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Spekulationssteuer bei Wohnungsverkauf?


26.12.2009 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo, ich habe meine Eigentumswohnung verkauft und bin mir nicht sicher ob bei mir eine Spekulationssteuer anfällt.

Die Wohnung habe ich im Sept 2001 gekauft und bis Jan 2006 selbst bewohnt. In dieser Zeit habe ich für 6 Jahre 15.336,- EUR Eigenheimzulage erhalten. Anschaffungskosten waren 170.315,- EUR inkl. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Auflassung/Löschung. Von Feb 2006 bis Apr 2007 stand sie leer da der Mieter nicht eingezogen ist. Dieser Verlust wurde in voller Höhe von 9.000 EUR vom Finanzamt anerkannt und mit meiner Einkommensteuer verrechnet. Von Apr 2007 bis Sept 2009 war die Wohnung vermietet. In der Zeit von Jan 2006 bis Dez 2008 wurden insgesamt degressiv (d.h. 5% jährlich) 17.356,- EUR abgeschrieben. Jetzt habe ich die Wohnung für 127.500,- EUR verkauft. Am 23.12. fand der Notartermin statt.

In der Anlage zur Abschreibung die mein Steuerberater erstellt hat, steht als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung 119.018,- EUR. Hier wurde der Grund und Boden lt. Notarvertrag mit 51.296,- EUR abgezogen. Bei meinem jetzigen Verkauf steht kein Grund und Boden im Vertrag, sondern nur der Kaufpreis von 127.500,- EUR. Hat dies eine Bedeutung?

Es wurde Inventar im Kaufvertrag in Höhe von 1.700,- EUR angegeben (Küche, Gardinenstangen). Diese waren aber bereits bis auf 1,- EUR abgeschrieben.

Desweiteren ist noch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 5.000,- EUR zu rechnen, die ich an meine Bank zahlen muss.

Meine Rechnung ist jetzt folgende:

Veräusserungserlöse = 127.500,-
- Anschaffungskosten = 170.315,-
+ Abschreibungen = 17.356,-
- Kosten der Veräußerung = 0,- (Käufer hat den Makler bezahlt)

Ergibt einen Verlust in Höhe von 25.459,- EUR.

Stimmt diese Berechnung und muss ich daher keine Spekulationssteuer zahlen? Oder wird hier noch die Eigenheimzulage und der Verlust, den ich durch die Nichtvermietung steuerlich geltend gemacht habe, abgezogen? Muss ich sonstige steuerliche Belastungen erwarten?

Vielen Dank!!
26.12.2009 | 12:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Die Eigenheimzulage und der Verlust aus dem Leerstand der Wohnung bleiben für die Gewinnberechnung unberücksichtigt (§ 23 Abs. 3 EStG).
Die Anschaffungskosten werden nur um die AfA gekürzt, soweit diese bei der Einkunftsermittlung berücksichtigt worden ist, hier also nur für die Zeit der Vermietung in Höhe von € 17.356,00.

2. Die von Ihnen aufgeführte Berechnung ist zutreffend; es fällt keine Steuer aufgrund eines Gewinnes aus dem privaten Veräußerungsgeschäft an.

3. Das Fehlen der Aufteilung in Grund und Boden im jetzigen Kaufvertrag hat für die Berechnung des Veräußerungsgewinnes keine Bedeutung.

4. Weitere steuerliche Belastungen fallen ebenfalls nicht an.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin


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