30.01.2011 | 20:15
Antwort
von
Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:
1.Kann die Gesellschaft von dem Mietvertrag zurücktreten, wenn der Zustand laut vereinbartem Grundriss aufgrund baurechtlicher Auflagen nicht hergestellt werden kann und fallen die Kosten für Investition und Rückbau dann zu Lasten des Vermieters (Gesellschafter C und D)?
Ein vertragliches Rücktrittsrecht ist hier voraussichtlich nicht vereinbart worden (sollte dieses doch der Fall sein, so bitte ich um einen entsprechenden Hinweis), so dass noch zu prüfen wäre, ob ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht.
Hierbei handelt es sich um eine ausschließlich vertragsrechtliche Frage in Bezug auf den Mietvertrag. Dementsprechend liegt gem.
§ 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht vor, wenn der Vertragspartner (hier also der Vermieter) die mietvertraglich geschuldete Leistung nicht erbringt und auch nach Setzung einer angemessenen Frist keine Abhilfe verschafft , sich weigert, oder die Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistung aus tatsächlichen, persönlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich ist (vgl.
§§ 275,326 BGB).
Eine erfolglose Fristsetzung sowie Verweigerung liegt hier offensichtlich nicht vor, so dass noch die Möglichkeit des Rücktritts wegen Unmöglichkeit besteht gem.
§§ 275,323,326 BGB.
Sofern hier der Vermieter aufgrund der Nichtgenehmigungsfähigkeit nicht in der Lage ist, die vertraglich geschuldete Leistung zu erbringen, so liegt hier ein klassischer Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vor, der zum Rücktritt berechtigt.
Eine abschließende Klärung dieser Frage ist aber im Rahmen einer Erstberatung leider nicht möglich, da hier insbesondere der Mietvertrag, sowie die Rechtsauffassung der Behörde (also die baurechtliche Seite) abschließend geklärt werden müssen.
Sollte man nach dieser abschließenden Prüfung zu dem Ergebnis kommen, dass hier tatsächlich eine unausweichliche rechtliche Unmöglichkeit vorliegt, so könnten parallel zum Rücktritt gem.
§§ 280 f.,325 BGB auch
Schadensersatz gefordert werden vom Vertragspartner, also vom Vermieter.
Dieses würde grundsätzlich auch die Rückbaukosten umfassen, sofern der Ausbau in Vertrauen auf den Bestand des Mietvetrages erfolgte (hiervon ist auszugehen nach Ihrer Schilderung) und die Kosten hierfür angemessen waren.
2.Können sich die Vermieter/Eigentümer diesbezüglich darauf berufen, dass sie laut Mietvertrag Räumlichkeiten zum Betrieb eines Büros/Pflegedienstes vermietet haben?
Meiner Einschätzung nach nicht, da das Mietobjekt in diesem Fall für beide Zwecke, also sowohl als Büro als auch als Pflegeeinrichtung geeignet sein muss.
Der Einwand, dass es also für ein Büro genügen würde kann also nicht greifen.
3.Können sich die Vermieter/Eigentümer dem Rücktritt mit der Argumentation entziehen, sie hätten mich in einer E-Mail gebeten, für die baurechtliche Genehmigung zu sorgen, wenngleich ich auf diese E-Mail damals nicht antwortete? (Meiner Meinung nach hätten die Bauarbeiten erst beginnen dürfen, wenn die Genehmigungsfähigkeit seitens der Vermieter/Eigentümer geprüft wurde, so dass ein Rücktritt jedenfalls vor dem Hintergrund berechtigt wäre, dass die mietvertraglich zugesicherten Räumlichkeiten nunmehr endgültig nicht hergestellt werden können,
§ 323 BGB.)
Ihre Rechtsauffassung ist meiner Einschätzung nach vorzugswürdig.
Es kommt hier allein auf den Inhalt des Mietvertrages an. Der Vermieter hat sich hier nämlich ausdrücklich dazu verpflichtet, die Nutzungsüberlassung (unter anderem ) für den Zweck „Pflegeeinrichtung" zur Verfügung zu stellen. Dieses beinhaltet auch die Genehmigungsfähigkeit (s.o.).
4.Kann ich als Geschäftsführer einen solchen Rücktritt vom Mietvertrag ohne Beteiligung der Gesellschafterversammlung erklären?
Ja, sofern Sie alleinvertretungsbefugt sind, vgl.
