02.05.2012 | 20:29
Antwort
von
Rechtsanwalt LL.M. Markus Koerentz
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:
Nach der in Ihrem Fall maßgeblichen Vorschrift des Art. 6 BayBO ist die Bauaufsichtsbehörde befugt, die teilweise oder vollständige Beseitigung von im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichteten Anlagen anzuordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.
Die Ausübung dieser Befugnis steht im pflichtgemäßen Ermessen (Art. 40 BayVwVfG). Wenn die Rechtswidrigkeit einer Anlage (auch) darauf beruht, dass sie gegen Vorschriften verstößt, die Nachbarn des Baugrundstücks in ihren Rechten schützen, kann ein hiervon betroffener Nachbar – also in diesem Fall Sie - beanspruchen, dass ermessensfehlerfrei entschieden wird.
Einen darüber hinausgehender Anspruch auf Einschreiten besteht ferner, wenn jede andere Entscheidung angesichts der Schwere der Rechtsverletzung auch unter Berücksichtigung der Belange des Bauherrn – also Ihres Nachbarn - ermessensfehlerhaft wäre, wenn also das Ermessen zu Ihren Gunsten "auf Null" reduziert ist (vgl. BayVGH vom 21.1.2002 - 2 ZB 00.780 - juris; BayVerfGH vom 3.12.1993
BayVBl 1994, 110; BVerwG vom 4.6.1996
NVwZ-RR 1997, 241; vom 10.12.1997
NVwZ 1998, 395).
Nach diesem Maßstab verstößt die auf Ihrem Nachbargrundstück befindliche Aufschüttung sowohl gegen Bauplanungsrecht, als auch gegen Bauordnungsrecht. Soweit der Gemeinderat inzwischen einem Antrag auf Befreiung von der Einfriedungssatzung einstimmig stattgab, mag dies zwar in Einzelfällen Verstöße gegen Bauplanungsrecht unterbinden. Es bleibt dennoch bei gravierenden bauordnungsrechtlichen Verstößen.
So wie ich Ihren Fall entsprechend Ihren Schilderungen verstehe ist das Haus nicht die einzige bauliche Anlage, sondern eben auch die Stützmauer. Diese hält den von Art. 6 BayBauO geforderten Abstand nicht ein, sondern befindet sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Dementsprechend kommt als Ausnahmevorschrift unter Umständen Art. 7 BayBauO zu Anwendung. Danach besteht die Möglichkeit von Einschränkungen des Abstandsflächenrechts auf Basis kommunaler Satzungen.
Soweit in Ihrem Einzelfall tatsächlich die Zulässigkeit der Stützmauer mit der auf Basis des Art. 7 BauO erlassenen Satzung begründet wird, könnten Sie dagegen einwenden, es fehle an ausreichender Belichtung und Lüftung im Sinne des Art. 7 Abs. 1 S. 2 BayBauO.
Ferner bestünde nach Art. 6 BayBauO die Möglichkeit, Ihrerseits zu verlangen, an die vorhandene Grenzanlage anzubauen.
Insgesamt allerdings nur ein schwacher Trost, da Sie Ihr Grundstück dann komplett umgestalten müssten. Ebenso wenig würde es Ihnen helfen, Rechte zu beanspruchen, die es Ihnen erlauben würden höher zu bauen.
3.
Demensprechend sollten Sie weiterhin gegenüber der zuständigen Bauordnungsbehörde, also dem Landratsamt, darauf beharren, einen Rückbau durzusetzen, also die Rückbauverfügung aufrecht zu erhalten und diese auch tatsächlich umzusetzen, so wie ursprünglich entschieden.
Sollten Sie mit der behördlichen Entscheidung / bzw. den behördlichen Entscheidungen nicht zufrieden sein, haben Sie ferner die Möglichkeit, diese gerichtlich überprüfen lassen, bzw. das Einschreiten der Behörde gegen Ihren Nachbarn gerichtlich durchsetzen. Einer solchen Klage zum Verwaltungsgericht wären auch nicht nur auf die Abstandsflächen sondern auch auf das Rücksichtnahmegebot abzustellen. Dieses ergibt sich sofern der Bebauungsplan fortgilt und nicht "funktionslos" geworden ist aus
§ 34 BauGB in Verbindung mit
§ 30 Abs. 3 BauGB und den festgesetzten Baulinien bzw. Baugrenzen; sonst findet entweder
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich aller vier Zulässigkeitskriterien eines Vorhabens im Innenbereich Anwendung oder, wenn die Nutzungsart in der Umgebung des Baugrundstücks einem reinen oder einem allgemeinen Wohngebiet entspricht,
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich der Kriterien des Nutzungsmaßes, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise sowie
§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit §
3 oder
§ 4 BauNVO hinsichtlich der Nutzungsart.
Nach Maßgabe dieser Regelungen wäre das Gebäude nach jedem in Betracht kommenden Maßstab hinsichtlich der Bauweise nicht zulässig, weil es trotz offener Bauweise an der Grenze errichtet wurde. Zwar ist eine Grenzbebauung in dem durch Art. 6 Abs. 5 BayBO ermöglichten Umfang grundsätzlich mit der offenen Bauweise zu vereinbaren (BayVGH vom 9.11.1977 BayVBl 1978, 118). Die Grenzwand hält die Maße einer zulässigen Grenzbebauung aber nicht ein, weil sie sich über die Gesamte Grundstückslänge erstreckt. In einem Gebiet, in dem die offene Bauweise herrscht, darf das Gebäude somit nur mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden (vgl.
§ 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO).
4.
