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WEG: Vermietung von Sondereigentum?


| 03.04.2006 18:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jorma Hein




Ich bin Vorsitzender des Verwaltungsbeirates eine Wohneigentümeranlage. Wir haben unser Haus unsaniert gekauft und anschließend komplett saniert. Es besteht aus 8 Wohnungen mit je ca. 60m² Wohnfläche plus Keller und Garage. Dies gehört alles zum Sondereigentum. Jede Wohnung hält 118,75/1000 Miteigentumsanteile. Auf jeder Seite des Hauses war und ist schon immer je eine Dachwohnung mit je 30m² Wohnfläche eingerichtet. Jede ist in der Teilungserklärung und im Grundbuch mit 25/1000 Miteigentumsanteilen als Sondernutzungsrecht bewertet und eingetragen. Dieses Sondernutzungsrecht wurde je zu einer Wohnung zugeordnet und deshalb haben 2 Wohnungen 143,75/1000 Miteigentumsanteile. Bei der Sanierung wurde für jede Dachwohnung separate Wärmemengen-, und Wasseruhren eingebaut. Auch wurde ein separater Stromzählerplatz für jede Dachwohnung vorgesehen. Jedoch wurde vorerst die Stromversorgung an die zugeordnete Wohnung gekoppelt. dies wurde von der Gemeinschaft bezahlt. Auch die Heizungsabrechnung wurde nicht getrennt sondern zugeordnet zur jeweiligen Wohnung beauftragt. Dies geschah als Voraussetzung, dass dieses Sondernutzungsrecht an einen anderen Miteigentümer verkauft werden kann.
Das Sondernutzungsrecht ist eine abgeschlossene Einheit mit eigener Wohneingangstür aber ohne Keller, Garage oder Briefkasten. Diese Dachwohnungen sind als Kinderzimmer oder Arbeitszimmer usw. für Familienangehörige gedacht gewesen.
Jetzt meine Frage: Da es sich beim Sondernutzungsrecht um Gemeinschaftseigentum handelt und den damaligen Mietern/Käufern keine hohe Belastung beim Kauf/Sanierung zugedacht war, wurde dieses Sondernutzungsrecht nicht als Sondereigentum festgelegt und die Bewertung (50 Anteile) gering gehalten. Wie kann sich die Eigentümergemeinschaft in Zukunft davor schützen, das ein einzelner Eigentümer sein Sondernutzungsrecht getrennt von der Hauptwohnung an Dritte vermietet und damit mit geringem Aufwand aus Gemeinschaftseigentum Gewinn erzielt, was so nie angedacht war. Bzw. was kann man unternehmen, wenn dies bereits geschehen ist.
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 44 weitere Antworten zum Thema:
03.04.2006 | 20:18

Antwort

von

Rechtsanwalt Jorma Hein
101 Bewertungen
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Lediglich des besseren Verständnisses Willen schicke ich kurz vorweg, dass ein Sondernutzungsrecht das Recht begründet, eine bestimmte und im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer (WE) nutzen zu dürfen.

Dieses Nutzungsrecht besteht jedoch im Regelfall nicht unbeschränkt. Die WE können nach § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln.

Ob einem WE die Überlassung des Sondereigentums an Dritte zum Zwecke der Vermietung gestattet ist, richtet sich damit nach den Regelungen in der Teilungserklärung (TE) und der Gemeinschaftsordnung (GO) der WEG. Ohne einen Blick in diese Unterlagen geworfen zu haben, kann ich in Ihrem Fall somit keine verbindliche Aussage treffen. Sie können jedoch selbst nachprüfen, welche Regelungen in der TE und der GO getroffen wurden.

Generell gilt dann Folgendes:

Untersagen die getroffenen Regelungen in TE und GO die Vermietung der Dachwohnungen an Dritte, so kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG iVm. § 1004 BGB jeder WE von den „Vermietern“ einen Gebrauch verlangen, der den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht, also im Zweifel die Vermietung an Dritte untersagen. Prophylaktisch - also noch bevor eine Vermietung an Dritte tatsächlich erfolgt - können Sie jedoch nichts unternehmen. Sie müssten schon nachweisen, dass der WE gegen die Regelungen der TE und der GO tatsächlich verstößt.

Sollten entsprechende Regelungen nicht vorhanden sein, kann jeder WE einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Hierbei ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass ein Sondernutzungsrecht nur deshalb begründet wurde, um den Bewohnern der Dachwohnungen keine übermäßigen Belastungen aufzuerlegen (wie dies bei Begründung von Sondereigentum der Fall gewesen wäre). Dass dann aus diesem Entgegenkommen kein Vorteil zu Lasten der übrigen WE gezogen werden darf (die ja an dem nach wie vor bestehenden Gemeinschaftseigentum finanziell beteiligt werden), versteht sich meines Erachtens von selbst.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com


Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2006 | 21:28

Sie sprechen in Ihrer Antwort häufig von Sondereigentum. Hier besteht ein Sondereigentum (Wohnung) und mit dieser Wohnung
laut Grundbuch und Teilungserklärung verbundenes Sondernutzungsrecht(Dachwohnung). Diese sind räumlich getrennt.
Die Vermietung des Sondereigentums ist erlaubt (laut TE und GO).
Also ist nach meiner Meinung auch die Vermietung der gesamten Einheit Wohnung + Dachwohnung an einen Mieter erlaubt.
Meine Frage war, ob der Eigentümer in einer Einheit
Dachwohnung (Sondernutzungsrecht) oder Wohnung (Sondereigentum) selbst wohnen kann und die andere vermietet. Oder beide Teile getrennt an verschiedene Mieter vermieten kann.

MFG ...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2006 | 11:27

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Zunächst bitte ich um Entschuldigung eines Tippfehlers, der bei Ihnen berechtigterweise ein Verständnisproblem hervorgerufen haben mag.

In meiner Antwort muss in folgendem Satz das Wort „Sondereigentums“ durch „Gemeinschaftseigentums“ ersetzt werden:

„Dieses Nutzungsrecht besteht jedoch im Regelfall nicht unbeschränkt. Die WE können nach § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln.“


Ihre Anfrage hatte ich im Übrigen aufgrund des Zusatzes „Wie kann sich die Eigentümergemeinschaft in Zukunft davor schützen, das ein einzelner Eigentümer sein Sondernutzungsrecht getrennt von der Hauptwohnung an Dritte vermietet …“ dahingehend verstanden, dass die Dachgeschosswohnung (denn nur für diese besteht ja das Sondernutzungsrecht) an einen Dritten vermietet würde. Für diesen Fall gelten in Übereinstimmung mit meiner ersten Antwort die dort gemachten Ausführungen.

Eine Vermietung nur des Sondernutzungsrechts (Dachgeschosswohnung) halte ich - sollten TE und GO nicht auch diese Vermietung ausdrücklich erlauben - für unzulässig. Demnach kann der WE auch nicht sowohl Wohnung als auch Dachgeschosswohnung quasi„als Einheit vermieten“. Hierin besteht ja gerade der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht.

Der WE kann jedoch mit seinem Sondereigentum (Wohnung) grundsätzlich nach Belieben verfahren. Er kann dieses Sondereigentum - da die TE und die GO die Vermietung an Dritte ausdrücklich zulassen - jederzeit an einen Dritten vermieten. Da dem WE aber ein Sondernutzungsrecht an der Dachgeschosswohnung zusteht, kann er diese auch dann selbst bewohnen, wenn er sein Sondereigentum an einen Dritten vermietet hat.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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Rechtsanwalt Jorma Hein
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