§ 35 GmbHG.
5.Falls nein:
Da ein Beschluss wirksam nicht ohne die Gesellschafter C und D ergehen kann; gibt es die Möglichkeit, eine solche Zustimmung gerichtlich zu erzwingen? Meines Erachtens sind die Gesellschafter hier Interessenkonflikten ausgesetzt und verletzen damit ihre Treuepflicht gegenüber der Gesellschaft.
Wie bereits gesagt wären Sie als alleinvertretungsbefugter Geschäftsführer zur Erklärung des Rücktritts mit Wirkung für und gegen die Gesellschaft berechtigt, es sei denn in der Satzung ist etwas abweichendes geregelt.
6.Sind Schadensersatzansprüche gegen mich denkbar, obwohl die Richtlinie nach der Gesellschaftsgründung veröffentlicht wurde und ich davon insoweit nichts wissen konnte bzw. sonstige gesetzliche Vorschriften hierzu nicht existieren?
Die Unkenntnis einer Rechtsvorschrift ist kein Argument, um sich eines Schadensersatzanspruches zu entziehen.
7.Falls ein Rücktritt vom Mietvertrag nicht möglich ist: Muss die Gesellschaft (im Handelsregister eingetragene GmbH) nur bis zu Höhe des Stammkapitals haften oder könnte ich darüber hinaus als Geschäftsführer vor dem obigen Hintergrund in Anspruch genommen werden?
Wie bereits scheint hier ein Rücktritt (vorbehaltlich einer abschließenden Prüfung des Mietvertrages) möglich.
Grundsätzlich haftet die Gesellschaft nur mit Ihrem Stammvermögen. Sollte eine abschließende Prüfung aber ergeben, dass hier ein Rücktritt nicht möglich ist und die Gesellschaft also an diesem ungünstigen Vertrag festhalten muss, so käme eine Haftung Ihrerseits als Geschäftsführer gem.
§ 43 GmbHG in Betracht.
Das Argument wäre dann, dass ein pflichtgemäß handelnder Geschäftsführer vorher die Genehmigungsfähigkeit geprüft hätte bzw. die Wirksamkeit des Vertrages ausdrücklich durch eine entsprechende Klausel unter die Bedingung der Genehmigungserteilung hätte stellen lassen.
8.Was empfehlen Sie mir? Wie sollte ich mich nun verhalten? Gesellschafter A (ich) und Gesellschafter B (mein Investor) möchten den Rücktritt vom Mietvertrag und gleichzeitig verhindern, dass die Investitions- und Rückbaukosten von der Gesellschaft zu tragen sind. Zu Recht?
Zunächst sollten hier die maßgeblichen Verträge von einem Rechtsanwalt umfassend geprüft werden, um die Rücktrittsmöglichkeiten abschließend beurteilen zu können.
Sollte das Ergebnis sein, dass der Vermieter sich hier unumstößlich verpflichtet hat das Objekt für einen Pflegebetrieb zur Verfügung zu stellen und dieses nicht möglich sein, so käme ein Rücktritt in Betracht (s.o.).
Ein zusätzlicher Schadensersatzanspruch ist denkbar (s.o.), hierfür müsste aber ein Verschulden des Vermieters vorliegen.
Dieses liegt aber dann vor, wenn eine abschließende Prüfung ergibt, es der Vermieter sich hier leichtfertig zu etwas (ungeprüft) verpflichtet hat, was er gar nicht erfüllen kann, bzw. was das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einfach nicht hergibt (hiernach hört sich Ihre Schilderung meiner Einschätzung nach an).
9.Sind Schadensersatzansprüche gegen die Vermieter/Eigentümer (Gesellschafter C und D) denkbar, wenn sie den mietvertraglich - zumindest laut Grundriss - zugesicherten Zustand nicht herstellen können und der Betrieb der geplanten Pflegeeinrichtung damit nicht möglich ist bzw. andere Räumlichkeiten deutlich teurer wären?
Ja, dieses ist wie bereits eben ausgeführt durchaus denkbar.
10. Ich habe mittlerweile erfahren, dass, trotz der damit verbundenen Kosten, nicht der zweite Rettungsweg der Grund für die Ablehnung des Mietvertrages durch die Gesellschafter C und D sein soll, sondern die Tatsache, dass die Gesellschafter C und D eine Veräußerung der
Immobilie angedacht haben, wobei der Erwerber die für uns hergerichteten Räumlichkeiten selbst zu nutzen gedenkt. Das würde natürlich erklären, weshalb die bisherigen Kosten nun auf die Gesellschaft abgewälzt werden sollen; zum Nachteil der übrigen Gesellschafter.
