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Stadt handelt Grundstück unter Marktwert


23.09.2017 13:05 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Kein Schadensersatzanspruch gegen eine Gemeinde aufgrund eines vereinbarten (zu neidrigen) Kaufpreises


Folgender Fall bezieht sich auf eine Erbengemeinschaft. Wir wurden im Jahre 2012 von einer Stadt kontaktiert, da diese unsere Landwirtschaftsfläche für die Erweiterung eines Gewerbegebiets aufkaufen wollte. Der notarielle Kaufvertrag wurde im Jahr 2012 zu einem Preis von 70,00€ je Quadratmeter geschlossen.

Wie ich mittlerweile erfahren konnte zog sich der Verkauf der Grundstücke an die Gewerbetreibenden bis Mitte 2015 hin. Alle Grundstücke wurden zu einem Preis von 70,00€ je Quadratmeter von der Stadt veräußert.

Im Bericht des Gutachterausschuss werden Marktpreise von 170-230€ je Quadratmeter für 2011/12 genannt.

Frage 1: Hätte die Stadt die Grundstücke nicht zum Marktwert aufkaufen und veräußern müssen?
Frage 2: Besteht die Möglichkeit rechtlich gegen die Stadt vorzugehen um einen Schadensausgleich zu erhalten?
Frage 3: Wie schätzen Sie die Erfolgschancen ein?
23.09.2017 | 14:35

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Hätte die Stadt die Grundstücke nicht zum Marktwert aufkaufen und veräußern müssen?

Es handelt sich bei dem notariellen Kaufvertrag um eine Vereinbarung und Einigung zwischen Käufer und Verkäufer ein Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu veräußern und zu übergeben. Grundsätzlich besteht bei einem privatrechtlichen Kaufvertrag kein Zwang einen bestimmten Kaufpreis zu akzeptieren, anders als bei einer Enteignung von Grundstücken. Insoweit sehe ich keine Verpflichtung der Stadt ein Grundstück zu einem höheren Preis anzukaufen, wenn sich der Verkäufer zu dem Verkauf zu vereinbarten Preis Einverstanden erklärt.

2. Besteht die Möglichkeit rechtlich gegen die Stadt vorzugehen um einen Schadensausgleich zu erhalten?

Die Angaben des Gutachterausschusses zu Grundstückswerten ist grundsätzlich Vergangenheitsbezogen. D.h. die Bewertung in 2011 und 2012 stammt aus der Sammlung der geschlossenen Kaufverträge aus dem jeweiligen Vorjahr. Zudem muss hinsichtlich des von dem Gutachterausschusses ermittelten Grundstückswertes eine Vergleichbarkeit gegeben sein, die durch Zu- und Abschläge noch reguliert werden kann. Soweit dieser ermittelte Verkaufspreis auf die landwirtschaftliche Fläche anwendbar ist, wäre grundsätzlich ein höher Kaufpreis möglich gewesen, vorausgesetzt, ein Käufer hätte diese bezahlt.

Aus meiner Erfahrung erachte ich einen m² Preis von EUR 170-230 für eine landwirtschaftliche Fläche als recht ambitioniert. Insoweit wäre zu prüfen, ob es sich bei diesem Preis um eine erschlossene Grundstücksfläche handelt, die als Bauerwartungsland oder Bauland bereits ausgewiesen wurde.

Eine Vorgehensweise ist grundsätzlich möglich. Allerdings sehe ich hier aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages mit einem erhöhten Formerfordernis wenig Aussichten einen Schadensersatzanspruch zu begründen.

3. Wie schätzen Sie die Erfolgschancen ein?

Die ermittelten Preise des Gutachterausschusses waren bei Abschluss des Kaufvertrages bzw. unmittelbar danach bekannt. Insoweit sehe ich hier eine Problematik, dass Ihnen die Gegenseite die Einrede der Verjährung entgegenhalten wird.

Im weiteren müßten Sie nachweisen, dass ein potentieller Käufer, das Grundstück für diesen Preis erworben hätte. Alleine die Aussage des Gutachterausschusses zu einem bestimmten Kaufpreis bedeutet nicht, dass ein Käufer diesen Preis auch zahlt.

Im Ergebnis sehe ich hier wenig Erfolgsaussichten mit einer Schadensersatzklage durchzudringen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

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