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Sonderkündigungsrecht bei Versteigerung


29.12.2004 16:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte einen zur Zwangsversteigerung ausgeschriebenen Tiefgaragenplatz ersteigern.Ich erfuhr nun vom derzeitigem Besitzer, daß dieser Platz bereits nach Fertigstellung des Wohngebäudes einem Käufer überlassen wurde, dessen mit dem Kaufpreis erworbenen TG Platz aus bautechnischen Gründen nicht erstellt werden konnte.Eine grundbuchmäßige Umschreibung erfolgte jedoch nie, jedoch besteht ein Privatvertrag in den dem o.g. Käufer die kostenlose Nutzung bis zur Grundbuchänderung zugesichert wurde.
Frage :Kann ich hier mein Sonderkündigungsrecht geltend machen ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht steht Ihnen unter anderem nur dann zu, wenn das Schuldversteigerungsobjekt von einem Mieter genutzt wird. Dann hätten Sie nach dem Zuschlag (als neuer Eigentümer) die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Als Erwerber haben Sie darüber hinaus das Recht, unmittelbar nach Erhalt des Zuschlages dem Alteigentümer die Nutzung der Immobilie aufzukündigen. Die Kündigung sollte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden, weil sie dann immer wirksam ist.

Eine solche Räumungspflicht besteht auch für Dritte, die nach dem Eigentumswechsel kein Besitzrecht mehr haben.

Falls jedoch das Objekt nicht mehr dem Alteigentümer als Schuldner gehört, sondern schon vor der Versteigerung an einen anderen verkauft worden sein sollte, dann steht Ihnen kein Kündigungsrecht zu.

Daher ist in Ihrem Fall dringend geboten, die wahre Eingentümerstellung des Schuldners hinsichtlich des Tiefgaragenplatzes zu durchleuchten und wann genau der Verkauf stattgefunden haben soll. Denn ein Kauf ist zwar auch während des Versteigerungsverfahrens möglich. Allerdings müssen bei einem Kaufvertrag der Eigentümer und die Gläubiger mitwirken.

Ich hoffe, Ihnen damit zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2004 | 20:28

Sehr geehrte Frau Hanauer,
die Antwort auf o.g. Frage ist für mich nicht aufschlußreich.
Hier nochmals der Sachverhalt:Ein Bauträger erstellte in einem Wohnhaus eine Tiefgarage und behielt sich einen Platz selbst.Ein Käufer erwarb zusammen mit einer Wohnung einen TG - Platz, der aus bautechnischen Gründen nicht erstellt werden konnte.Der Bauträger überlies daraufhin seinen TG - Platz dem Käufer und vereinbarte mit ihm in schriftlicher Form die kostenlose Nutzung des Platzes bis zur Eigentumsumschreibung.Diese Richtigstellung im Grundbuch erfolgte aus mir nicht bekannten Gründen nie, so daß der Bauträger bis heute als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Aus offensichtlich finanziellen Gründen beschlagnahmte eine Bank den TG -Platz und schrieb ihn zur Versteigerung aus.
Mir ist bekannt , daß ein Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn eine Mietvorauszahlung oder ein Darlehen " abgewohnt " wird. Wie verhält es sich in diesem Falle ??
Vielen Dank für die Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2005 | 11:02

Sehr geehrter Anfragender,

aus Ihren Schilderungen lässt sich nun entnehmen, dass zwischen dem Bauträger und dem Käufer der Wohneinheit bisher wohl nur eine Art Überlassungsvereinbarung bzw. Benutzungserlaubnis bezüglich des besagten TG-Platzes des Bauträgers besteht. Wollte der Käufer als Ersatz für seinen TG-Stellplatz den des Bauträgers erwerben, müsste hierfür noch eine notarielle vertragliche Einigung und eine entsprechende Grundbucheintragung bzw. -änderung vorgenommen werden, was wohl in Ihrem Fall beides nicht vorliegt.

Daher müssen Sie, falls Sie für den Stellplatz den Zuschlag erhalten sollten, dieses Benutzungsrecht des "Käufers" aufkündigen.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

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