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Sonderkündigung wegen Mieterhöhung


| 27.12.2008 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Frage:
Ein Mieter erhält Anfang Dezember 08 eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.1.2009. Der Mieter widerspricht dieser schriftlich, weil die Begründung fehlte (und die Frist fehlerhaft ist).
Nun möchte er dennoch vom Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung gebrauch machen und Ende Dezember mit Wirkung zum 28.2.09 kündigen.

Ist dies rechtlich korrekt? Oder kann es Probleme geben, weil der Mieter bereits widersprochen hat und die Mieterhöhung des Vermieters offensichtlich wegen formaler Fehler (u.a. fehlende Begründung) rechtsunwirksam ist und somit der Mieter evtl. kein Sonderkündigungsrecht hat?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Grundsätzlich stellt § 561 I BGB für die Frage der Sonderkündigungsmöglichkeit nur darauf ab, ob der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht und nicht ob der Mieter dieser widerspricht. Allerdings nimmt die Rechtsprechung an, dass das Kündigungsrecht ausscheidet, wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters offensichtlich unbegründet ist (vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 17.12.1998 – 2/11 S 383/97). Auch andere Gerichte haben in diese Richtung entschieden, insbesondere wenn die Erhöhung wegen fehlender Begründung offensichtlich unwirksam war. Der Mieter soll vor einer aufgezwungenen höheren Miete geschützt werden, daher hat er auch nur ein Recht zur verkürzten Kündigung, wenn das Erhöhungsverlangen formal richtig ist.

Natürlich können Sie mit Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht zum 28.2.09 kündigen, Sie müssen dann aber darauf hoffen, dass dies vom Vermieter akzeptiert wird. Einen Anspruch haben Sie nicht. Sie sollten daher im Kündigungsschreiben hilfsweise zum 31.3.09 kündigen, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

Die höhere Miete müssen Sie natürlich unter keinen Umständen zahlen.




Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2008 | 09:35

Sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort, Sie haben meine Vermutung bestätigt, dass die Sonderkündigung in meinem Fall problematisch ist.

Bitte gestatten Sie mir noch eine Frage:
Sie schreiben, ich solle "hilfsweise" zum 31.3. kündigen um auf der sicheren Seite zu sein.

Heist dies, dass ich beide Kündigungstermine in dem Kündigungsschreiben nennen soll also in etwas so:
....ich kündige wegen Mieterhöhung zum 28.02.09, hilfsweise zum 31.3.09.

Ziel ist es natürlich, dass für den Fall das der Vermieter die Sonderkündigung nicht akzeptiert ich immerhin dann eine bindende Kündigung zum 31.3. habe.

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2008 | 21:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben mich genau richtig verstanden und können so formulieren, wie von Ihnen genannt. Sie können zusätzlich aufnehmen, dass Sie außerordentlich wg. Mieterhöhung kündigen (zum 28.2.09) und hilfsweise ordentlich mit der gesetzlichen bzw. mietvertraglichen Frist zum 31.3.09. Bitte bedenken Sie, dass die Kündigung dem Vermieter rechtzeitig zugehen muss.

Ich wünsche Ihnen bereits heute einen guten Rutsch ins neue Jahr!

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.12.2008 | 09:46


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