Wir (Gesellschafter A und Gesellschafter B) möchten den Gesellschaftern C und D anbieten, auf sämtliche Ansprüche zu verzichten und den Mietvertrag aufzuheben, wobei die Investitions- und Rückbaukosten zu Lasten der Gesellschafter C und D gehen. Gleichzeitig sollen Gesellschafter C und D aus der Gesellschaft ausscheiden bzw. ihre jeweiligen Gesellschaftsanteile im Rahmen dieser Vereinbarung zu 1 EUR den Gesellschaftern A und B anbieten, damit wir die Gesellschaft dann zu einem anderen Zweck nutzen können. Macht diese Vorgehensweise Sinn?
Dieses ist vernünftig, insbesondere um einen langwierigen und vor allem kostspieligen Rechtsstreit zu vermeiden. Sie sollten sich hierzu mit der „Gegenseite" an einen Mediator wenden, der die rechtlichen Möglichkeiten sowie das Kostenrisiko eines Rechtsstreits aufweist und praktikable Lösungsvorschläge unterbreitet.
Sie könnten sich aber auch von einem Rechtsanwalt (oder gegebenenfalls selber) einen Vergleichsvorschlag erarbeiten lassen und diesen der Gegenseite unterbreiten.
Der von Ihnen geschilderte Vergleichsvorschlag erscheint mir jedenfalls auf den ersten blick (ohne abschließende Prüfung des gesamten Sachverhalts) fair und praktikabel, um die Sache schnellstmöglich zu beenden.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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kanzlei.newerla@web.de oder info@kanzlei-newerla.de
Tel. 0471/140240 (Sekretariat) o. 0471/140241 (Durchwahl)
Nachfrage vom Fragesteller
31.01.2011 | 09:16
Sehr geehrter Herr Newerla,
bitte erlauben Sie mir folgende Nachfrage:
Zu 1.)
Es ist richtig, dass ein vertragliches Rücktrittsrecht im Mietvertrag nicht vereinbart wurde. Das gesetzliche Rücktrittsrecht aus § 323 BGB ist mir bekannt. Ich habe die Gesellschafter C und D ja bereits aufgefordert, mitzuteilen, ob eine Fertigstellung nunmehr endgültig ausgeschlossen ist. Sodann werde ich den bereits angekündigten Rücktritt vom Mietvertrag unter Bezugnahme auf § 323 BGB erklären. Ich teile hier grundsätzlich Ihre Meinung, dass nachträgliche Unmöglichkeit vorliegt. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass es zu Fertigstellung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit bedarf. Mir ist bewusst, dass die hier zugrunde liegenden Verträge im Rahmen dieser Plattform nicht einbezogen werden können. Gleichwohl möchte ich zusammenfassen, dass Sie grundsätzlich der Ansicht sind, dass hier nachträgliche Unmöglichkeit gegeben ist, die insoweit auch zum Rücktritt berechtigen würde. Ist das richtig?
Zu 2.)
Vielleicht sollte ich hier noch ergänzen, dass ein "Pflegedienst" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch auch eine ambulante Pflegeeinrichtung sein kann, die insoweit auch ausschließlich ein Büro und keine "Pflegeeinrichtung" im eigentlichen Sinne benötigt. Betrachtet man des Wort "Pflegedienst" aber in Zusammenhang mit der Tatsache, dass der Mietvertrag einen Grundriss enthält, aus dem der Betrieb einer Pflegeeinrichtung (Pflegebäder, Patientenzimmer) hervorgeht, dürfte man zu dem Ergebnis gekommen, dass hier sehr wohl Räumlichkeiten zum Betrieb einer Pflegeeinrichtung vermietet werden sollten. Würden Sie mir da zustimmen?
Zu 3.)
Im Mietvertrag ist hierzu nichts Nähres zu finden. Ist es generell so, dass die Genehmigungsfähigkeit dann Sache des Vermieters ist?
Zu 4.)
Mir ist bewusst, dass ich nach außen als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer so handeln kann. Können mir jedoch im Innenverhältnis hier Konsequenzen drohen?
Zu 5.)
