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Streit mit Altvermieter - Wohnungsübergabe?


05.12.2013 11:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sehr geehrte Anwälte,

foglende Situation hat sich nun mit unserem Altvermieter eingestellt:
am 01.04.2012 wurde eine WG übernommen. Diese war ungestrichen und noch mit Küche möbeliert, welche wir gleich mit übernommen haben. Uns wurde (unter Zeugen) zugesichert, dass wir beim Auszug nicht renovieren müssten, da diese sich ja bereits in einem unrenovierten Zustand befand. Ungestrichene Wände wurde im Übergabeprotokoll für alle Räume dokumentiert sowie starke Gebrauchsspuren des Parketts im Wohnzimmer sowie des Laminats im Schlafzimmer.

Am Montag diese Woche sollte eine Übergabe stattfinden. Am Vortag wurde der Kühlschrank entfernt wo augenscheinlich Flüssigkeit ausgetreten sein musste. Wir betraten am Folgetag die Wohnung zur Übergabe und die Hausverwaltung wollte einen beißenden Geruch festgestellt haben, welchen weder ich noch meine Freundin wahrnahmen. Trotz, dass wir nichts bemerken konnten und weitere Zeugen am Folgetag auch nicht (Familie), also augenscheinlich nichts war, wurde die Wohnungsübergabe verweigert und gesagt, dass sich die Hausverwaltung nochmal melden wolle. Uns wurde die Auflage erteilt, die Küche komplett zu renovieren, da der Geruch dort angeblich am schlimmsten wäre.

Dennoch reinigten wir erneut alle Räume gründlich durch und lüfteten. Da am Folgetag auch durch andere abolut kein Geruch wahrgenommen werden konnte, verzichteten wir auf eine Renovierung. Wir teilten dies der Hausverwaltung mit, welche recht erbost auf die Nichtrenovierung reagierte und einen Gutachter bestellen wollte.

Nun meine Fragen:

1. Die Wohnung wurde unrenoviert und ungestrichen übernommen. Im Mietvertrag steht, dass auf ein Übernahmeprotokoll verzichtet wird, und statt dessen das Übernahmeprotokoll vom November 1996 (warscheinlich Datum der Sanierung des kompletten Hauses) gelte, und die Wohnung damit im vertragsgemäßen Zustand ist. Ist dies so hinnehmbar? Es gibt ja ein Übernahmeprotokoll auf welchem selbst die Hausverwaltung unterschrieb.

2. Weiterhin steht geschrieben, dass alle 2 bzw 3 Jahre die Räume renoviert werden müssten. Wir wohnten knapp 1 1/2 Jahre darin. Inwiefern hat diese Klausel gültigkeit?

3. Es steht ausserdem geschrieben, dass die Wohnung bei Auszug voll renoviert zu übergeben sei. Inwiefern ist diese Klausel insbesondere in Hinblick auf das Übergabeprotokoll (in welchem das ungestrichene protokolliert wurde) gültig?

4. Weiterhin wird erwähnt, dass der Vermieter ein tageweises Entgelt abrechnen wird, da die Wohnung ja nicht fristgerecht übergeben wurde. Wir vermuten jedoch eher Annahmeverzug entsprechend §293 BGB. Kann dies von Ihnen bestätigt werden? Sind wir hier zur Zahlung verpflichtet?

5. Wir vermuten, dass zum Zeitpunkt der Übergabe keine Einigung erzielt werden kann insbesondere wenn ein Gutachter, Anwalt sowie 2 Personen der Hausverwaltung anwesend sein werden. Hier wäre eine Idee, dass wir zusammen mit Zeugen den Zustand der Wohnung aufnehmen, fotografieren, dokumentieren, Zählerstände fotografieren sowie protokollieren und mehrere Fotos der Räume anfertigen um der Hausverwaltung anschließend die Schlüssel per Einwurfeinschreiben zusenden. Wäre dies möglich? Was wäre das empfohlene Vorgehen hier?

Leider ist dies sehr kurzfristig, da die "böse" E-Mail uns erst heute erreicht hat. Bisher gingen wir von einer einvernehmlichen Trennung aus. Wird hier auf Kosten des Mieters versucht, eine Renovierung zu erzwingen? Die Übergabe wäre morgen fällig.

Sollte es möglich sein, gern auch per Mail, eine Beratung und Analyse des Mietvertrages sowie des Übergabeprotokolls und der heutigen Mail der Hausverwaltung ein anschreiben an die Hausverwaltung zu erstellen, würde ich mich freuen, wenn Sie mir hier die nötigen Schritte mitteilen könnten. Hauptsächlich ginge es hier um ein professionelles (bezahltes) Anschreiben, um dem VM etwas den Wind und die Aggressivität zu nehmen.

