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Spekulationssteuer bei EFH gebaut und 1 Jahr selbst bewohnt


05.12.2014 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten ggf. unser Einfamilienhaus verkaufen. Durch den Verkauf entsteht voraussichtlich ein Gewinn.

Sachverhalt:
Unsererseits wurde im Juli 2013 ein Notarvertrag für den Bau eines Hauses auf einem Grundstück unterschrieben. Zu diesem Zeitpunkt gehörte das Grundstück dem Bauunternehmen selber, sodass das Gesamtprojekt in einem Vertrag unterzeichnet wurde.
Im Februar 2014 sind wir in das fertige EFH eingezogen und die letzten Zahlungen wurden getätigt, sodass im Grundbuch das Grundstück mit den Haus im Frühjahr 2014 auf uns überschrieben wurde.
Das Haus wurde nur durch uns bewohnt.

Jetzt wollen wir aus privaten Gründen das Haus doch wieder verkaufen. Der Notarvertrag wird voraussichtlich im Januar 2015 unterschrieben.

Ist in diesem Fall unsererseits die Spekulationssteuer zu zahlen?
Der Paragraph 23 ESTG besagt ja:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden"

Zählt bei uns der erste Teil des Gesetzes? Oder müssten wir mit dem Verkauf noch warten, wenn wir keine Steuer zahlen möchten? Wenn der zweite Passus doch der geltende sein sollte, wann dürften wir dann ohne Spekulationssteuer verkaufen? Gilt hier Einzug bis Auszug Oder Notarvertragstermine?

Vielen Dank!


Einsatz editiert am 08.12.2014 01:01:02
Sehr geehrter Ratsuchender,

die aufgeworfene Frage beantworte ich gern anhand Ihrer Darstellung des Sachverhaltes wie folgt.

Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien sieht § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der Besteuerung eventueller Überschüsse bei Veräußerung innerhalb der „Spekulationsfrist" vor. Trotz Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren liegen daher keine Spekulationseinkünfte vor, wenn ein Gebäude
- zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen oder
- im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
genutzt worden ist.

Im ersten Fall ist der Zeitraum, während dessen der Steuerpflichtige Eigentümer der Immobilie gewesen ist, ohne Bedeutung. Auch für bereits kurzfristig nach dem Erwerb veräußerte Immobilien scheidet damit eine Besteuerung von Spekulationseinkünften aus, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Wohingegen die zweite Alternative darauf abstellt, dass die veräußerte Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorhergehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.

Sie können also nach dieser Maßgabe das Grundstück steuerfrei veräußern.

Gern stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2014 | 11:15

In meinem Fall habe ich ja zunächst noch das Haus bauen lassen. (siehe oben). Dies spielt also keine Rolle? Nur damit ich das richtig verstehe nochmals bitte die Bestätigung für meinen Sachverhalt: Ich habe keine Spekulationssteuer zu erwarten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2014 | 11:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

nein, die Errichtung eines zu wohnzwecken geeigneten Hauses spielt insoweit keine Rolle für die Annahme der ersten Alternative.
Sie verkaufen insoweit ja auch nicht nur das Haus sondern das Grundstück, dessen wesentlicher Bestandteil ja das darauf errichtete Haus ist.
Sie haben das Grundstück und das später darauf errichtetes Wohngebäude nicht Dritten entgeltlich oder unentgeltlich überlassen und erst danach dieses selbst bezogen und wollen es nun steuerfrei veräußern.
Soweit dies nach den äußeren Umständen möglich war, nach Fertigstellung des Wohngebäudes, haben Sie nach Ihrer Einlassung das Grundstück von Beginn an als Eigentümer selbst bewohnt.
Damit sind die Voraussetzungen der 1. Alternative erfüllt, so dass Sie steuerfrei veräußern und die Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft nicht zu den sonstigen Einkünften hinzuzählen ist und somit Ihr zu versteuerndes Einkommen dadurch nicht erhöht wird.

Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen

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