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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Grundstücke » Sondernutzungsrecht / Sonderei

Als wir leztes Jahr unsere Doppelhaushaelfte (DHH) gekauft haben, haben wir Sondereigentum am Haus und einer Garage erworben. Fuer die 4 DHH sind jeweils eine Garage vorgesehen und darueber hinaus gibt es zwei Stellplaetze, die man kaeuflich erwerben kann. In ... ist es so, dass pro DHH eine Garage und ein Stellplatz vorhanden sein muss. Kann der Bauherr diese nicht nachweisen, muss er eine Strafzahlung pro nicht vorhandenem Stellplatz zahlen (in unserem Fall fuer 2 Stellplaetze). Position der Garagen, Stellplaetze, Muelltonnenplaetze und Wege sind in der Teilungserklaerung festgeschrieben. Soweit die Ausgangssituation.

Nach Unterschrft der Vertraege haben wir vom Notar einen Nachtrag zum Kaufvertrag bekommen, indem das Sondereigentum der Garage in ein Sondernutzungsrecht umgewandelt wurde. Auf Nachfrage beim Notar wurde uns gesagt, dass dies eine rein rechtliche Aenderung sein, wirtschaftlich fuer uns mit keinem Nachteil verbunden sei. Und so haben wir (naiv) unterschrieben.

Jetzt hat sich rausgestellt, dass der Bauherr die Fehlabgabe fuer die zwei Stellplaetze vermeiden will und nun doch 4 Gragen und vier Stellplaetze bauen will. Ist erst einmal nicht schlecht, hat aber den folgenden Haken. Wir sollen jetzt etwas fuer den Stellplatz bezahlen, ausserdem wird der Zugangsweg zu den Haeusern schmaler und wir bekommen anstatt der 3 zugeischerten Muelltonnenstellplaetze nur noch zwei, da die zwei zusaetzlichen Stellplaetze Flaeche in Anspruch nehmen.

Meine Frage ist nun, muss sich der Bauherr unsere Zustimmung fuer diese Veraenderungen einholen, da sie eine Aenderung der urspruenglichen Vertraege darstellen? Koennen wir auf den alten Zustand beharren? Macht es bei der Entscheidung einen Unterschied, dass wir nur ein Sondernutzungsrecht statt
Sondereigentum an der Garage erworben haben? Und inwiefern ist des es evtl doch wichtig Sondereigentum an der Garage zu haben.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich haben Sie einen Anspruch auf die Erfüllung des zwischen Ihnen und dem Bauträger geschlossenen Vertrages. Hierbei kommt es maßgeblich auf den Inhalt des Vertrages an. Zumeist werden die der Bebauung zugrunde liegenden Architektenpläne wie auch die Baubeschreibung Vertragsbestandteil. Von diesen Plänen und Beschreibungen darf der Bauträger nun nicht einfach einseitig abweichen.
Die einzige Ausnahme besteht, wenn dies vertraglich so vereinbart wurde, bei Leistungsänderungen, die aber zu einer gleichwertigen Ausführung gelangen.

Somit sind ja auch die Größe sowie die Maße Ihres Sondereigentums genau bestimmt. Hier darf der Bauträger nicht einfach abweichen bzw. Ihr Eigentum verkleinern. Soweit die Fläche für das Aufstellen von drei Mülltonnen vertraglich veräußert wurde, dürfen hier auch keine nachträglichen Änderungen vorgenommen werden.
Einzig bei der Breite des Weges könnte sich die Frage stellen, ob hier ein Schaden Ihrerseits vorliegt, wenn sich z.B. die Breite nicht wesentlich geändert hat und auch alle baurechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Zwischen dem Vorliegen von Sondereigentum oder eines Sondernutzungsrechts bestehen tatsächlich Unterschiede.

Unter einem Sondernutzungsrecht versteht man allgemein das Recht, eine genau bezeichnete Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Die Fläche steht allerdings im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer.
Das hat zur Folge, dass das Recht nicht isoliert, sondern nur mit der dazu gehörigen Wohnung/dem dazu gehörigen Haus veräußert werden kann.
Auch in der Nutzung ist der Inhaber eines Sondernutzungsrechtes nicht völlig frei, sondern es besteht unter bestimmten Umständen ein Mitspracherecht der übrigen Eigentümer.
So darf ein Stellplatz nicht ohne weiteres z.B. zum Aufbewahren von anderen Gegenstände genutzt werden.
Des Weiteren besteht bei einem Sondernutzungsrecht kein Recht zur baulichen Veränderung der Fläche.
Die Fläche ist und bleibt dem Grunde nach Gemeinschaftseigentum aller.

Bei einem Sondereigentum ist es dagegen so, dass die Fläche in Ihrem Alleineigentum steht. Sie wird als solche in der Teilungserklärung eingetragen und im Rahmen der Grundbucheintragung berücksichtigt. Eine Garage ist ein Raum und somit grundsätzlich sondereigentumsfähig.
Wenn eine Garage in einer Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist, ist diese z.B. auch separat verkäuflich.

Es bestehen daher hinsichtlich der Verwertungsmöglichkeiten und der zugrunde liegenden Rechte Unterschiede, so dass sich dies durchaus auch wirtschaftlich auswirken kann.

Sie sollten daher den zwischen Ihnen und dem Bauträger geschlossenen Vertrag auf Ihren konkreten vereinbarten Inhalt sowie mögliche Ansprüche prüfen lassen. Soweit Sie der Notar nicht über die Bedeutung und Tragweite der Vertragsänderung beraten hat, könnten auch hier ggf. Rückgriffsansprüche bestehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin


FELDMANN Rechtsanwälte
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@feldmann-rechtsanwaelte.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290

Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

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