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Störung des häuslichen Friedens/Überbelegung Wohnraum


| 06.09.2005 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


| in unter 2 Stunden

Situation:

Dreifamilienhaus mit drei belegten Wohnungen als deren Verwalter ich (Querschnittgelähmt) den Mietparteien schriftlich bekannt bin.

Erdgeschoss bestehend aus 3 Zimmern Küche und Bad ca. 100 Quadratmeter an Familie W. vermietet. Bewohnt durch zwei Erwachsene ca. 40 Jahre alt und drei Kinder im Alter von ca. ein, drei und fünf Jahren.

1. Obergeschoss bestehen aus drei Zimmer mit Küche und Bad ca. 100 Quadratmeter. Bewohnt durch die Besitzerin Frau S. (Alter 85 Jahre leider mit Altersdemenz. Schwiegermutter bzw. Mutter zu mir bzw. meiner Frau) in Nießbrauchrecht. Der Besitz des Hauses ging durch Schenkung an meine Frau.

Dachgeschoss bestehend aus drei Zimmern Küche und Bad mit ca. 52 Quadratmeter. Bewohnt durch meinen Sohn und seine Ehefrau (Familie J.) Mein Sohn nimmt eine Hausmeisterfunktion wahr, ohne dass sie jedoch berechnet würde.

Die Mieter des Erdgeschosses (eigentlich nur die Ehefrau) ist sehr unverträglichen mit Familie J. Aus nichtigen Anlässen entstand schon mehrere Male ein heftiges Streitgespräche mit Geschrei und Beleidigungen. Familie W. versucht unter Ausnutzung der Demenz von Frauen S. sich nach mündlicher Absprachen mit ihr Vorteile zu verschaffen.

Nach mündlichen Abmahnungen wurde auch per Einschreiben im August 2003 eine schriftliche Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens zugestellt. Die Antwort darauf war ein Schreiben des örtlichen Mieterbundes in dem aber die Tatsachen verdreht wurden. Dieses Schreiben beantwortete ich an den Mieterbund und stellte die Tatsachen klar. Auch fügte ich eine Vollmacht bei, die klar stellte, dass ich auch zur Kündigung von Mietverhältnissen berechtigt bin. Gleichzeitig beruhigten sich die Verhältnisse, so dass es nicht zu einer Kündigung kam.

Nun im Sommer 2005 eskalieren die Verhältnisse wieder. Zusätzlich wohnt wohl eine weitere Person in der Wohnung die die Kinderbetreuung und Haushaltstätigkeiten ausführt.

Darauf hin möchte ich nun folgendes der Familie W. schreiben:

Sehr geehrte Frau W. und sehr geehrter Herr W.,

ich möchte Sie hiermit nach mündlicher Aufforderung, nun auch schriftlich auffordern, es zu unterlassen Frau Lydia Schick zu bedrängen, und ihr mündliche Absprachen jeglicher Art abzuringen, insbesondere solche Regelungen die Ihr Mietverhältnis betreffen.

Frau Schick ist auf Grund ihrer gesundheitlichen Situation nicht mehr in der Lage Entscheidungen zu treffen.

Ich als Hausverwalter bin Ihr Ansprechpartner! Vertretungsweise meine Frau Karin Junker oder mein Sohn Heiko Junker!

Ihre Rechte, nämlich die Nutzung eines großen Gartens als Spielplatz für Ihre Kinder und für Gartenpartys, nehmen Sie gerne wahr, mit Ihren Pflichten dagegen nehmen Sie es nicht so genau.

Folgende Vorkommnisse möchte ich ansprechen und zusätzlich zur Hausordnung und Kehrwochenregelung (Schreiben vom 22.3.03) schriftlich dokumentieren:

1. Wiederholt führen Sie die Kehrwoche nicht durch.

2. Die mündlich zugesicherte Gartennutzung wird von Ihnen nicht ordentlich ausgeführt. Unkraut wird verspätet gejätet und dann nicht von den Beeten entfernt.

3. Die Himbeeranlage wird von Ihnen nicht gepflegt.

4. Große abgestorbene Rasenflächen durch nicht rechtzeitiges Umsetzen des Plastikplanschbeckens.

5. Sandverschmutzung auf dem Gehweg bei der Abfuhr von Sperrmüll wurde von Ihnen nicht beseitigt.

6. Von Ihnen unberechtigte Nutzung eines Mülleimers und der Biotonne.

Punkte 1 bis 3: Bei weiteren Verstößen werden wir eine Hausmeisterfunktion, die Sie dann anteilig kostenpflichtig zu tragen haben, einführen.

Punkt 4: Bei künftigen Schäden sorgen Sie für neue Aussaat des Rasens.

Punkt 5: Von Ihnen verursachte Verschmutzungen sind unverzüglich zu beseitigen.

Zu Punkt 6: Die Abfuhr weiterer Müllmengen ist kostenpflichtig und die Vorgehensweise dazu öffentlich bekannt. Zur Entsorgung Ihres Biomülls beschaffen Sie sich bitte eine Biotonne.

