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Steuerliche Wirksamkeit einer Nißbtauchänderung


12.12.2011 09:44 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke


| in unter 2 Stunden

Ich möchte das DG zur Vermietung an meinen Sohn ausbauen.
Derzeit ist das DG ungenutzt und mit einem Nießbrauch belegt. Was muss ich bei der notariellen Änderung des Nießbrauches beachten damit ich die Ausbaukosten als Eigentümer steuerlich geltend machen kann. Dabei interessiert mich besonders die Frage des Termins der Änderung.
Ist eine Rückwirkende Änderung möglich bzw. wird sie vom Finanzamt anerkannt?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung!
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 80 weitere Antworten zum Thema:
12.12.2011 | 10:47

Antwort

von

Rechtsanwältin Maike Domke
220 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Wenn Sie den eingetragenen Nießbrauch aus dem Grundbuch löschen möchten, müssen Sie zunächst einmal dazu berechtigt sein. In der Regel ist Nießbrauchnehmer eine dritte Person und diese müsste ggf. zustimmen.
Wenn Sie das Dachgeschoß nur ausbauen und vermieten möchten, müssten Sie theoretisch den Nießbrauch nicht löschen. Nießbrauch bedeutet letzlich nicht anderes als dass der Berechtigte die „Früchte des Nießbrauchs" erhält, also die Miete.
Eine Vermietung an Ihrem Sohn mit vorangegangen Ausbau stellt steuerrechtlich eigentlich kein großes Problem dar. Ob Sie die Kosten für Arbeiten im Haus, also der Dachausbau, steuerliche Vorteile bedeuten, ist grundsätzlich abhängig davon, ob Sie das Objekt selber nutzen oder vermieten möchten. In jedem Fall bietet sich die Möglichkeit der Absetzung nach EStG § 10e. Gerade der (Dach-)Ausbau wird in dieser gesetzlichen Grundlage als uneingeschränkt absetzbar festgeschrieben. Als Vermieter können Sie die Kosten des Dachausbaus, genauso wie als privater Nutzer, steuerlich geltend machen.
Für Sie besteht aber grundsätzlich einer weiterer steuerlicher Vorteil. Da Sie aufgrund Ihrer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verpflichtet sind, für Ihre Steuererklärung eine Einnahmen- Überschussrechnung zu fertigen, können Sie in dieser Ihren Gewinn aus Vermietunneutralsieren und haben damit für das Folgejahr einen Vortrag auf Ihre Kostenüberschussrechnung, sog. Verlustvortrag. Sie haben darüber hinaus die Möglichkeit, gemäß § 559 BGB 11 % der Ausbaukosten auf den Mieter abzuwälzen.
Allerdings müssen Sie bei der Vermietung unter Verwandten folgendes berücksichtigen. Wenn Sie die Wohnung an Ihren Sohn zu weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufspalten. Werbungskosten können Sie dann auch nur anteilig für den entgeltlichen Teil abziehen - der sog. „geschenkte" Teil wird nicht berücksichtigt. Liegt die Miethöhe zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, dann entscheidet die Gesamtgewinnprognose über die Absetzbarkeit der Werbungskosten. Das bedeutet: Ist mit der geringeren Miete voraussichtlich auf Dauer kein Überschuss zu erzielen, werden auch hier die Werbungskosten entsprechend dem Prozentsatz gekürzt. Grundsätzlich soll verhindert werden, dass auf diesem Wege die Steuerpflicht umgangen wird.
Ich habe leider die Frage, die Sie zum Nießbrauch haben, nicht so ganz verstanden. Mir ist nicht klar, um was für eine Änderung es hier geht bzw. wer der Begünstigte ist. Bitte nutzen hinsichtlich dieses Punktes die Nachfrageoption, wenn Ihre Fragen nicht ausreichend beantwortet sind. Es sei aber schon bemerkt, dass dem Finanzamt grundsätzlich egal, wer der Nießbrauchberechtigte ist, solange aus den Gewinnen Steuern gezahlt werden.

