Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit 5 Jahren Mieter einer Wohnung im obersten (3.) Geschoss in einem Mehrfamilienhaus. Am 18.05.2012 teilte uns unser Vermieter mit, dass er uns am 15.06.2012 zu einem "Sommerlichen Info-Nachmittag mit Freibier und Spanferkel" einladen möchte. Zweck dieser "Gelegenheit" sei es, uns beiläufig die geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu erläutern, die Pläne zu zeigen und uns Gelegenheit für Fragen zu geben. Weiterhin gab er uns mit diesem Schreiben eine kurze Zusammenfassung der Maßnahmen: Die Fassade soll mit einem farblich angepassten Wärmeverbundsystem modernisiert werden, die Balkone erhalten eine neue Beschichtung, alte Brüstungen werden abgebrochen und durch moderne Metallgeländer ersetzt, die Hauseingänge, sowie die Gegensprechanlage, Briefkästen und das Treppenhaus werden erneuert/renoviert, die Fenster werden komplett ausgetauscht, die Zentralheizungsanlage wird auf Gas umgestellt, Anschluss an die zentrale Wasserversorgung. Im Zuge der Wärmedämmung wird das Gebäude mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss in vorgefertigter Bauweise ausgestattet.
Unser Vermieter hat sich dazu entschlossen, auf einen Modernisierungszuschlag (§559BGB) zu verzichten.
Zeitplan: Die "umfangreichen" Baumaßnahmen sollen Anfang Juni mit der Baustelleneinrichtung und Gerüststellung beginnen. Ab Anfang Juli beginnt der Einbau der Fenster und die Aufstockung, Mitte Juli bis Ende September: Modernisierung der Fassaden und Balkone; und Ausbau des Staffelgeschosses bis Dezember 2012.

Aufgrund dieser Zukunftsaussichten und der Tatsache, dass wir nicht ein halbes Jahr mit einem Kleinkind auf einer Baustelle wohnen wollen, haben wir uns belesen und uns für eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB entschieden, die wir unserem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein noch im Mai haben zustellen können. Das Mietverhältnis sollte demnach zum 30.06.2012 enden. Wir haben uns mittlerweile um eine neue Bleibe gekümmert und einen Umzug am 13.06. organisiert.

Unser Vermieter hat uns die Kündigung (Mietrecht) mittlerweile bestätigt, beharrt aber auf der 3-monatigen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag und dem Ende des Mietverhältnisses zum 31.08.2012. Wir haben ihm mit dem Hinweis auf § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB geantwortet, rechnen allerdings nicht damit, dass er Einsicht zeigen wird. Wir vermuten, dass das Ganze in einem Rechtsstreit enden wird.

Wir sind der Überzeugung, dass wir aufgrund der Nichteinhaltung der 3-Monatsfrist und der deshalb fehlerhaften Ankündigung die Baumaßnahme nicht dulden müssen. Unser Vermieter ist allerdings davon überzeugt, dass er aufgrund seines Verzichts auf eine Mieterhöhung die 3-Monatsfrist nicht einhalten brauchte.

Unsere Zweifel an einer gerichtlichen Aussicht auf Erfolg richten sich nun allerdings eher auf die zweite Voraussetzung des § 554 Absatz 3 Satz 4 BGB, der ausschließlich kumulierend mit einer Mieterhöhung eine Sonderkündigung ausschließt.

Deshalb hier unsere Fragen:
1. Wie steht es um die Aussicht auf Erfolg einer Klage unseres Vermieters auf Weiterzahlung der Miete bis Ende August? Bzw., sind wir mit unserer außerordentlichen Kündigung im Recht?
2. Sind oben genannte Baumaßnahmen, Maßnahmen i.S.d. § 554 Absatz 3 Satz 4 BGB, also Baumaßnahmen mit nur einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume oder sind sie wohl eher als erheblich einzustufen?

Vielen Dank und beste Grüße