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Sind "starre" Renovierungsfristen verpflichtend?


27.12.2004 22:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Anwälte,

meine Eltern wohnten seit 1955 in einer Genossenschaftswohnung die damals (Neubau, Erstbezug) in Eigenleistung tapeziert und gestrichen wurde. Leider wurde hierüber nichts Schriftliches fixiert. Die Wohnung wurde nun (nach dem Tod meiner Mutter im November) gekündigt und es fand eine Wohnungsbesichtigung (mit Protokoll) statt. Demnach soll die Wohnung komplett mit Rauhfaser tapeziert und gestrichen werden, außerdem die Türen, Zargen, Heizkörper und Heizungsrohre lackiert bzw. gestrichen und die Teppichböden in 3 Zimmern entfernt werden.
In dem jetzt gültigen Mietvertrag von 1987 (es wurde 1987 eine größere Modernisierung vorgenommen und neue Mietverträge gemacht) steht in den allg. Vertragsbestimmungen folgender Wortlaut:

Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume
(2) Die vom Mitglied gemäß §3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die SR umfassen
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster
das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der
Heizkörper einschl. der Heizrohre.
Die SR sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie Anstriche
der Türen, Heizkörper und Heizrohre spät. alle 4 Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen u. Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Dauer dieses Vertages ausgeführten SR beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner SR zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung
(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die überlassenen Räume in vollständig geräumten und sauberem Zustand ordnungsgemäß zu übergeben.
(3) Hat das Mitglied die SR übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 u. 3 fälligen SR rechtzeitig von Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Für den Fall, daß das Mitglied dieser Verpflichtung nicht nachkommt, gilt Nr. 5 Abs. 5 entsprechend.
(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses SR noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 u. 3 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der SR durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten SR im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen vollen Fristen lt. Nr. 5 Abs. 2 u. 3 und den seit Ausführung der letzten SR bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. Die Kostenanteil des Mitgliedes werden zur Durchführung von SR verwendet. Soweit das Mitglied noch nicht fällige SR rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


In einem Brief teilte ich der Genossenschaft mit, daß eine Renovierung meinerseits auf folgenden Gründen nicht geschuldet wird:

1. Der Mietvertrag vom 07.12.1987 sieht starre Renovierungsfristen vor, was nach BGH-Urteil vom 23.06.2004 unwirksam ist.
2. Meine Eltern waren bereits bei Einzug zur Renovierung verpflichtet, da die Wohnung sonst unbewohnbar war.

Daraufhin wurde mir mitgeteilt, es handle sich nicht um starre Renovierungsfristen mit Hinweis auf Nr. 5, Abs. 3 der allg. Vertragsbestimmungen.

Nun meine Fragen:
1.) Handelt es sich im vorgenannten Fall um „starre“ Renovierungsfristen ?
Wenn ja, wie kann ich argumentieren ?
2.) Die Wohnung wurde bei Einzug selbst renoviert, was in früheren Jahren kein Einzelfall war. Es ließe sich aber evtl. nur durch die Aussage anderer, langjähriger Mieter beweisen. Ist es rechtens bei Auszug nochmals eine Renovierung zu verlangen?
3.) Falls doch eine Renovierungspflicht meinerseits bestehen würde, in welchem Umfang müßte diese gemacht werden (Türen, Zargen, Heizkörper etc.) bzw. müssen alle Räume mit Rauhfaser tapeziert und gestrichen werden oder kann auch eine Tapete nach freier Wahl verwendet werden.

Vielen Dank für die kompetente Beantwortung.

27.12.2004 | 22:32

Antwort

von


298 Bewertungen
Guten Abend,

ich danke für Ihre Anfrage.

Zu den sog. starren Renovierungsfristen zunächst Folgendes:

Schreibt ein Mietvertrag "starre" Fristen für die Renovierung vor, ist der Mieter von dieser Verpflichtung befreit. Zu dieser Entscheidung kam der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2004. Danach müssen Mieter die Räume ihrer Wohnung nur dann renovieren, wenn dies wirklich notwendig ist.

Im dort verhandelten Fall wurde einem Mieter Recht gegeben, dessen Mietvertrag folgende Passage enthielt:
"Der Mieter ist verpflichtet ... Schönheitsreparaturen ... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen ... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette ? 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen ? 5 Jahre."

Nach Ansicht der Richter wird ein Mieter durch die "starren" und vom tatsächlichen Renovierungsbedarf unabhängigen Fristen unangemessen benachteiligt. Damit werde gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, da dem Mieter auch dann Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wenn dafür gar kein Bedarf bestehe. Weil sich hier aber Renovierungspflicht und Fristenplan nicht trennen lassen, sei der Mieter ganz von der Verpflichtung befreit.

Zulässig sei dagegen eine im Mietvertrag enthaltene Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulasse. Dies sei etwa im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums der Fall. Er enthält eine Passage, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" innerhalb bestimmter Fristen erforderlich werden.

Die beanstandete Klausel stammt aus einem in Deutschland weit verbreiteten Formularmietvertrag des hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes, so wird mitgeteilt.

Das Aktenzeichen des BGH lautet wie folgt:
VIII ZR 361/03 (Urteil vom 23. Juni 2004)

In Ihrem Fall, läßt sich eine solche Vereinbarung jedoch nicht erkennen. Es handelt sich wohl eher um eine "starre Frist".

Was die sog. Endrenovierungsklausel betrifft gilt Folgendes

Diese Klausel verpflichtet den Mieter beim Auszug zu renovieren, berücksichtigt aber die Dauer des Mietverhältnisses nicht. Sie kann deshalb unwirksam sein.

Grundsätzlich kann eine Renovierung bei Auszug verlangt werden. In Ihrem Fall wurde bei der Vertragsgestaltung jedoch keine Rücksicht auf die Mietdauer genommen. So ergibt sich die Unwirksamkeit dieser Klausel. Der Vermieter hat hier ebend keine Rücksicht auf die aktuelle Rechtsprechung des BGH genommen. Dies kann nun nicht zu Ihrem Nachteil gereicht werden.

Ich hoffe Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und stehe im Falle einer Rückfrage gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Kah
Rechtsanwalt

www.net-rechtsanwalt.de





Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2004 | 15:42

Sehr geehrter Herr Kah,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Unklar ist für mich jedoch noch:
- Wie ist die Nr. 5 Abs. 3 in Bezug auf die "starren" Fristen zu bewerten?
- Ich verstehe den Zusammenhang zwischen der Dauer des Mietverhältnisses und einer Renovierung nicht.

Vielen Dank vorab und freundliche Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2004 | 16:15

Guten Tag,

bzgl. Ihrer Nachfrage ergänze ich wie folgt:

Nr. 5 Abs. 3 des Vertrages läßt Ausnahmen von den "starren Fristen" aus Nr. 5 Abs. 2 des Vertrages nur in besonderen Ausnahmefällen zu.

Diese Regelung nimmt auch keine Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf und ist daher unwirksam.

Renoviert werden muss also nur, wenn dies tatsächlich notwendig ist.

Ein Zusammenhang zwischen Dauer des Mietverhältnisses und einer Renovierung besteht nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

ANTWORT VON

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