto wahrscheinlicher war die Leistung des ersten Maklers kausal für den Vertragsschluss. Hier könnte und muss man meines Erachtens zu dem Ergebnis kommen, dass die Preisdifferenz von 40.000 € zwischen dem ersten Angebot und dem Kaufpreis die inhaltliche Kongruenz zwischen Maklervertrag und Kaufvertrag entfallen lässt. Damit würde auch der Provisionsanspruch entfallen.

Zuletzt sollte nicht unerwähnt bleiben, dass der erste Makler vermutlich seinen Provisionsanspruch auch gemäß § 654 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verwirkt hätte, wenn dieser Anspruch denn überhaupt entstanden ist. Dadurch dass er Ihnen einen viel zu niedrigen Preis genannt hat, hat der Makler nach meinem Gefühl grob gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen.

Ich denke, dass Sie genug Anhaltspunkte haben, dem Provisionsverlangen des ersten Maklers mit Ablehnung zu begegnen. Doch bitte sprechen Sie den Fall nochmals mit einem Anwalt durch, da es doch um eine Menge Geld geht. Sie können mich dazu gern in der nächsten Woche anrufen…


Beste Grüße


Dennis Sevriens
Rechtsanwalt

Kanzlei SEVRIENS
Bergmannstraße 12
10961 Berlin

Tel: +49 30 6120 3616
Fax: +49 30 6120 3626

Web: www.sevriens.net
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