Stimmrecht ETW bei nur 2 Eigentümern / Sondernutzungsrecht Garten

Antwort

von
Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

1.Das Sondernutzungsrecht des Gartens macht mir hier am meisten Sorgen – heißt dies, dass keine (größeren) Veränderung durch mich am Garten vorgenommen werden können (Sandkasten, Schaukel, Bepflanzung….), ohne hier die Zustimmung des anderen Eigentümers einzuholen?

Das Sondernutzungsrecht gibt Ihnen grundsätzlich die Möglichkeit, das betreffende Stück unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer zu nutzen. Dieses Sondernutzungsrecht wird aber nicht grenzenlos gewährt.

Einschränkungen hierfür enthält die Teilungserklärung und insbesondere die Gemeinschaftsordnung.

Sofern Sie beispielsweise einen Garten zur Nutzung als Gatten erhalten haben als Sondernutzungsberechtigter dürfen Sie diesen grundsätzlich auch als solchen benutzen, also zum Beispiel Blumen pflanzen. Bei der Schaukel, dem Sandkasten und beispielsweise einem Gartenhäuschen sieht diese schon anders aus.

Hier gilt der Grundsatz, dass dieses in Ordnung ist, solange in der Gemeinschaftsordnung /Teilungserklärung nichts Abweichendes bestimmt ist (siehe oben).

Aus diesem Grund sollten Sie bitte vor dem Erwerb sich die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung vorlegen lassen und diese genauestens studieren.

Sollte in der Teilungserklärung keine Einschränkung diesbezüglich sein, hätten sie grundsätzlich keine Schwierigkeiten bis auf einen Ausnahmefall:

Normalerweise kann die Gemeinschaftsordnung sowie die Teilungserklärung nur einstimmig geändert werden. Ohne Ihre Zustimmung wäre also somit grundsätzlich eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu Ihren Lasten nicht möglich.

Hiervon gibt es aber eine einzige Ausnahme und zwar dann, wenn die Teilungserklärun /Gemeinschaftsordnung eine so genannte Öffnungsklausel beinhaltet, wonach eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise mit Stimmenmehrheit möglich ist (dieses ist grundsätzlich zulässig).

Sie sollten also unbedingt darauf achten, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine solche Öffnungsklausel beinhaltet.

2.Und umgekehrt: kann der andere Eigentümer wenn es ihm passt, Veränderungen am Garten vornehmen, da er die Mehrheit beim Stimmrecht hat obwohl ein Sondernutzungsrecht für mich bestehen würde?


Änderungen kann er grundsätzlich nicht vornehmen. Das Sondernutzungsrecht gibt ihnen nämlich das Recht (gegebenenfalls mit Einschränkungen, siehe oben) den betreffenden Teil unter Ausschluss jeglicher Dritter ( einschließlich des anderen Wohnungseigentümers) zu nutzen.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Link mit vertiefenden Informationen zum Thema Sondernutzungsrecht beigefügt:

http://www.weg-weiser.de/Lexikon/Sondernutzungsrecht/sondernutzungsrecht.html

3.So wie ich es verstehe, bin ich IMMER überstimmt und der Miteigentümer kann eigentlich jede Entscheidung selbst durchsetzen. Kann er im Extremfall sogar einen Gärtner bestellen wenn ihm die Pflege des Gartens nicht ausreichend erscheint?

Nein, das ist so pauschal nicht ganz zutreffend. Hier kommt es auf die Art der Entscheidung an. Bestimmte Sachen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, andere lediglich mit qualifizierter Mehrheit ( also mindestens 75 % der Stimmen) und wieder andere (z.B. grundsätzlich die Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, sofern es keine Öffnungsklausel gibt, siehe oben) nur einstimmig.

Gegen ihren Willen kann er sicher nicht auf ihre Kosten einen Gärtner bestellen.

Wie bereits mitgeteilt könnten Sie sowohl den anderen Wohnungseigentümer als auch den Gärtner aufgrund Ihres Sondernutzungsrechts von der Nutzung/Betreten des betreffenden Grundstückteils ausschließen.

4.Oder hat der Eigentümer der das Sonndernutzungsrecht am Garten hält auch besondere Rechte?

Ja, Sie haben besondere Rechte, wie bereits oben dargestellt.

Das maßgebliche und hauptsächliche Recht ist vor allem, den betreffenden zum Sondernutzungsrecht überlassenen Grundstücksteil alleine und unter Ausschluss Dritter (gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Einschränkungen durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) zu nutzen.

5.Gibt es abweichende Regelungen im Gesetz, die hier das Stimmrecht regeln? Ich habe die Sorge, dass ich finanziell am „Fliegenfänger" des anderen Eigentümers hänge, wenn er größere Investitionen / Maßnahmen (Heizung, Fassade, …) ohne meine Zustimmung durchsetzen kann, aufgrund seiner mehrheitlichen Miteigentumsanteile?

Wie bereits mitgeteilt gibt es grundsätzlich drei verschiedene Mehrheitsverhältnisse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft: einfache Mehrheit (eine Stimme mehr als die Hälfte genügt), qualifizierte Mehrheit (mindestens 75 % der Stimmen) und Einstimmigkeit ( also 100 % der Stimmen).

Bitte sehen Sie mir nach, dass ich Ihnen alle denkbaren Konstellationen, die sich aus dem Gesetz ergeben und von der Rechtsprechung entwickelt worden sind ( also insbesondere Auslegungen des Gesetzes, die sich so nicht ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben) an dieser Stelle im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht abschließend darstellen kann.

Sofern es beispielsweise um Arbeiten an der Heizung/Fassade geht, kommt es ganz darauf an, was es für Maßnahmen sind. Sind es beispielsweise notwendige Erhaltungsmaßnahmen, sind diese durchzuführen und sogar Sie als Eigentümer mit dem geringsten Miteigentumsverhältnissen können eine Durchführung dieser Arbeiten veranlassen und auch den anderen Mehrheitseigentümer verpflichten.

Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sind Modernisierungen grundsätzlich im Rahmen einer Mehrheitsentscheidung möglich.

6.Kann man eine solche Konstellation (2 Eigentümer wobei einer den höheren Miteigentumsanteil hat) überhaupt guten Gewissens eingehen?

Dieser Frage lässt sich pauschal schwierig beantworten. Finanziell birgt dieses Verhältnis steht ein gewisses Risiko. Wenn der Mehrheitseigentümer beispielsweise eine Modernisierung für erforderlich hält, kann er sich hier aufgrund seiner Stimmmehrheit grundsätzlich zur Kostenbeteiligung verpflichten.

Die Grenze wäre erst dann zu ziehen (und das hätte im Streitfall dann der zuständige Richter zu entscheiden) wo das Maß einer ordnungsgemäßen und angemessenen Modernisierung überschritten wäre. Freilich birgt dieses eine nicht unerhebliches Rechtsrisiko.

Ein weiteres Risiko besteht wie bereits angedeutet im Hinblick auf Ihr Sondernutzungsrecht. Hier ist nämlich zu prüfen, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für Sie ungünstige Einschränkungen und insbesondere eine unangenehmen Öffnungsklausel beinhaltet, die dem Mehrheitseigentümer ermöglichen könnte, die Gemeinschaftsordnung zu ändern und somit Ihr Sondernutzungsrecht auch zukünftig nicht unerheblich einzuschränken.

Bevor Sie weiterhin ernsthaft in Erwägung ziehen das Objekt zu kaufen, sollten Sie sich zumindest einen Auszug der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung vorlegen lassen und dieses
im Hinblick auf die oben aufgeworfenen Fragestellungen von einem im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort gründlich prüfen lassen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!