In der Satzung ist hierzu nichts zu finden. Auch gibt es - wie bereits angemerkt - keinen Geschäftsführervertrag, der die konkreten Befugnisse im Innenverhältnis regelt.
Zu 6.)
Hier haben Sie mich scheinbar falsch verstanden, so dass es hier noch zusätzlichen Ausführungen meinerseits wie folgt bedarf:
Mir ist klar, dass die bloße Unkenntnis kein Argument ist, sich einer möglichen Schadensersatzpflicht zu entziehen. Es stellt sich hier jedoch anders da.
Es gibt KEINE Rechtsvorschrift. Das heißt, dass es bei Gesellschaftsgründung keine konkrete Rechtsvorschrift gab und diese auch jetzt noch nicht gibt.
Es existiert fernerhin ausschließlich der ENTWURF des zuständigen Ministeriums für eine RICHTLINIE. Dieser Entwurf ist vom Ministerium jedoch erst herausgegeben worden, nachdem ich erklärt hatte, dass es keine gesetzlichen Vorschriften (u.a. Richtlinien) zu brandschutzrechtlichen Gestaltung von Pflegeeinrichtungen gibt.
Es ist insoweit NICHT von einer Unkenntnis zu sprechen. Vielmehr ist der die Forderung des Bauordnungsamtes begründende Tatbestand erst eingetreten, NACHDEM ich eine Aussage hierzu tätigte.
Allen Parteien war insoweit bei Gesellschaftsgründung nicht bekannt, dass die zuständige Genehmigungsbehörde erhöhte Auflagen baurechtlicher Natur machen würde.
Zu 7.)
Hier begegnet mir noch einmal der Sachverhalt aus 6.) - Könnte ich schon allein deshalb nicht pflichtgemäß i.S.v. § 43 GmbHG gehandelt haben, weil ich die Genehmigungsfähigkeit zuvor nicht geprüft habe?
Ich kann diese Auffassung Ihrerseits nicht ganz teilen, wobei diese womöglich auch darauf zurückzuführen ist, dass Sie mich an dieser Stelle nicht richtig verstanden haben.
Ich mache hierzu daher Angaben wie folgt:
Ich habe gegenüber den Vermietern zu Beginn der Bauarbeiten, kurz nach der Gesellschaftsgründung, erklärt, dass es keine konkreten Rechtsvorschriften zu brandschutzrechtlichen Gestaltung solcher Pflegeeinrichtungen gibt. Das ist auch immer noch so (s.o.).
Danach haben die Vermieter einen Architekten beauftragt, der den Grundriss erstellt hat. Dieser Grundriss ist Bestandteil des Mietvertrages geworden und auch von den Vermietern unterzeichnet worden!
Die Vermieter sind dann mit den Bauarbeiten angefangen, ohne bezüglich der erforderlichen Nutzungsänderung mit dem Bauordnungsamt Rücksprache zu halten. Diese Rücksprache erfolgte vielmehr erst zu einem Zeitpunkt, als die Bauarbeiten schon fast beendet waren.
Weder der Architekt noch die Vermieter, die selbst im Bauträgergeschäft tätig sind, sind jemals auf die Idee gekommen, das die Nutzungsänderung erst mit dem Bauordnungsamt abgestimmt werden muss.
Das Bauordnungsamt hat die Möglichkeit, auch OHNE Rechtsvorschrift (meine Aussage war dennoch nicht falsch)jedes Gebäude gem. § 54 der Bauordnung als "SONDERBAU" einzustufen. Damit sind unter Umständen dann erhöhte Auflagen an die brandschutzrechtliche Gestaltung verbunden.
Mir stellt sich das Ganze nunmehr so da:
Ich habe einen Mietvertrag unterzeichnet, dessen Bestandteil ein Grundriss war, aus dem wiederum der Betrieb einer Pflegeeinrichtung hervor geht. Ich konnte und musste an dieser Stelle darauf vertrauen, dass die Räumlichkeiten vertragsgerecht zur Verfügung gestellt werden und bin auch der Meinung, dass hier andernfalls ein Rücktritt zielführend ist.
Wo habe ich genau nicht "pflichtgemäß" gehandelt? Ein Geschäftsführer kann doch nicht zeitgleich Architekt und Brandschutzsachverständigen sein und alles in Eigenregie prüfen! Ich habe von brandschutzrechtlichen Belangen nicht die leiseste Ahnung.
