Sondereigentum von anderem Miteigentümer als Sondernutzungsrecht genehmigt

Antwort vom
29.10.2010 | 14:18 Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte. Beachten Sie bitte, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Die Wohnungseigentümer können nach § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Hierunter fällt auch die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts.

Ob und in welchem Umfang ein Sondernutzungsrecht (SNR) einen Rechtsnachfolger (Käufer) bindet, richtet sich danach, ob es nur schuldrechtlich oder auch dinglich vereinbart wurde. Das schuldrechtliche SNR bindet die dieses SNR vereinbarenden Wohnungseigentümer (d.h. Sie und den weiteren Eigentümer). Deren Rechtsnachfolger werden jedoch nur dann gebunden, wenn sie in die Vereinbarung eintreten. Ein dinglich wirksames SNR gehört jedoch zum Inhalt des Sondereigentums und bedarf der Eintragung ins Grundbuch. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt das SNR dann auch gegenüber dem Sondernachfolger (durch Kauf, Schenkung, Versteigerung) eines Wohnungseigentümers.

Im Ergebnis bedeutet dies:

a) materiellrechtlich ist zur Wirksamkeit eines SNR die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig
b) grundbuchrechtlich ist eine Bewilligung der Wohnungseigentümer zur Eintragung in das Grundbuch erforderlich

Sofern dies eingehalten wird, ist das SNR dinglich an das Sondereigentum gebunden und wirkt auch gegenüber etwaigen Käufern (vgl. auch BayObLG vom 9. 2. 2005 - 2 Z BR 223/04). Eine bloße Vereinbarung genügt jedoch nicht.

Selbstverständlich ist jedoch auch eine Änderung der Teilungserklärung möglich, auch hierzu ist nach § 4 Abs. 1 WEG Einigkeit beider Eigentümer erforderlich.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben. Sofern noch Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfrageoption. Bitte bewerten Sie auch die Frage, um dieses Portal transparent zu gestalten.

Im übrigen wünsche ich Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen,

Cornelia Klüting
Rechtsanwältin