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Wir haben neuerdings eine Wohnung angemietet, die aber von uns noch nicht vollständig bezogen wurde. Bei der Renovierung stellten wir fest, dass aus den Scheuerleisten und Fugen der Holzdielen immer wieder kleine schwarze Spinnen austreten. Zum Teil sind sogar dicke Spinnenweben an den Scheuerleisten.
Wir möchten solange nicht in die Wohnung mit Möbeln einziehen, bis der Spinnenbefall beseitigt wurde.
Welche Rechte haben wir?
Antwort geschrieben am 16.01.2012 20:00:09 
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Rechtsanwalt Jörn Blank
Braamkamp 14, 22297 Hamburg, Tel: (040) 87 50 47 34, Fax: (040) 87 50 47 35
Zivilrecht, Verwaltungsrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht, Reiserecht
Bewertungen: 14
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Vorwegschicken möchte ich, dass es – erstaunlicherweise – zu dem Thema "Spinnenbefall in einer Mietwohnung" kaum Rechtsprechung gibt. Allerdings kann ich Ihnen leider nicht viel Hoffnung machen, von Seiten des Gesetzes große Unterstützung erwarten zu können – jedenfalls nicht, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, die Wohnung außerordentlich zu kündigen oder gar vom Vertrag zurücktreten wollen.
Grundsätzlich haben Sie selbstverständlich Recht. Denn der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu überlassen und während der Vertragsdauer in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dazu gehört selbstverständlich, dass die Wohnung frei von Ungeziefer übergeben wird. Da sie jetzt erst gerade in die Wohnung einziehen, halte ich dies derzeit auch für das beste Argument, auf das sie sich beziehen sollten, da später von der Vermieterseite gern ein Mitverschulden des Mieters behauptet wird, dass dann eventuell widerlegt werden muss.
Allerdings müsste es sich bei dem Spinnenbefall um einen Mangel an der Mietsache handeln, um den Vermieter durch eine Mietminderung im eigenen Interesse zu einer Beseitigung des Mangels zu zwingen. Diese Minderungsmöglichkeit ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB. Grundsätzlich ist es auch möglich, die Miete um 100 % zu mindern.
Das Problem: Es müssen "echte Belästigungen" von den Insekten ausgehen, nicht bloß Unannehmlichkeiten. Außerdem wird von den Gerichten regelmäßig vorausgesetzt, dass Insekten – jedenfalls solange es sich nicht um Schädlinge, sondern „Lästlinge handelt (wie vermutlich in Ihrem Fall) – innerhalb gewisser Grenzen zu tolerieren sind und keinen Mangel darstellen. Dies hängt auch von der Umgebung ab. So hat das AG Köln in einer Entscheidung vom 26.11.1992 (Aktenzeichen 215 C3 135/92) festgestellt, dass das Auftreten von Spinnen in Parterrewohnungen unumgänglich sei und überhaupt gar keinen Mangel vorliege.
Auch in dem gelegentlichen Auftreten von Ameisen oder Silberfischchen konnten die Gerichte keinen Mangel erkennen. Der subjektive "Ekelfaktor", den ich persönlich in Ihrem Fall gut nachvollziehen kann, spielt in diesen Entscheidungen keine Rolle.
Wie ich Ihnen (hoffentlich) darstellen konnte, kommt es ganz stark auf den Einzelfall an. Nach dem zitierten Urteil also beispielsweise die Lage. Vor allem jedoch, wie intensiv das Auftreten der Insekten ist. Wichtig für eine Beurteilung wäre deswegen noch die Informationen, um welche Spinnenart und um wie viele es sich handelt. Erst dann, wenn es sich um "mehr als normal" handelt, besteht eine gute Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht eine Mietminderung in Höhe von 10-30 % akzeptiert.
Ich rate Ihnen deshalb folgendes: Dokumentieren Sie den Spinnenbefall durch Fotos, Zeugen und Notizen. Nur so werden Sie Ihre Rechte im Zweifel auch durchsetzen können. Falls Sie dies schon getan haben und vielleicht sogar wissen, um welche Spinnenart es sich handelt, nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfrageoption, um dies mitzuteilen. Ebenso, in welchem Stockwerk sich ihre Wohnung befindet.
Da ich davon ausgehe, dass es sich bei den Spinnen um keine Schädlinge handelt und von Ihnen keine Gesundheitsgefährdung ausgeht, schließe ich derzeit aber aus, dass Sie die Wohnung vorzeitig kündigen können.
Deshalb sollten Sie sich noch einmal mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Immerhin hat er schon einen Handwerker geschickt, sodass gegebenenfalls auch mit weiterem Entgegenkommen zu rechnen ist. Machen Sie dabei deutlich, dass sie nicht gewillt sind, die Situation zu akzeptieren. Vor allem aber, dass die Beauftragung eines Handwerkers wenig zielführend ist. Das Verschließen und/oder Verdichten von Ritzen würde lediglich das Symptom kurieren. Um das Problem (welches vermutlich das gesamte Gebäude betrifft oder zumindest große Teile) zu lösen, wären stattdessen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen das Mittel der Wahl.
Zusammengefasst: Beurteilen Sie zunächst in einem ersten Schritt objektiv, ob es sich für einen neutralen Dritten um einen ungewöhnlich hohen Spinnenbefall handelt. Davon gehe ich jetzt aus, sonst hätten sie vermutlich diese Anfrage nicht gestellt. Dokumentieren Sie deshalb möglichst ausführlich und vollständig das Auftreten der Tiere. Teilen Sie dies Ihrem Vermieter (nachweisbar) noch einmal mit, verlangen sie unter Fristsetzung die Beseitigung des Mangels und kündigen Sie an, anderenfalls die Miete zu mindern. 10 bis 30 % wären hier (wieder: je nach den konkreten Umständen) drin. 30 Prozent wären nach der bisherigen Beschreibung (vorwiegend kleine Spinnen) aber wohl schon sehr „sportlich". Feste Regeln gibt es hier jedoch nicht, da das Gesetz solche Quoten nicht vorsieht und die Gerichte IMMER für den konkreten Einzelfall entscheiden.
Dies sind leider die einzigen Rechte, die Sie nach meiner ersten Einschätzung unter Umständen erfolgversprechend geltend machen können.
Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.
Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.
Wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, würde ich mich freuen, wenn Sie sich unverbindlich direkt bei mir melden.
Mit freundlichen Grüßen
Jörn Blank
Rechtsanwalt
Kanzlei Alsterdorf
Telefon: (040) 87 50 47 34
Fax: (040) 87 50 47 35
E-Mail: blank@kanzlei-alsterdorf.de
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