Sind Sie daher weiterhin der Meinung, dass hier eine Inanspruchnahme meinerseits denkbar ist?
Eine Sache haben Sie im Übrigen ebenfalls nicht richtig verstanden, wobei meine Angaben hierzu womöglich ungenau waren:
Nicht unsere Gesellschaft hat die Investitionskosten getragen, sondern die Vermieter sind hier in Vorleistung getreten. Diese Kosten möchten sie nunmehr von der Gesellschaft ersetzt haben, was ich abgelehnt habe. Meines Erachtens ist allenfalls ein Rücktritt berechtigt, so dass diese Kosten dann auch zu Lasten der Vermieter gehen und ein Verschulden der Gesellschaft nicht vorliegt.
Kann denn die Argumentation zielführend sein, ich hätte erklärt, es gäbe keine besonderen Rechtsvorschriften für solche Einrichtungen, wenngleich das ja (s.o.) nicht falsch ist?
Ich kenne mich - wie gesagt - mit Baurecht überhaupt nicht aus. Ich habe deshalb auf die E-Mail, in der mir die Vermieter schrieben, ich solle eine eventuelle Genehmigungsfähigkeit prüfen, nicht reagiert. Es gibt für mich keine Rechtsvorschriften und eine Abstimmung hätte hier zwischen den Vermietern oder dem Architekten und dem Bauordnungsamt erfolgen müssen. Ist das nicht so?
Zu 8.) und 9.)
Kann ein Verschulden des Vermieters schon dahingehend angenommen werden, dass er mit den Bauarbeiten begann, ohne das Bauordnungsamt aufzusuchen und kann ihm überhaupt zugemutet werden, vor jedem Mietvertragsabschluss die bauliche Umsetzbarkeit zu prüfen? Hier könnte seitens der Vermieter wieder argumentiert werden, dass ich schließlich erklärt hätte, es gäbe keine konkreten Rechtsvorschriften, was ja immer noch (s.o.) korrekt ist. Im Prinzip wussten ja auch die Vermieter nichts davon, dass ein solcher Entwurf im Umlauf ist, auf den das Bauordnungsamt abstellt.
Es wäre nett, wenn Sie noch ergänzende Ausführungen machen könnten, insbesondere zu den haftungsrechtlichen Fragen. Es ist für mich ja immens wichtig, ob ich für mein Handeln in Anspruch genommen werden kann, wobei ich das unter Berücksichtigung meiner obigen Ausführungen bisher anders sehe!
Vielen Dank.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
31.01.2011 | 13:24
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für ihre Nachfrage/Nachtrag.
Vorab möchte ich Sie kurz darüber informieren, dass die Nachfrageoptionen
dazu dient, Verständnisfragen in Bezug auf die Antwort zu stellen beziehungsweise um gegebenenfalls den Sachverhalt noch etwas weiter zu konkretisieren.
Ihre Nachfrage ist aber nicht nur extrem umfangreich, sondern beinhaltet viele Fragen, die keine Verständnisfragen, sondern Folgefragen in Bezug auf ihre Ausgangsfrage darstellen.
Zudem ist dieses Forum ausschließlich für eine Erstberatung angedacht. Einige ihrer Anfragen gehen aber über diese Anforderung hinaus.
Nichtsdestotrotz möchte ich Ihnen aber gerne ein Statement zu den Fragen geben, die ich noch als Verständnisfragen ansehen würde.
Bezüglich der anderen Fragen möchte ich Sie um Ihr Verständnis bitten, dass diese nicht abschließend im Rahmen der Nachfrageoption an dieser Stelle beantwortet werden können.
Sehr gerne bin ich aber bereit Ihnen alle Ihre Fragen vollumfänglich im Rahmen einer Direktanfrage zu beantworten. Hier gäbe es auch die Möglichkeit beispielsweise den Mietvertrag hoch zu laden.
Nun möchte ich aber auf ihre Verständnisfragen soweit dieses möglich ist nach der oben aufgezeigten Maßgabe eingehen:
Zu 1.)
