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Spekulationssteuer bei Verkauf eines unvermieteten Ferienhauses


| 04.12.2013 23:33 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: Steuerpflicht bei der Veräußerung von Ferienwohnungen bzw. Ferienhäusern, die nicht vermietet werden, sondern ausschließlich selbst genutzt werden


Seit Mai 1998 ist ein großes Ferienhaus in Strandlage an der Ostsee im Familienbesitz.
Im Jahr 2001 wurde dann eine Familien-GbR für das Ferienhaus in das Grundbuch eingetragen mit 10% Anteil bei mir und je 30% Anteil bei dreien meiner Kinder.
Im März 2007 verkauften zwei der Kinder ihren GbR-Anteil an das dritte Kind, welches seither 90% und ich weiterhin 10% an der GbR halte. Seit 2007 ist eine ganz erhebliche Preissteigerung (ca. Verdoppelung) bei vergleichbaren Objekten eingetreten, sodass sich bei einem Verkauf ein sehr hoher Gewinn ergenen würde.

Das Ferienhaus wird nicht an Feriengäste vermietet, sondern ausschließlich für Urlaubszwecke der Familienangehörigen genutzt. Ansonsten steht es leer.

Frage 1 : Entspricht die Nutzung eines Ferienhauses zu Urlaubszwecken für Familienangehörige (ohne Vermietung an Feriengäste) einer "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" im Sinne des § 23 Abs. 1, Nr. Satz 3EStG. Falls NEIN : Endet dann die Spekulationsfrist für einen Verkauf bei meinen Sohn für die nachträglich in 2007 von den Geschwistern erworbenen 60% erst in 2017 ?

In den Jahren 2001 bis zuletzt im Mai 2010 wurde das Ferienhaus mehrfach kurzfristig für Filmaufnahmen gegen Entgelt zur Verfügung gestellt. Deshalb noch die

Frage 2 : Falls Frage 1 mit "Ja" beantwortet werden kann (also verkürzte Spekulationsfrist wegen ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken), wäre dann ein Verkauf noch im Dezember 2013 steuerfrei (da ja im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergegangenen Jahren keine Vermietung mehr stattgefunden hat) ?

Herzlichen Dank im Voraus für eine klare Antwort.


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Der Begriff "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt voraus, dass die Wohn ung grundsätzlich zum Wohnen auch bestimmt und geeignet ist. Dies ist zb schon dann nicht der Fall, wenn die Wohnung über kein Bad bzw. Küche verfügt. Bei der Auslegung des Begriffs Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist die Rechtsprechung zu § 10e EStG zu beachten, die ebenfalls den Begriff Nutzung zu eigenen Wohnzwecken normiert. Voraussetzung ist also, dass Ihr Sohn (mit 90 %) die Wohnung auch zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Leerstehende Wohnungen und Ferienwohnungen sind gerade aber nicht zur dauerhaften Nutzung bestimmt bzw. geeignet, sondern nur für eine kurze Zeit als Beherbergungsunterkunft, so wie auch bei Ihrem Sohn praktiziert. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn nur Ihr Sohn und Sie die Wohnung bewohnen bzw. bewohnt haben und in der übrigen Zeit für sie beide zur Nutzung vorbehalten wird. Dies ist aber ebenfalls nicht der Fall, da das Anwesen ja auch anderen Angehörigen zur Nutzung überlassen worden ist und ihr Sohn in dieser Zeit die Wohnung nicht selbst nutzen konnte bzw. die Möglichkeit hierzu hatte. Dass für die Nutzungsüberlassung kein Entgelt verlangt worden ist, spielt hierbei keine Rolle. Sollte das zuständige Finanzamt den Sachverhalt also feststellen, kommt Ihr Sohn nicht in den Genuss der steuerfreien Veräußerung bzw. besteht die Gefahr, dass das Finanzamt keine steuerfreie Veräußerung anerkennt.
Ich bin bei meiner Darstellung auch davon ausgegangen, dass Sie das Anwesen niemals vergleichbar einer "hotelmäßigen" Nutzung bspweise an Tagestouristen vermietet haben, da sonst das Anwesen Betriebsvermögen der GbR darstellt und § 23 EStG überhaupt nicht anwendbar wäre. Eine steuerfreie Veräußerung des 60 % Anteils, welcher in 2007 erworben wurde, kann somit rechtssicher steuerfrei erst 2017 veräußert werden.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2013 | 14:12

Das Ferienhaus hat mehrere Bäder und zwei Küchen, ist also großzügig als dauerhafter Wohnraum (für gleichzeitig 10 Personen) geeignet, obwohl es zeitweise (Nebensaison etc.) leer steht. Mein Sohn und ich machen dort regelmäßig 5-6mal jährlich Urlaub. Daneben sind ab und zu auch meine Ehefrau und meine anderen Kinder als Urlaubs-Gäste zu Besuch. Das Haus wird grundsätzlich nicht an Ferien- oder Tagesgäste vermietet. Da genügend Schlafzimmer vorhanden sind, wurde und wird das Haus ständig auch für meinen Sohn und mich zur Nutzung vorgehalten, d.h. wir konnten und können es JEDERZEIT (auch wenn meine anderen Kinder dort sind) zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Allerdings war keiner von uns dort mit Zweitwohnsitz gemeldet (obwohl wir Zweitwohnungssteuer zahlen müssen).
Ändert diese Präzisierung des Sachverhalts Ihre Einschätzung, dass ein steuerfreier Verkauf erst ab 2017 möglich ist ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2013 | 16:18

Die poilzeiliche bzw. Meldung bei dem Einwohnermeldeamt spielt keine Rolle bzw. wäre nur ein Indiz. Die präzisierte Schilderung deutet eher auf eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Sohanes hin.
Um hier keine böse Überraschung zu erleben, sollte nichtsdestotrotz eine Anrufungsauskunft bei dem zuständigen Finanzamt eingeholt werden, ob eine Steuerfreiheit bei Veräußerung bejaht wird oder nicht.

Bewertung des Fragestellers 08.12.2013 | 02:01


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"Nach der Beantwortung der Zusatzfrage bin ich so schlau wie zuvor. Im Zweifel hilft natürlich immer nur eine verbindliche Anfrage beim Finanzamt. Das wusste ich auch vorher. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragesteller,

es gibt Sachverhalte die gerichtlich noch nicht überprüft worden sind bzw. keine einschlägige Rechtsprechung existiert, so dass man, wie bei Ihnen, insbesondere auch im Hinblick auf die Gefahr der möglichen Besteuerung aus Haftungsgründen den Mandanten darauf hinweisen muss, eine Anrufungsauskunft bei dem zuständigen Finanzamt einzuholen oder meinen Sie ernsthaft, ich würde dieses Haftungsrisiko eingehen wollen?