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Streitwertermittlung - Zugangsrecht zur Wohneinheit


| 30.12.2014 21:03 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zur Streitwertbemessung des Wohnungszuganges des Vermieters in einem zivilgerichtlichen Prozess gegen den Mieter


Bei einer Streitwertermittlung wurde vom Gericht ein Streitwert in Höhe von 4.000 € eingestzt. Diesem habe ich wiedersprochen mit der Begründung es handele sich hier lediglich um ein Zugnagsrecht zur Wohneinheit.

Der Anwalt der Mieter ermittelt nun unabhängig vom Zugangsrecht, einen theoretischen Streitwert von 6 % des Wertes der Wohnung und bezieht sich hierbei auf ein Urteil (LG Stuttgart Az. 19T 154/07). In diesem theoretischen Fall 15.000 €.

Wie kann hier das angeführte Urteil entkräftet und argumentativ entgegengewirkt werden, so dass am Ende eine mimimaler Streitwertbetrag, stellvertretend für das Zugangsrecht eingesetzt wird ?

Ich (Vermieter) stelle mir einen Streitwert von einer Monatsmiete vor, da es in der Streitsache lediglich um das Zugangsrecht zur Wohneinheit geht.

MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das LG Stuttgart hat in seinem Beschwerdebeschluss vom 23.04.2007 - Az.: 19 T 154/07 den Streitwertbeschkuss des AG Böblingen vom 22.03.3007 - Az.: 21 C 2750/06 bestätigt, wonach der Streitwert für das Zugangsrecht zur Wohneinheit auf 4.000,- €, i.e. 6% des Kaufpreises, festgesetzt wurde. Es ging hier nicht um einen Streitwert in Höhe von 15.000,- €.

Das AG Hamburg hat zusammen mit seinem Urteil vom 23.02.2006 - Az.: 49 C 513/05 (juris) in einem Beschluss den Streitwert für das Zugangsrecht des Vermieters zu einer Wohneinheit auf 600,- € festgesetzt. Allerdings wird dieser Streitwertbeschluss nicht gesondert begründet, und der Tatbestand ist im Urteil weggelassen worden.

Gegen den zitierten Beschluss des LG Stuttgart (AG Böblingen) lässt sich einwenden, dass 6% Prozent vom Wohnwert willkürlich angesetzt worden sind. Auch dürfte der Betrag für ein einmaliges Betreten der Wohnung viel zu hoch angesetzt sein.

Wenn man den Streitwert nicht völlig willkürlich festsetzen will, muss sich der Streitwert für das Zugangsrecht zu einer Wohnung an der Höhe der Miete oder dem Wert der Wohnung orientieren. Vorliegend ist mir indes nicht bekannt, wie hoch die Miete ist, oder wie hoch der Wert der Wohnung ist. Mir ist auch nicht bekannt, um welchen Zweck es bei der Betretung der Wohnung ging.

Ich habe daher keine Ansatzpunkte, um die Höhe des Streitwerts anders zu begründen.

Ein Streitwert in Höhe einer Monatsmiete für den Zugang zur Wohnung scheint mir angemessen zu sein.

Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist in zivilgerichtlichen Verfahren von einem Regel-Streitwert von 5.000,- € auszugehen (§ 52 Abs. 2 GKG). Hier besteht das Risiko, dass das Gericht in einem Streitwert-Beschwerdeverfahren den Regelstreitwert annimmt, was zu einer Erhöhung des Streitwerts führen würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2014 | 00:02

Sehr geehrter Herr Neumann,

der Streitwert in Höhe von 15.000€ ergibt sich aus dem Verkauf meiner besagten Wohneinheit. 15.000 € entsprechen ca. 6% des im Inserat veranschlagten Kaufpreises. Der Anwalt der Mieter bezieht sich also auf dieses Verkuafsinserat. Somit möchte die gegnerische Partei den Streitwert von 4.000 € auf 15.000€ erhöhen.
Ich wiederum möchte den Streitwert auf die besagte Monatsmiete 1.300€ (warm) begrenzen.

Das Betreten der Wohnung ist notwendig um die Wohneinheit zu verkaufen, dies war auch der Grund für die ursprüngliche einstweilige Verfügung, welche ich aufgrund einer nicht vorhandenen Eilbedürftigkeit leider vorerst nicht erwirken konnte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2014 | 00:45

Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 3 Abs. 1 GKG richten sich die Gerichtsgebühren nach dem Wert des Streitgegenstandes. In nichtvermögensrechtlichen Streitigkeiten ist der Streitwert unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Parteien, nach Ermessen zu bestimmen (§ 48 Abs. 2 Satz 1 GKG). Da es vorliegend nicht um eine Zahlungsklage geht, sondern um die Duldung des Betretens der Wohnung des Mieters, liegt hier eine nichtvermögensrechtliche Streitigkeit vor.

Das Interesse einer Partei, die Gerichtskosten möglichst gering zu halten, kann für das Gericht nur eine Rolle spielen, wenn substantiiert vorgetragen wird, dass die Parteien in bescheidenen Vermögens- und Einkommensverhältnissen leben. Ob das Gericht dies einem Wohnungseigentümer abnehmen wird, ist fraglich.

Eine Rechtsprechung, dass in solchen Fällen lediglich eine Monatswarmmiete in Ansatz zu bringen ist, hat sich bisher nicht herausgebildet. Da durch die Wohnungsbesichtigung Ihrerseits der Verkauf der Wohnung vorbereitet werden soll, liegt es vielmehr nahe, in solchen Fällen die Bedeutung der Sache an den zu erwartenden Kaufpreis zu koppeln. Weiterhin ist zu erwarten, dass sich das Gericht an bereits ergangenen Gerichtsentscheidungen mit vergleichbaren Sachverhalten orientieren wird.

Um auf eine Wohnungswarmmiete zu kommen, müsste das Gericht - bei Zugrundelegung des Wohnungswertes - in Ihrem Fall von weniger als 0,6 Prozent des Wohnungswerts ausgehen. Dies dürfte eher unwahrscheinlich sein.

Erfolgversprechender scheint mir zu sein, zu argumentieren, dass es nicht genügende Anhaltspunkte zur Ermittlung des Streitwerts gibt, dass die Festlegung eines bestimmten Prozentsatzes vom Wohnungswert letztlich immer willkürlich ist und daher vom Streitwert nach § 52 Abs. 2 Satz 1 GKG auszugehen ist.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.12.2014 | 16:26


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