Es ist richtig, dass ein vertragliches Rücktrittsrecht im Mietvertrag nicht vereinbart wurde. Das gesetzliche Rücktrittsrecht aus § 323 BGB ist mir bekannt. Ich habe die Gesellschafter C und D ja bereits aufgefordert, mitzuteilen, ob eine Fertigstellung nunmehr endgültig ausgeschlossen ist. Sodann werde ich den bereits angekündigten Rücktritt vom Mietvertrag unter Bezugnahme auf § 323 BGB erklären. Ich teile hier grundsätzlich Ihre Meinung, dass nachträgliche Unmöglichkeit vorliegt. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass es zu Fertigstellung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit bedarf. Mir ist bewusst, dass die hier zugrunde liegenden Verträge im Rahmen dieser Plattform nicht einbezogen werden können. Gleichwohl möchte ich zusammenfassen, dass Sie grundsätzlich der Ansicht sind, dass hier nachträgliche Unmöglichkeit gegeben ist, die insoweit auch zum Rücktritt berechtigen würde. Ist das richtig?
Ob hier eine anfängliche oder eine nachträgliche Unmöglichkeit vorliegt, ist für ein Rücktrittsrecht grundsätzlich nicht von Bedeutung. Es kommt lediglich darauf an, ob die Durchführung des Vertrages aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich ist.
Sollte die Nutzung bzw. Nutzbarkeit als Pflegeeinrichtung unmissverständlich im Mietvertrag verbindlich versprochen worden sein und zwar in dem Zustand, wie das Objekt angemietet worden ist sie (vorbehaltlich einer abschließenden Prüfung des Mietvertrages) eine Unmöglichkeit vor, die meines Erachtens zum Rücktritt berechtigt.
Zu 2.)
Vielleicht sollte ich hier noch ergänzen, dass ein "Pflegedienst" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch auch eine ambulante Pflegeeinrichtung sein kann, die insoweit auch ausschließlich ein Büro und keine "Pflegeeinrichtung" im eigentlichen Sinne benötigt. Betrachtet man des Wort "Pflegedienst" aber in Zusammenhang mit der Tatsache, dass der Mietvertrag einen Grundriss enthält, aus dem der Betrieb einer Pflegeeinrichtung (Pflegebäder, Patientenzimmer) hervorgeht, dürfte man zu dem Ergebnis gekommen, dass hier sehr wohl Räumlichkeiten zum Betrieb einer Pflegeeinrichtung vermietet werden sollten. Würden Sie mir da zustimmen?
Ja, in diesem Punkt würde ich ihnen grundsätzlich zustimmen.
Zu 3.)
Im Mietvertrag ist hierzu nichts Nähres zu finden. Ist es generell so, dass die Genehmigungsfähigkeit dann Sache des Vermieters ist?
Hier kommt es darauf an, was konkret vereinbart wurde zwischen den Vertragsparteien.
Wenn ich aber etwas zu einem bestimmten Zweck verbindlich Vermiete, ist es grundsätzlich meine Sache als Vermieter auch dafür zu sorgen, dass ich die vertraglich vereinbarte Nutzbarkeit auch gewährleisten kann
Zu 4.)
Mir ist bewusst, dass ich nach außen als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer so handeln kann. Können mir jedoch im Innenverhältnis hier Konsequenzen drohen?
Hierzu müsste der Gesellschaftsvertrag eingesehen werden. Wie ich bereits angedeutet hatte können sie sich im Innenverhältnis gegenüber der Gesellschaft grundsätzlich schadensersatzpflichtig machen, wenn sie nicht die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes (das ist der Gesetzeswortlaut) haben walten lassen.
Die Erklärung des Rücktritts gehört meines Erachtens nicht dazu, sehr wohl aber gegebenenfalls der Abschluss dieses Mietvertrages, was im Rahmen einer Erstberatung aber leider nicht abschließend beurteilt werden kann.
Zu 5.)
In der Satzung ist hierzu nichts zu finden. Auch gibt es - wie bereits angemerkt - keinen Geschäftsführervertrag, der die konkreten Befugnisse im Innenverhältnis regelt.
Diese Befugnisse werden aber nach dem Gesetz geregelt und es gibt so genannte Treuepflichten gegenüber der Gesellschaft.
Zu 6.)
Hier haben Sie mich scheinbar falsch verstanden, so dass es hier noch zusätzlichen Ausführungen meinerseits wie folgt bedarf:
Mir ist klar, dass die bloße Unkenntnis kein Argument ist, sich einer möglichen Schadensersatzpflicht zu entziehen. Es stellt sich hier jedoch anders da.
Es gibt KEINE Rechtsvorschrift. Das heißt, dass es bei Gesellschaftsgründung keine konkrete Rechtsvorschrift gab und diese auch jetzt noch nicht gibt.