Vielen Dank!

Einsatz editiert am 05.12.2013 11:13:10
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Zunächst wäre zu überprüfen, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag isoliert wirksam wäre bzw. ob die Formulierungen im Übergabeprotokoll dazu geeignet sind, im Rahmen einer Individualvereinbarung die Klausel im Mietvertrag zu Fall zu bringen.
Sie können mir gerne die Klausel noch einmal aus dem Mietvertrag entsprechend darstellen, da es sich hier ohne weiteres auf entsprechende Formulierungen konkret ankommt.
Grundsätzlich sind solche Klausel im Mietvertrag immer dann unwirksam, wenn der Mieter gezwungen werden soll, in bestimmten Abständen ohne Bezug auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ist sodann eine Klausel unwirksam, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen, die ohne eine solche Klausel grundsätzlich dem Vermieter obliegen, nicht mehr durchführen.
Als weiterer Hinweis kann die Formulierung im Übergabeprotokoll ausschlaggebend sein, wenn bereits dort ein Zustand vereinbart worden ist, wie die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden soll. Steht dort unrenoviert, so ist die Wohnung auch unabhängig von den Klauseln im Mietvertrag grundsätzlich unrenoviert zurückzugeben, da diese Individualvereinbarung die Klausel im Mietvertrag überlagern dürfte.
Gleichzeitig dürften die Zeugen, die ja bei der entsprechenden Übergabe bei Einzug vorhanden sind, diese Vereinbarung auch stützen.
Eine Wohnung ist dann fristgerecht übergeben, wenn der Mieter auf die Wohnung keinen Zugriff mehr hat oder der Vermieter sich mit dem Mieter auf einen entsprechenden Übergabetag geeinigt hat und er bereits Zugriff auf die Wohnung hat und diese insofern weiter vermieten kann. Hier spielt sodann die tatsächliche Übergabe eine Rolle und natürlich auch der oben genannte Stand einer möglichen Renovierung, denn eine Weitervermietung ist möglicherweise auch an die Renovierung durch den Mieter, wenn dies nach den oben genannten Grundsätzen wirksam sein soll, geknüpft. Allerdings muss der Vermieter, wenn augenscheinlich ist, dass der Mieter einer Renovierung nicht vornehmen muss will, im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht, sodann die Wohnung schnellstmöglich selbst renovieren und gegebenenfalls die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Sofern davon auszugehen ist, dass eine Renovierung nicht von Ihnen durchgeführt werden muss so wie sie dies dargestellt haben, bereits mehrfach die Wohnung gereinigt haben, können Sie ohne weiteres an ihrem eigenen Vorschlag festhalten und diesen so durchführen.
Sie sollten den Zustand der Wohnung fotografisch festhalten, Zeugen mitnehmen, die den Zustand der Wohnung bestätigen können und sodann dem Vermieter mitteilen, dass eine Renovierung nicht vorgenommen wird, sämtliche Wohnungsschlüssel entweder per Einschreiben oder persönlich gegen Empfangsbestätigung oder per Boten beim Vermieter abgeben.
Grundsätzlich kann ich auch nach Prüfung des Übergabeprotokolls und des Mietvertrages hier ein Anschreiben an den Vermieter fertigen. Allerdings würde dieses zusätzliche Gebühren in etwa der Hälfte des von Ihnen eingesetzten Betrages für die Beratung auslösen.

Gerne kann ich Ihnen auch konkretere Fragen noch zum Protokoll und dem Mietvertrag, sofern sie die Unterlagen entsprechend übersenden, gerne per Email, im Rahmen der kostenlosen Nachfrage oder per Email beantworten.

Bis dahin hoffe ich, dass ich Ihnen hilfreich antworten konnte.

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2013 | 14:46

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Hier nun die Texte:

Übernahme der Wohnung
Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem ihm bekannten derzeitigen Zustand. Von einem Übergabeprotokoll wird abgesehen, die Mieter übernehmen die Pflichten aus dem Mietvertrag vom 29.11.96 mit dem dazu gehörigen Wohnungsübergabeprotokoll, die Wohnung befindet sich damit im vertragsgemäßen Zustand.

(1) Instanthaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen
Der Vermieter hat die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
(2) Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Wohnungseingangstüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen, Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.

Im allgemeinen (also bei normaler Benutzung) sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in
a) Küche, Bad und WC alle 3 Jahre,
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer alle 5 Jahre,
c) für alle übrigen Räume alle 7 Jahre
sach- und fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.

