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Spekulationssteuer bei familieninternem Immobilenerwerb


09.11.2008 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter



Sachverhalt:
3 Kinder haben das Wohnhaus des Vaters im Rahmen einer Zwangsversteigerung per notariellem Kaufvertrag erworben (Preis: 125 TEUR vs. Verkehrswert i.H.v. 220 TEUR). Schenkung/Übertragung kam nicht in Frage, da zu diesem Zeitpunkt ein Insolvenzverfahren der Firma des Vaters bestand und alle Durchgriffsrisiken ausgeschlossen werden mussten.

Nach nun 2 Jahren ist ein Verkauf der Immobilie geplant. Nach wie vor (d.h. seit nun 25 Jahren) wohnen die Eltern in deser Immobilie. Somit müssten die neuen Eigentümer (Kinder der Eltern, GbR) Spekulationssteuer bezahlen, da innerhalb der 10-Jahres-Frist ein Verkauf erfolgt.

1. Frage: Ist steuerrechtlich ein Ausnahmetatbestand vorhanden, da die Gläubigerbank bereits eine Zwangsversteigerung in Gang gesetzt hatte und die Kinder daher die Immobilie der Eltern nur durch die Ersteigerung in Familienbesitz halten konnten?
Falls ja, was muss dokumentiert oder ggf. nachträglich festgehalten werden?

2. Frage: Falls doch Spekulationssteuer anfällt, sollte das Objekt zumindest als VuV-Objekt angesetzt werden, d.h. alle damit verbundenen Kosten angesetzt werden? Ein Mietvertrag besteht, doch befinden sich die Eltern im Zahlungsverzug, Ist hier der geringe Zahlungseingang der Miete der Eltern ein Problem ?

Vielen Dank
Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben ergibt sich folgende Beurteilung:

zu 1.) Ein Ausnahmetatbestand, der den etwaigen Anfall von Spekulatonssteuer verindern würde, ist - vorausgesetzt, die in Rede stehende Immobilie zählt zum Privatvermögen - nur gegeben, wenn

a) das Objekt von der Anschaffung bis zur Veräußerung ununterbrochen, aber mindestens 2 Jahre, vom Veräußerer bzw. den Veräußerern selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, oder

b) dieses auf Grund eines unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs verkauft wird, also bei tatsächlicher Enteignung gegen Entschädigung oder bei Verkauf wegen einer drohenden Enteignung. Eine Zwangsversteigerung ist jedoch kein behördlicher Eingriff und führt daher bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zur Verwirklichung des Spekulationstatbestandes.

zu 2.) Normalerweise gilt der Spekulationstatbestand zwar nur für private Wirtschaftsgüter. Vor allem bei Grundstücken ist jedoch zu beachten, dass hier auch insoweit Spekulationseinkünfte vorliegen, als die Wertveränderung nicht als betriebliche Einkünfte zu erfassen ist und der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt.

Sofern die Immobilie jedoch zum Betriebsvermögen zählt und demnach bilanziert wird, so sind die Wertveränderungen von Grund und Boden als betriebliche Einkünfte steuerwirksam.

Da - wie Sie schreiben - bereits an Ihre Eltern vermietet wird (ich unterstelle, ohne die genaue Höhe der vereinbarten Miete zu kennen, die steuerliche Anerkennung), zählt die Immobilie zum notwendigen Betriebsvermögen der GbR, sodass diese bilanziert werden muss und die Wertsteigerungen im Falle eines Verkaufes grds. zu den Einkünften aus V+V zählen.

Zur steuerlichen Anerkennung: Die Höhe der Miete muss hierfür entweder mindestens 75 % der ortsüblichen Miete entsprechen, oder 56 - 74 % dieser, wenn eine sog. "Totalgewinnprognose" des Finanzamtes positiv ausfällt.

Letztere Voregehensweise sollte aber nochmals sorgfältig und umfassend überprüft und geplant werden. Hierbei biete ich Ihnen gerne meine Hilfe im Rahmen einer gesonderten Beauftragung an.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Corina Seiter


Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2008 | 18:06

Vielen Dank für Ihre Antwort, Frau Dr. Seiter,

ich darf also zusammenfassen, dass wir im vorliegenden Fall um Spekulationssteuer nicht herum kommen.

Eine Nachfrage, bzgl. Privatvermögen oder Betriebsvermögen: Welche Wahl ist die günstigere im Hinblick auf den Steuersatz? Privatvermögen = pers. ESt-Satz der 3 Eigentümer
Betriebsvermögen = ebenfalls pers- ESt-Satz im Rahmen der GbR? allerdings hier gegen Verluste aus VuV zu verrechnen...?

Vielen Dank und noch einen schönen Abend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2008 | 22:40

Sehr geehrter Fragender,

ja, nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kommen Sie um die Spekulationssteuer in der Tat nicht herum. Dieses jedoch selbstverständlich nur für den Fall, dass es sich bei dem zur Veräußerung anstehenden Objekt um Privatvermögen handelt.

Da es sich bei Ihrer Nachfrage um ein sehr komplexes Thema mit unterschiedlichen Auswirkungen handelt, das grds. einer individuellen und eingehenderen Beratung, als es im Falle einer Erstberatung der Fall sein kann, bedarf, kann ich hier nur in Kürze Folgendes dazu ausführen:
Wie Sie bereits richtig erkannt haben, unterliegt der Veräußerungsgewinn zwar in beiden Fällen grds. der Einkommensbesteuerung unter Anwendung des persönlichen Steuersatzes. Sofern es sich jedoch bei dem Veräußerungsgewinn um Sonstige Einkünfte im Sinne von sog. "Spekulationsgeschäften" handelt, so sind diese Gewinne im Rahmen des horizontalen Verlustausgleiches nur mit etwaigen Verlusten aus eben solchen Geschäften ausgleichsfähig. D. h., eine Verrechnung mit etwaigen Verlusten aus anderen Einkunftsarten (in Ihrem Falle z. B. aus V+V) scheidet somit aus. Daher ist ggf. in Ihrem Falle tatsächlich eine Umqualifizierung der Immobilie zu Betriebsvermögen (im Rahmen der Einkünfte aus V+V) in Erwägung zu ziehen.

Eine sichere Einschätzung lässt sich jedoch erst nach einer genauen Prüfung der in Ihrem Falle vorliegenden Sachlage treffen. Gerne biete ich Ihnen hierbei meine Hilfe an. Jedoch ist hierfür sodann eine gesonderte Beauftragung Ihrerseits notwendig.

Wenden Sie sich bei Interesse einfach über mein Büro an mich. Ich würde mich freuen.

Mit freundlichem Gruß,

Dr. Corina Seiter

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