Es existiert fernerhin ausschließlich der ENTWURF des zuständigen Ministeriums für eine RICHTLINIE. Dieser Entwurf ist vom Ministerium jedoch erst herausgegeben worden, nachdem ich erklärt hatte, dass es keine gesetzlichen Vorschriften (u.a. Richtlinien) zu brandschutzrechtlichen Gestaltung von Pflegeeinrichtungen gibt.
Es ist insoweit NICHT von einer Unkenntnis zu sprechen. Vielmehr ist der die Forderung des Bauordnungsamtes begründende Tatbestand erst eingetreten, NACHDEM ich eine Aussage hierzu tätigte.
Allen Parteien war insoweit bei Gesellschaftsgründung nicht bekannt, dass die zuständige Genehmigungsbehörde erhöhte Auflagen baurechtlicher Natur machen würde.
Unter diesen Voraussetzungen kann man ihnen persönlich zumindest kein Verschulden dahingehend anlasten, dass sie dieses hätten wissen müssen ( also in Bezug auf die Änderung der Anforderungen in baurechtlicher Hinsicht).
Etwas anderes würde höchstens dann gelten, wenn dieser Punkt in der Pflegebranche stark diskutiert worden ist im Vorfeld und es als nahezu unausweichlich angesehen worden wäre, dass eine solche Regelung früher oder später kommt. Dieses kann ich an dieser Stelle aber leider nicht beurteilen.
Zu 7.)
Hier begegnet mir noch einmal der Sachverhalt aus 6.) - Könnte ich schon allein deshalb nicht pflichtgemäß i.S.v. § 43 GmbHG gehandelt haben, weil ich die Genehmigungsfähigkeit zuvor nicht geprüft habe?
Ich kann diese Auffassung Ihrerseits nicht ganz teilen, wobei diese womöglich auch darauf zurückzuführen ist, dass Sie mich an dieser Stelle nicht richtig verstanden haben.
Ich mache hierzu daher Angaben wie folgt:
Ich habe gegenüber den Vermietern zu Beginn der Bauarbeiten, kurz nach der Gesellschaftsgründung, erklärt, dass es keine konkreten Rechtsvorschriften zu brandschutzrechtlichen Gestaltung solcher Pflegeeinrichtungen gibt. Das ist auch immer noch so (s.o.).
Danach haben die Vermieter einen Architekten beauftragt, der den Grundriss erstellt hat. Dieser Grundriss ist Bestandteil des Mietvertrages geworden und auch von den Vermietern unterzeichnet worden!
Die Vermieter sind dann mit den Bauarbeiten angefangen, ohne bezüglich der erforderlichen Nutzungsänderung mit dem Bauordnungsamt Rücksprache zu halten. Diese Rücksprache erfolgte vielmehr erst zu einem Zeitpunkt, als die Bauarbeiten schon fast beendet waren.
Weder der Architekt noch die Vermieter, die selbst im Bauträgergeschäft tätig sind, sind jemals auf die Idee gekommen, das die Nutzungsänderung erst mit dem Bauordnungsamt abgestimmt werden muss.
Das Bauordnungsamt hat die Möglichkeit, auch OHNE Rechtsvorschrift (meine Aussage war dennoch nicht falsch)jedes Gebäude gem. § 54 der Bauordnung als "SONDERBAU" einzustufen. Damit sind unter Umständen dann erhöhte Auflagen an die brandschutzrechtliche Gestaltung verbunden.
Mir stellt sich das Ganze nunmehr so da:
Ich habe einen Mietvertrag unterzeichnet, dessen Bestandteil ein Grundriss war, aus dem wiederum der Betrieb einer Pflegeeinrichtung hervor geht. Ich konnte und musste an dieser Stelle darauf vertrauen, dass die Räumlichkeiten vertragsgerecht zur Verfügung gestellt werden und bin auch der Meinung, dass hier andernfalls ein Rücktritt zielführend ist.
Wo habe ich genau nicht "pflichtgemäß" gehandelt? Ein Geschäftsführer kann doch nicht zeitgleich Architekt und Brandschutzsachverständigen sein und alles in Eigenregie prüfen! Ich habe von brandschutzrechtlichen Belangen nicht die leiseste Ahnung.
Sind Sie daher weiterhin der Meinung, dass hier eine Inanspruchnahme meinerseits denkbar ist?
Ich teile im Grundsatz ihre Auffassung.