Der Partyraum steht Ihnen künftig nicht mehr zur Verfügung. Da wir künftig den Partyraum selbst nutzen werden, biete ich Ihnen an, den kaum genutzten Billardtisch in den daneben befindlichen kleineren Keller zu stellen. Andernfalls entsorgen Sie ihn ordnungsgemäß.

Ihren offensichtlich nicht mehr funktionsfähigen Wäschetrockner entsorgen Sie bitte ebenfalls oder stellen ihn in Ihren Keller.

Sie sind ohne die Erlaubnis des Vermieters (Hausverwalter) nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte).


Fragen:

1. Ab wann ist die Erdgeschosswohnung als überbelegt anzusehen (der größte Raum wurde durch einen Raumteiler [Schrank] abgeteilt)?

2. Inwieweit besteht bei Überbelegung eine Kündigungsmöglichkeit?

3. Wie ist die Kündigung bei weiterer Störung des Hausfriedens anzugehen?
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 21 weitere Antworten zum Thema:
06.09.2005 | 15:24

Antwort

von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
1310 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

zu dem von Ihnen beabsichtigten Schreiben sollten Sie unter Ziffer 1 die genauen Zeiten monieren. Ansonsten ist das Schreiben dem Grund nach in Ordnung; ich würde trotzdem empfehlen, ALLE zu bemängelnden Tatsachen noch genauer aufzuführen und DANN die Abmahnung verbunden mit der Kündigungsandrohung für den Wiederholungsfall auszusprechen.

Denn der angemahnte Mieter muss GENAU wissen, welches Verhalten nicht geduldet wird, wobei Sie auch die genauen Daten der MÜNDLICHEN Abmahnungen ruhig mit aufnehmen sollten.

Beachten Sie, dass dem Schreiben eine Vollmacht mit Originalunterschrift beigefügt werden muss. Bezüglich der vom Mieter vorzunehmenden Handlungen sollten Sie eine genaue Frist setzen.


Sollten die Mieter dann wiederum die abgemahnten Verstösse begehen, kann hier die Kündigung durchaus gerechtfertigt sein.


Eine Ausnahme sehe ich aber ev. hinsichtlich des Partyraumes. Hier können Sie nicht einfach die Nutzung ändern. Ist der Raum mitvermietet worden, hat der Mieter das Recht, dieses Raum auch zu benutzen. Ein Nutzungsverbot bzw. Austausch des Raumes halte ich deshalb für zweifelhaft.

Um dieses nun genau prüfen zu können, bedarf es einer individuellen Prüfung mit Einsicht in den Vertrag. Das kann dieses Forum nicht bieten (siehe Button "Hilfe"). Hier sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen.


Bezüglich der Überbelegung sehe ich hier Probleme. Wenn der Raum abgeteilt wurde, wird man kaum von einer Überbelegung sprechen können.

Diese ist anzunehmen, wenn die Wohnverhältnisse dann nicht mehr zumutbar sind.

Hierzu ist neben Größe auch der Zuschnitt der Wohnung, die Regelung der Schönheitreparaturen, das Alter und die Lebensgewohnheiten des Bewohner im Einzelfall entscheidend (BGH RE WM 93, 529), muss also wirklich individuell geprüft werden.

Gleichwohl sollten Sie die Überbelegung monieren, da bei widerspruchslosen Hinnahme einer Solchen Ihr Kündigungsrecht entfallen kann (LG Bonn WM 90,345).



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2005 | 15:15

Herzlichen Dank für Ihre Antwort,

das hilft mir schon viel weiter!

Der Partyraum ist nur mündlich zur Nutzung erlaubt worden, als das Verhältnis ganz zu Anfang noch in Ordnung war und nicht im Mietvertrag enthalten.

Mit den Begriffen (BGH RE WM 93, 529), und (LG Bonn WM 90,345) kann ich nichts anfangen. Z.B.: keine Treffer im Internet.

Können Sie mir dazu nochmal weiterhelfen, dass ich die Urteile nachlesen kann?

Wie soll ich die Überbelegung monieren?

Im Voraus Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2005 | 15:26

Hinsichtlich der Überbelegung versuchen Sie, deutlich zu machen, dass das Wohnen unter diesen Bedingungen nicht zumutbar ist und vor Ihnen nicht geduldet wird. Eine genaue Formulierung ist in diesem Forum leider nicht möglich ("erste Orientierung") und darf auch mit Rücksicht auf die Kollegen nicht erfolgen.

BGH = Bundesgerichtshof
RE = Rechtsentscheid
WM = Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (dann Jahr und Seite). Gegen Kostenerstattung könnte ich Ihnen die Seiten zufaxen oder -schicken.

Auch die mündliche Nebenabrede gilt und ist verbindlich. Es ist ein Irrglaube, wenn die Auffassung vertreten wird, eine Klausel im Vertrag wie zB. "mündliche Nebenabreden bedürfen der Schriftform" oä wären verbindlich. Ich wäre damit wirklich vorsichtig, sofern der Mieter nicht zustimmt.

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ANTWORT VON
Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Oldenburg

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