Gestützt auf diesen Rechtsverstoß können Sie Ihren Anspruch auf Erlass einer Beseitigungsanordnung gegenüber dem Bauordnungsamt geltend machen und darlegen, dass Ihre nachbarschaftlichen Rechte verletzt werden – ggf. zusätzlich gestützt auf eine Fotodokumentation.
Insbesondere auch
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB dient dem Nachbarschutz, soweit wie mit dem Einfügungsgebot auch Rücksicht auf die Nachbarschaft verlangt wird. Das Rücksichtnahmegebot ist in Ihrem Fall auch verletzt, weil die Grenzwand auf Grund ihres Standortes und trotz ihrer teilweise abstützenden Funktion im Bereich des Stellplatzes unmittelbar an der Grundstücksgrenze
abriegelnde und
erdrückende Wirkung
hat.
Da die Mauer mit den in Art. 6 Abs. 5 BayBO genannten Maßen trotz offener Bauweise grundsätzlich ohne seitlichen Grenzabstand unzulässig ist, ist anzunehmen, dass es auch unzumutbare Auswirkungen auf Ihr Grundstück hat.
Nach diesem Maßstab liegt ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot vor.
5.
Da es sich in Ihrem Fall um einen Verstoß gegen nachbarschützende Festsetzungen handelt, können Sie von der Bauordnungsbehörde zunächst außergerichtlich, notfalls aber auch gerichtlich ein Einschreiten gegen Ihren Nachbarn verlangen, indem Sie beim Landratsamt auf einem Erlass der Rückbauverfügung beharren.
Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.
Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
Nachfrage vom Fragesteller
02.05.2012 | 21:36
Sehr geehrter Herr Koerentz,
herzlichen Dank für die Antwort. Hier noch ein kurzer Hinweis: Die Mauer ist nur an der linken Seite an der Grundstücksgrenze (80 cm). Die Mauer hat ca. 80%-90% der Gesamtlänge der Grundstücksgrenze. Ist aber direkt auf die Grenzlinie gebaut.
Wie würden Sie abschließend meine Chancen bewerten, dass die Mauer und die Aufschüttung (Stellplatz) wieder zurückgebaut wird???? Alle anderen gütlichen Einigungen haben für mich keinen Sinn, da ich mein Grundstück nicht ändern möchte. Außerdem möchte ich evtl. mein Grundstück veräußern. Aber keiner möchte natürlich eine 1,8 Meter hohe Mauer direkt vor der Terasse.
(Dies soll keine juristisce Bewertung sein, da Sie natürlich nicht alle Einzelheiten kennen)
Kann ich mir Hoffnungen machen (Nachbarschaft ist dann natürlich dahin), oder soll ich die Sache auf sich beruhen lassen, wegen schlechter Chancen????
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
03.05.2012 | 10:32
Nach meinem Empfinden ist die Auffassung des Gemeinderates richtig, Stützmauern zuzulassen wenn und soweit dies nach Art und Lage des Grundstücks erforderlich ist um die Geländeoberfläche zu sichern (Stützmauer). Für diesen Fall ließe sich die Zulässigkeit bejahen, weil ansonsten beispielsweise ein Abrutschen des Hanggrundstücks bei starken Regenflällen droht. Dann wäre Ihr Nachbar sogar zur Unterfangung verpflichtet.
Auch könnte die Auffassung vertreten werden, es handele sich um eine Art Grenzmauer (geschlossene Einfriedung). Diese ist nach Ihrer Mitteilung in dieser Höhe unzulässig, weil lt. Bebauungsplan nur bis zur Sockelhöhe von 30 cm gestattet. Auch hier wären die Besonderheiten der Hanglage zu berücksichtigten, also der Umstand dass eine etwa 1 m hohe Mauer für Ihren Nachbarn für Sie als Unterlieger eine Höhe von bis zu 2,5 m ausmachen kann.
Ihr Fall weist ferner die Besonderheit auf, dass hinter der Mauer Aufschüttungen bis hin zur Grenze erfolgt sind, die jetzt entsprechende Grundstücksnutzung Ihrer Nachbarn ebenfalls bis auf die Grenze ermöglichen. Diese Gesamtumstände wiegen schwer, insbesondere auch weil nicht nur die bauliche Anlage selbst, sondern auch die Nutzung des Nachbargrundstücks bis auf die Grenze ebenfalls und zusätzlich die Nutzung Ihres Grundstücks beeinträchtigt.
So wurden in vergleichbaren Fällen etwa Nutzungsverbote anstelle des Rückbaus ausgesprochen, entsprechende Klagen auf Beseitigung der Grenzbebauung selbst aber abgewiesen.
Insgesamt liegt Ihr Fall auf Grund der Hanglage der Grundstücke anders als in den klassischen Fällen einer Grenzbebauung. Sichtschutz besteht nämlich lediglich für den Nachbarn, nicht hingegen für Sie. Im Gegenteil die Nutzungsmgölichkeit des Nachbarn bis auf die Grenze füht zu noch stärkerer Einsicht- und Einwirkungsmöglichkeit des Nachbarn als dies ohnehin schon auf Grund der Hanglage der Fall ist.
Insgesamt halte ich es für sinnvoll, diese Problematik nochmals der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu schildern und dabei etwa auch darzulegen, dass Ihr Nachbar sein Grundstück lediglich an einer Seite erhöht hat, anstelle bei der Bebauung auch an der anderen Seite eine Abgrabung vorzunehmen, um so Ihre Belastung möglichst gering zu halten.
Sollte die Behörde daraufhin feststellen, dass Sie weder durch die Grenzanlage selbst, noch durch die durch diese und die damit verbundene Aufschüttung entstandene weitere Nutzungsmöglichkeit in Ihren nachbarschaftlichen Rechten verletzt werden, sind auch die entsprechenden Aussichten einer Klage denkbar gering.