Sie müssen aber auch bitte verstehen, dass ich ihnen im Rahmen einer Erstberatung ohne Einsicht in die Verträge und ohne ausführliches Beratungsgespräch und insbesondere Kenntnis der genauen Position der Gegenseite ( also des Vermieters) nicht abschließend beurteilen kann, dass eine Inanspruchnahme ihrerseits vollständig ausgeschlossen ist.
Wie bereits gesagt wäre eine solche Inanspruchnahme zumindest theoretisch (wenn auch mit einer geringen Wahrscheinlichkeit meiner Einschätzung nach) denkbar, wenn in der Pflegebranche über diese Änderungen bereits länger gesprochen wurde, so dass man es hätte mitbekommen müssen (was sich eben nicht beurteilen kann).
Eine Sache haben Sie im Übrigen ebenfalls nicht richtig verstanden, wobei meine Angaben hierzu womöglich ungenau waren:
Nicht unsere Gesellschaft hat die Investitionskosten getragen, sondern die Vermieter sind hier in Vorleistung getreten. Diese Kosten möchten sie nunmehr von der Gesellschaft ersetzt haben, was ich abgelehnt habe. Meines Erachtens ist allenfalls ein Rücktritt berechtigt, so dass diese Kosten dann auch zu Lasten der Vermieter gehen und ein Verschulden der Gesellschaft nicht vorliegt.
Kann denn die Argumentation zielführend sein, ich hätte erklärt, es gäbe keine besonderen Rechtsvorschriften für solche Einrichtungen, wenngleich das ja (s.o.) nicht falsch ist?
Ich kenne mich - wie gesagt - mit Baurecht überhaupt nicht aus. Ich habe deshalb auf die E-Mail, in der mir die Vermieter schrieben, ich solle eine eventuelle Genehmigungsfähigkeit prüfen, nicht reagiert. Es gibt für mich keine Rechtsvorschriften und eine Abstimmung hätte hier zwischen den Vermietern oder dem Architekten und dem Bauordnungsamt erfolgen müssen. Ist das nicht so?
Im Grundsatz teile ich hier ihre Ansicht. Hier ist offensichtlich ein Architekt beauftragt gewesen.
Normalerweise wird ein Architekt auch mit der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit beauftragt.
Dieses ist durchaus üblich und eigentlich Standard, bis bei ihnen aber so war kann ich nicht beurteilen.
Sollte der Architekt allerdings die Genehmigungsfähigkeit als Aufgabe gehabt haben vertraglich und diese offensichtlich nicht durchgeführt haben, so muss der Vermieter sich dieses zurechnen lassen.
Zu 8.) und 9.)
Kann ein Verschulden des Vermieters schon dahingehend angenommen werden, dass er mit den Bauarbeiten begann, ohne das Bauordnungsamt aufzusuchen und kann ihm überhaupt zugemutet werden, vor jedem Mietvertragsabschluss die bauliche Umsetzbarkeit zu prüfen? Hier könnte seitens der Vermieter wieder argumentiert werden, dass ich schließlich erklärt hätte, es gäbe keine konkreten Rechtsvorschriften, was ja immer noch (s.o.) korrekt ist. Im Prinzip wussten ja auch die Vermieter nichts davon, dass ein solcher Entwurf im Umlauf ist, auf den das Bauordnungsamt abstellt.
Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter vorher schon hätte gucken müssen, ob das Bauvorhaben überhaupt umsetzbar ist beziehungsweise ob er den besprochenen und zwar den vertraglich versprochenen Erfolg überhaupt erbringen kann.
Meines Erachtens könnte Ihnen hier zumindest ein gewisses Mitverschulden angelastet werden, da sie erklärt haben es gäbe keine konkreten Rechtsvorschriften, was der Vermieter unter Umständen so hätte deuten können, dass keine Genehmigung einzuholen ist.
Dieses würde ihnen wie bereits gesagt nicht von seiner Pflicht entbinden, könnte aber unter Umständen ein gewisses Mitverschulden Ihrerseits begründen. Diese Frage liegt auch etwas im Ermessen des Richters, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und bitte Sie um Verständnis, dass ich diese nicht in allen Einzelheiten an dieser Stelle im Rahmen der Nachfrageoption beantworten kann (s.o.)
Ich wünsche Ihnen dann noch einen angenehmen Montagnachmittag und viel Erfolg für die Angelegenheit!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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