(3) Endet das Mietverhältnis (wie in dem Fall!) vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder sind die oben genannten Zeiträume verstrichen, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Reparaturen im Sinne des Abschnitts 9.3 aufgrund des Kostenvoranschlags eines FAchgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu Bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:
a) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter ein Drittel der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags, länger als 2 Jahre zwei Drittel der Kosten des Voranschlages.
b) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, für Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toilette länger als 1 Jahr zurück ein Fünftel der Kosten des Voranschlages, länger als 2 Jahre zwei Fünftel der Kosten des Voranschlages; länger als 3 Jahre drei Fünftel der Kosten des Voranschlages; länger als 4 Jahre vier Fünftel der Kosten des Voranschlages.

Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in der Regel zur Anwendung.

Rückgabe der Mieträume
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume geräumt, im sauberen Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Die Mieträume sind in mängelfreiem Zustand, voll renoviert und schadensfrei zurückzugeben, d.h. ggf. Streichen, u.U. Tapezieren der Decken und Wände sowie fachgemäße Schaumreinigung des Teppichbodens durch eine Fachfirma. DIe Verpflichtung zur Rückgabe im so beschriebenen Zustand besteht unabhängig davon, wie lange der Mieter die Mietsache bewohnt hat, btw. wie lange die letzten Schönheitsreparaturen zurückgelegen haben.

(2) Wird die Rückgabe der Wohnung durch den Mieter verzögert oder sind nach Rückgabe noch Schönheitsreparaturen notwendig, so ist der Mieter verpflichtet, die Miete bzw Nutzungsentschädigungen bis zur vollständigen Räumung bzw. Fertigstellung der Arbeiten an den Vermieter zu zahlen.

Im Übergabeprotokoll steht im Abschnitt Malerarbeiten bei allen Zimmern: Rauhfaser weiss nicht gestrichen.

Über eine kurze Analyse dieser Klauseln würde ich mich freuen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2013 | 15:51

Vielen Dank für ihre weiteren Informationen.
Zunächst hatten Sie ja berichtet, dass im Übergabeprotokoll festgehalten sein soll, dass eine Renovierung nicht stattfindet. Wenn tatsächlich ein solches Vereinbarung nicht dort aufgenommen ist, dürfte es ohne weiteres problematisch werden, dies entsprechend nachzuweisen. Sie können dies dann nur noch mit den entsprechenden Zeugenaussagen, die ein schlechtes Beweismittel sind. Es müsste dargestellt werden, dass vereinbart gewesen ist, dass eine Renovierung bei Auszug nicht stattfinden soll.
Grundsätzlich gibt es keine Regelung, die besagt, dass, wenn Sie eine unrenovierte Wohnung übernehmen, sie beim Auszug nicht mehr renovieren müssen. Insofern wird hier eine Freiwilligkeit gesehen, die Wohnung zu renovieren, wenn Sie nicht eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, die Sie dann gegebenenfalls nachweisen müssen.
Insofern müsste eine Vereinbarung existieren, die Sie gerade von der Renovierung beim Auszug befreit, weil sie nicht freiwillig beim Einzug die Renovierung übernommen haben, sondern hier die eigentliche Vermieteraufgabe, die Renovierung beim Einzug vorzunehmen, übernommen haben.
Ansonsten besteht hier durchaus ein Problem. Zu den Klauseln im Mietvertrag:

Die Regelung bezüglich der Fristen der einzelnen Räume ist grundsätzlich wirksam, da es sich hier nicht um eine starre Fristenregelung handelt, sondern um eine entsprechende weiche Klausel, da hier die Begriffe im Allgemeinen oder in der Regel verwandt worden sind.
Allerdings kann problematisch sein, möglicherweise haben Sie allerdings auch nicht die gesamte Klausel wiedergegeben, wenn in Bezug auf die Kostenbeteiligung kein Abhilferecht des Mieters vereinbart worden ist, also wie in Ihrem Fall sieht vor den entsprechenden Fristen ausziehen und eine quotenmäßige Beteiligung an den Kosten vorgesehen ist.
Hier muss dem Mieter auch die Gelegenheit gegeben werden, diese Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, bevor er quotenmäßige Geld an den Vermieter zahlen muss.
Der BGH hat mit Urteil vom 26.05.2004, Aktenzeichen VIII ZR 77/03, hinsichtlich der Abgeltungsklauseln entschieden, dass eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt und daher wirksam ist.
Unwirksam sind aber wiederum Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung darauf abzielen, dass der Mieter eine zeitlich gestaffelte starre Abgeltungsquote zu zahlen hat, etwa „Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %. Liegen die Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume für die Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %...". Die Unwirksamkeit folgt daraus, dass der Mieter auch dann zur Zahlung einer nach festen Prozentsätzen berechneten Quote verpflichtet wird, obwohl der Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Dekorationsbedarf der Wohnung noch nicht gegeben ist.
Insofern könnte man diese mögliche Unwirksamkeit dem Vermieter entgegenhalten.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

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