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Spannungsrisse - Setzrisse Mietwohung / wer haftet?


05.01.2017 09:12 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Wir wohnen nun im Februar 2017 seit 4 Jahren in einem saniertem Altbau (von 1880 - Neuaufbau war 2003) als Mieter. In den letzten Jahre kam es im jedem Zimmer zu Setzrissen/Spannungsrissen in den Ecken, welche auch mehrere cm bis knapp einen Meter in die Wand hinein wanderten. Auch das Deckengewölbe ist davon betroffen - das Deckengewölbe wurde teilweise rekonstruiert, verputzt und weiß gestrichen. In einem Zimmer haben wir sogar einen kompletten Riss durch die neu gesetzte Trägerwand von oben nach unten. Auch haben wir eine Wand, welche sich das Gemäuer nach unten verschoben hat, wodurch eine Art "Wulst" sich gebildet hat. An dieser Stelle ist der Putz gerissen, teilweise aufgeplatzt und die unten befindliche Bodenleiste hat sich gelöst.
Die letzten 3 Jahre hat unser Vermieter uns immer wieder vertröstet, da es in dem Bauprojekt mehrere Bauunternehmen gab, welche alle Insolvenz sind und auf Grund von weiteren Mängeln in unserer Wohnung (gerissene Fließen, falsch gesetzte Türrahmen, nicht vorhandene Terrasse lt. Mietvertrag etc,), er nichts machen könnte. Gerichte würden wohl entscheiden, wie es mit der Anlage weitergeht... - was ich als Mieter von Anfang her nicht wusste, es auch nirgends schriftlich vermerkt wurde und ehrlich gesagt auch nicht mein Problem sein soll.

Wir sprachen nun den Vermieter an, dass wir alle Setzrissen/Spannungsrissen beseitigt haben wollen, da dies optisch in der lt. Mietvertrag bezeichneten "Luxuswohnung" nicht passt. In unserer letzten Mietwohnung, was auch ein Neubau war, kam der Vermieter in den ersten 4 Jahren 2x und beseitigte mit dem Bauträger die sich gebildeten Setzrissen/Spannungsrissen.
Die Antwort des jetzigen Vermieter war:

"Diese sind bei vergleichbar neuen oder renovierten Bauten üblich.
Diese Schönheitsreparaturen müsstet Ihr bei der vertragskonform fälligen Renovierung bitte vor dem Weißeln mit Deckband und Feinspachtel verschließen (lassen). Das wird ein leichter Arbeitsgang"

Nun meine Frage - Muss ich als Mieter für diese Spannungsrisse - Setzrisse im "Neubau" haften und diese auf meine Kosten beseitigen lassen? Wir haben 3 Zimmer / 116 gm2 und 3.50m hohe Gewölbedecken, wo natürlich ein gewissen Betrag auf uns zukommen würden.

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Um es gleich vorweg zu sagen: Die Auffassung des Vermieters, Sie müssten die Setzrisse beseitigen, ist, gelinde gesagt, blanker Unfug.

Es entspricht der mietvertraglichen Verpflichtung des Vermieters, dass er Ihnen eine mängelfreie Wohnung zur Verfügung stellt. Die von Ihnen beschriebenen Schäden, wie Setzrisse etc. sind Mängel der Wohnung, die der Vermieter zu beseitigen hat.


2.

Sie haben als so einen Anspruch darauf, eine mangelfreie Wohnung zu erhalten. Dafür zahlen Sie die im Mietvertrag vereinbarte Miete. Solange die Wohnung nicht frei von Mängeln ist, steht Ihnen das Recht zur Minderung der Miete zu. Mindern können Sie nach der Rechtsprechung die Warmmiete, also die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung.

In welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, lässt sich anhand der Sachverhaltsschilderung nicht sagen. Man muss sich, um eine angemessene Mietminderung bestimmen zu können, ein konkretes Bild von den Mängeln verschaffen um dann zu prüfen, inwieweit die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung bzw. das Erscheinungsbild der Wohnung eingeschränkt ist.

Ihr erster Schritt sollte sein, dass Sie den Vermieter schriftlich davon in Kenntnis setzen, dass es allein seine Aufgabe ist, die Mängel zu beseitigen. Es handelt sich hier auch nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Schäden, die ihre Ursache in der Bausubstanz haben. Gleichzeitig sollten Sie den Vermieter unter Fristsetzung (konkretes Datum angeben) auffordern, die Mängel zu beseitigen. Die hier anzusetzenden Frist richtet sich natürlich nach dem Umfang der Mängel. Eine Frist bis zum 15.02.2017 könnte ich mir als angemessen vorstellen.

Gleichzeitig könnten Sie ankündigen, dass dann, wenn die Mängel nicht fristgerecht beseitigt würden, ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren Ihrerseits in die Wege geleitet würde.

Das so genannte selbstständige Beweisverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, in dem das Gericht einen Sachverständigen beauftragt, der die Mängel feststellt, und in einem Gutachten auflistet, welche Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel notwendig sind. Der Sachverständige wird auch zu dem Kostenaufwand Stellung nehmen.

Um ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht einleiten zu können, sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen. Bei der Antragstellung kommt es darauf an, dass die Beweisfragen, zu denen das Sachverständigengutachten erstellt werden soll, sehr präzise und auch umfassend formuliert werden.

Liegt das Gutachten vor, können Sie dem Vermieter aufgeben, alle in dem Gutachten festgestellten Mängel, wiederum unter Fristsetzung, zu beseitigen. Auch könnten Sie ankündigen, dass dann, wenn vermieterseits die Mängel nicht beseitigt würden, sie selbst ein Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen würden und die Kosten von der Miete in Abzug brächten.


3.

In dem geschilderten Fall versucht ein Vermieter ihm obliegende Arbeiten und von ihm zu tragende Kosten auf Sie als Mieter in unzulässiger Weise abzuwälzen. Deshalb sollten Sie zeitnah „gegensteuern", um so schnell wie möglich zu einer Wohnung zu kommen, wie sie Ihnen einerseits vorschwebt und wie sie auch einem ordnungsgemäßen Zustand entspricht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
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