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen


Maike Domke, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2011 | 11:13

Danke für Ihre schnelle Antwort.
Derzeit liegt der Nießbrauch für die gesamte DHH inkl. DG bei meiner Mutter. Nach meinem Verständniss kann damit nur sie die Aufwände für den Ausbau steuerlich gelten machen. Da der Ausbau aber von mit finanziert wird gehe ich davon aus dass meine Mutter den Nießbrauch ändern muss (Notariell!). Erst dann kann ich beim Finanzamt die Ausbaukosten (meines Eigentums, ohne Nießbrauch) geltend machen.
Da ich bereits im Dezember mit dem Umbau begonnen habe (mit Einverständniss meiner Mutter) müsste ich wissen ob ich die Nießbrauchsänderung rückwirkend beantragen bzw. notariell beglaubigen kann und ob dies vom Finanzamt akzeptiert wird. Beispiel: Der Nießbrauch wird in 12/2011notariell zum 1.1.2011 so abgeändert dass das DG ohne Nießbrauchsvorbehalt mein Eigentum ist. Kann ich die Kosten für den Umbau dann bereits bei der Steuererklärung für 2011 geltend machen??
Muss die Änderung noch heuer beglaubigt werden oder reicht das auch noch Anfang 2012 (Terminprobleme beim Notar)
Zur Miethöhe: Ich gehe davon aus dass bei einer Miete in höhe von mindstens 75% der ortsüblichen Miete. Die Ausbaukosten voll anerkannt werden. Ist das richtig?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2011 | 11:59

Sehr geehrter Ratsuchender,
jetzt verstehe ich Ihr Problem.
Sie haben vollkommen recht, dass Ihrer Mutter als Nießbrauchberechtigte sowohl die Mieteinnahmen zustehen als auch die steuerlichen Vorteile. Sie als Eigentümer haben bis zum Ende des Nießbrauch lediglich ein „Buchrecht".
Nach § 1071 BGB kann der Nießbrauch an der Immobilie nur mit der Zustimmung Ihrer Mutter aufgehoben werden. Wenn dies kein Problem ist, können Sie grundsätzlich ab dem Tag der Änderung des Grundbuches alle Früchte ziehen.
Es gibt ein Urteil des Bundesfinanzhofes zu Ihrem Fall:
Wenn Sie als der zivilrechtliche Eigentümer eines mit einem Vorbehaltsnießbrauchsrechts belasteten Grundstücks für diese Immobilie Aufwendungen trägt, können diese nur ausnahmsweise als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgezogen werden.
Voraussetzung dabei ist jedoch, dass die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses gemacht werden und der Nießbrauch nach den zugrunde liegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll. (BFH, Az: IX R 3/07 NV).
Das bedeutet, dass grundsätzlich schon vor Aufhebung des Nießbrauchs Werbungskosten geltend gemacht werden können, eine Löschung des Nießbrauchs sollte dann aber zeitnah erfolgen. Es ist im Grunde eine Einzelfallentscheidung. Ich würde Ihnen raten, wenn der Zeitraum für die Investionen bereits Anfang 2010 war, mit dem Finanzamt abzusprechen, ob eine Geltendmachung deer Werbungskosten möglich ist, wenn die Aufhebung des Nießbrauchs ein Jahr später erfolgt. In diesem Fall würde ich davon ausgehen, dass der Zeitraum zu lang ist.
Hinsichtlich der 75% sind alle Kosten dann in Abzug zu bringen, wenn auf längere Sicht ein Gewinn verbleibt. Wenn Sie immer nur Verlust machen, wird das FA nicht alle Kosten anerkennen. Sie könnten ja eine höhere Miete nehmen.
Wenn Sie noch Fragen haben, wenden Sie sich an info@anwalt-domke.de

Mit freundlichen Grüßen
Maike Domke
-Rechtsanwältin -

ANTWORT VON
Rechtsanwältin Maike Domke
Elmshorn

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