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Sondernutzungsrecht Garten - Wie groß muss der Durchgang sein


| 25.07.2017 11:14 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Grunddienstbarkeit; Wegerecht; schonende Ausübung


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige eine Eigentumswohnung mit großem Gartenanteil zu kaufen. Das Wohnhaus besteht aus 2 Wohnungen und 2 Rasenflächen bzw. Gärten. Die Rasenfläche direkt hinterm Haus gehört Eigentümer der unteren Wohnung. Die Gartenfläche dahinter würde dann mir gehören. Ich habe ein Sondernutzungsrecht einen bestimmten Bereich der Rasenfläche als Zugang zu meinem Gartenanteil zu nutzen. Genauso hat der Eigentümer der unteren Wohnung das Recht meinen Garten zu durchqueren um das Gartentor, dass auf meinem Garten steht zu nutzen.

Mit der derzeitigen Eigentümerin gab es hier immer wieder probleme, da diese auf einer Länge von ca 20m an der Kante zwischen Rasenfläche Eigentümer unten und Ihrem Garten kleine Büsche / Sträucher gepflanzt hat. Laut Eigentümer Wohnung unten ist das eine unzulässige Einschränkung seines Sondernutzungsrechts. Er hat aber die Möglichkeit rechts und links der Sträucher über je einen Angelegten Weg von ca 80-100cm sowie ca 100-120cm breite den Garten zu betreten und das kleine Gartentor von ca 100cm breite zu nutzen.

In der Gemeinschaftsordnung welche Notariell beurkundet wurde steht dazu folgendes:

Anmerkungen in Klammern

"Das dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Aufteilungsplan Nr. 2 (meine Wohnung) zugewiesene Sondernutzungsrecht oben Nr. 1 (mein Garten) wird dahingehend eingeschränkt, dass der jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Aufteilungsplan Nr. 1 (untere Wohnung) berechtigt ist, über den als Sondernutzungsrecht zugewiesenen Gartenteil des Eigentümers Aufteilungsplan Nr. 2 (mein Garten) zu gehen um das an der südlichen Grundstücksgrenze befindliche Gartentor zu benutzen. Die Unterhaltung des Gartentors und des Zaunes obligt der Wohnungseingentümergemeinschaft. Das Gehrecht ist schonend auszuüben, "

Meine Frage daher:

Reichen die beiden Wege aus um ein begehen des Gartens sicherzustellen, oder muss ich alle Büsche und Sträucher entfernen. Gffs. Wie breit sollte so ein Durchgang sein, dann würde ich nur einen Teil der Büsche entfernen und nicht alle.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
25.07.2017 | 12:39

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Dreh- und Angelpunkt sind vorliegend die Formulierungen der Einschränkung des Sondernutzungsrechts.
Zusammengefasst wird dem anderen Eigentümer das Recht eingeräumt "...über den Gartenteil .. zu gehen um das ... Gartentor zu benutzen... Das Gehrecht ist schonend auszuüben."

Es handelt sich um ein zweifach eingeschränktes Wegerecht. Der andere Eigentümer darf nur durch den Garten gehen (nicht zB mit einem Fahrzeug fahren) um das Tor zu erreichen (nicht zB sich länger im Garten aufhalten), weiter hat er dabei den Garten zu schonen.

Die Verpflichtung zu schonenden Ausübung ist darüber hinaus aus auch gesetzlich festgelegt, § 1020 BGB.

Wenn es nun einen im Garten angelegten befestigten Weg gibt, hat der andere Eigentümer diesen schon aufgrund des Gebots der schonenen Ausübung des Rechts zu verwenden, wenn er ansonsten über eine Rasen- oder Beetfläche gehen müsste. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn eine Benutzung des Weges aus anderen Gründen nicht zumutbar wäre, was ich Ihren Schilderungen nicht entnehmen kann.

Wenn dem anderen Eigentümer ein solcher befestigter Weg zum Gartentor zur Verfügung steht, kann er nicht verlangen, dass sonstige Bepflanzungen des Gartenteils entfernt werden. Die von Ihnen geschilderte Breite der Wege ist zum Begehen durch Personen auch ausreichend.

Im Gegenteil: Ihnen steht grundsätzlich das Recht der Sondernutzung zu, d.h. auch das Recht der Bepflanzung als "gewöhnliche" Nutzung eines Gartens. Eingeschränkt wird dieses Recht nur soweit dadurch Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigt werden. Wenn Begehungsrecht des anderen Eigentümers durch Bepflanzung und Wegeführung nicht unnötig erschwert oder sonstwie unbillig beeinträchtigt wird, wird er gegen die Bepflanzung nicht vorgehen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Ingo Scheide

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2017 | 13:54

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Scheide,

vielen Dank für Ihre umfassende und vorallem schnelle Antwort.

Eine kleine Nachfrage zum letzten Satz:

"Wenn Begehungsrecht des anderen Eigentümers durch Bepflanzung und Wegeführung nicht unnötig erschwert oder sonstwie unbillig beeinträchtigt wird, wird er gegen die Bepflanzung nicht vorgehen können."

Der Pasus "nicht unnötig erschwert oder sonstwie unbillig beeinträchtigt" bedeutet dass ein Umweg von ich sage mal 10-20 Meter von der Terasse aus durchaus zumutbar ist und somit die Bepflanzung keine unbillige beeinträchtigung darstellt?

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2017 | 14:30

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Sicherheit hat der andere Eigentümer kein Recht darauf, dass ihm ein Weg "Luftlinie" eingeräumt wird und er hat auf die Gestaltung des Gartens Rücksicht zu nehmen.

Nach Ihren Schilderungen muss der andere Eigentümer quasi um die Gartenfläche herum an Rand entlang gehen. Das halte ich nach Ihren Schilderungen für durchaus zumutbar und angemessen.

So etwas ist natürlich immer auch eine Frage des Einzelfalls und der konkreten Umstände. Deshalb schlage ich vor, dass Sie mir ein paar Bilder des Gartens und des Weges per E-Mail schicken. Ich würde Ihnen dann meine Meinung zu den tatsächlichen Gegebenheiten mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen,

Bewertung des Fragestellers 25.07.2017 | 13:45


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"Sehr schnelle Antwort erhalten. Sollte es hier zu einem Rechtsstreit kommen werde ich mich wenn möglich von RA Scheide beraten lassen."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 25.07.2017
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