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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Steuerrecht » Spekulationssteuer nach Ehesch

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe 2006 geheiratet und ich habe mit meinem Mann zusammen ein Haus (Doppelhaushälfte) gekauft. Wir waren im Grundbuch je zur Hälfte eingetragen. Seit September 2009 sind wir geschieden. Mein Mann hat mir das Haus überschrieben. Es ist kein Geld geflossen. Er hat es mir sozusagen geschenkt. Jetzt stehe ich allein im Grundbuch.
Das Haus hat bei der Bank eine eingetragene Grundschuld von 220.000 EUR. Es ist bisher noch nichts weiter abgezahlt, lediglich sind nur Zinsen gezahlt wurden.
Meine Frage:
Ich möchte das Haus verkaufen, und zwar für 326.000 EUR, da wir viel in Eigenleistung gemacht haben, ist der Verkaufspreis des Hauses 326.000 EUR, obwohl die Grundschuld (Kaufpreis 2006) nur 220.000 EUR ist.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen? Wenn ja wieviel?

Wenn ich das Haus doch nicht zu meinen gewünschten Verkaufspreis (326.000 EUR) verkaufen kann möchte ich es vermieten. Wenn ich mich allerdings in 2 oder 3 Jahren doch entscheiden sollte das Haus zu verkaufen, muss ich dann Spekulationssteuer zahlen? Und wenn ja wie viel und könnte man dann die Spekulationssteuer irgendwie umgehen?

Vielen Dank im Voraus!

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Es handelt sich um Einkommensteuer, die für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zu zahlen ist. Private Veräußerungsgeschäfte werden als sonstige Einkünfte der Einkommenssteuer unterworfen, §§ 2 Abs. 1 Nr. 7 iVm. 22 Nr. 2, 23 EStG.
Die Höhe der Einkommensteuer richtet sich nach dem insgesamt zu versteuernden Einkommen unter Anwendung der entsprechenden Einkommensteuertabelle.

1)
Ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 liegt dann vor, wenn die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist vorgenommen wird. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung. Für den Zeitpunkt der Anschaffung ist die Entgeltlichkeit maßgeblich. Das heißt, es kommt auf den Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags an und nicht auf das dingliche Rechtsgeschäft, etwa die Eintragung in das Grundbuch.

Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Rechtsnachfolger die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. In jedem Falle kommt es daher auf den Zeitpunkt des Abschlusses des gemeinsamen Kaufvertrags an.

Entscheidungserheblich in Ihrem Fall ist jedoch folgendes:
Ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG liegt nicht vor, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

a) im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung haben Sie die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt

oder

b) die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).


Wenn Sie also die Immobilie seit der Anschaffung im Jahre 2006 bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, unterliegt der Gewinn nicht als sonstige Einkunft der Einkommensteuer.

2)
Wenn Sie nun die Immobilie vermieten und später verkaufen möchten, können Sie die Besteuerung des Gewinns vermeiden, indem Sie den Ablauf der Spekulationsfrist abwarten. Alternativ können Sie die Vermietung beendigen und wieder eine eigene Wohnnutzung vornehmen, um die Voraussetzungen wie unter 1) b) dargestellt zu erreichen.
Eine Vermietung würde andernfalls zu einem privaten Veräußerungsgeschäfte und damit zur Versteuerung des Gewinns führen.



Bitte beachten Sie, dass es sich bei dieser Online-Beratung lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung auf Grund der von Ihnen geschilderten Sachverhaltsumstände handelt. Das Weglassen oder Hinzufügen von Umständen kann die rechtliche Beurteilung nicht nur unerheblich verändern.
Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Schwarz
Rechtsanwalt

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