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Sind Schönheitsreparaturen in einer Wohnung tatsächlich durchzuführen?


20.04.2017 01:51 |
Preis: 67,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

einem Interessenten wurde im Februar 2015 ein Mietvertrag zur Prüfung zugesandt. Der Mietvertrag kam daraufhin auch zum 01. Mai 2015 zustande und soll nun zu Ende Juli 2017 gekündigt werden. Dieser Mietvertrag ist überschrieben mit "Mietvertrag 'Name des Vermietungsobjekt'" und trägt auf der letzten Seite die Eintragung Stand: März 1998. Der Vertrag wurde zugesandt per Mail mit folgendem Text: "... erhalten Sie beiliegend den Mietvertrag für Ihre neue Wohnung im Objekt "Name". Für die Anmietung benötigen wir von Ihnen die ausgefüllte Selbstauskunft, eine Kopie des Personalausweises sowie eine Kopie einer Lohn- o. Gehaltsabrechnung oder entsprechendem Nachweis anderer Einkünfte (Rentenanstalt usw.) Zur Klärung von weiteren eventuell entstehenden Fragen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, schlagen wir Ihnen vor, das Sie sich dazu mit uns in Verbindung setzen." Verhandlungen oder Aushandlungen einzelner Klauseln zum Mietvertrag haben nicht stattgefunden. Ich gehe daher davon aus, dass der Mietvertrag rechtlich als "Formularvertrag" zu würdigen ist. Ist das korrekt? Wer trägt gegebenenfalls die Beweislast, dass es keine Verhandlungen gegeben hat?

Der Vertrag formuliert bezüglich der Schönheitsreparaturen folgendes: (Zitatanfang)
"§ 10 Schönheitsreparaturen
1. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, in der Regel in der nachstehenden Reihenfolge, fachgerecht auszuführen. In der gleichen Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt in der Regel: bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre
Bei allen übrigen Räumen in der Regel: 5 Jahre
Der Mieter hat ferner vorn Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht reinigen zu lassen.
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 10 Ziff. la seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit dem letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind und die Wohnung renovierungsbedürftig ist.
c) Sind die Zeitfolgen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen und befindet sich die Wohnung in einem der normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so hat sich der Mieter mit einem Kostenanteil an den Renovierungskosten zu beteiligen, der dem Verhältnis der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit in den Zeitfolgen gemäß § 10 Ziff la entspricht. Diese Zahlungsverpflichtung kann der Mieter abwenden, indem er die Wohnung renoviert oder renovieren lässt.
d) Sofern der Zustand der Wohnung dies erfordert oder zulässt, verkürzen bzw. verlängern sich die Zeitfolgen gemäß § 16 Ziff. la entsprechend. Dies gilt auf für die Regelung in § 10 Ziff. 1c.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.

Besondere Vereinbarung
Der Mieter übernimmt die Wohnung im jetzigen renovierten Zustand (wie gesehen) und gibt die Wohnung unabhängig von der Mietzeit ebenfalls renoviert wieder an den Vermieter zurück." (Zitatende)

FRAGEN:
- Der Mieter hat aufgrund der kurzen Mietdauer noch keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, jedoch in der Wohnung eine Wand rot und eine grün gestrichen. In welchem Umfang sind Schönheitsreparaturen bei Auszug mindestens durchzuführen, wenn man die Bestimmungen der "Besonderen Vereinbarung" beachtet und eine Geldleistung für die "verstrichene Zeit" der Renovierungsfristen vermeiden will?
- Stellen die Bestimmungen dieser "Besonderen Vereinbarung" eine ungerechtfertigte Doppelbelastung (Schönheitsreparaturen + unbedingte Endrenovierungsklausel) des Mieters dar, die dazu führt, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug gar nicht durchzuführen sind?
- Sofern tatsächlich keine Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, kann der Mieter dann seine hohe hinterlegte Mietkaution rechtlich zuverlässig erfolgreich zurückfordern?

Vielen Dank


20.04.2017 | 02:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Die Beweislast dafür, dass ein für eine Vielzahl von Verwendern ausgearbeiteter Vertrag verwendet wurde, der einer AGB-Kontrolle unterliegt, wird immer derjenige tragen, der sich darauf beruft. Der Verwender der AGB muss aber darlegen und beweisen, dass die AGB wirksam in den vertrag eingezogen wurden. Der Mieter muss also nicht beweisen, dass verhandelt wurde.

Ist die Vorlage des Mietvertrages aus 1998 so könnten sich hier auf den ersten Blick in der Tat eine Reihe von Schwierigkeiten einstellen, dass sich die Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen seit diesem Datum stark verändert hat.

Meiner Auffassung nach wurden die Pflicht zur Schönheitsreparatur nicht wirksam auf den Mieter übertragen.

Die aus § 10 Abs. 1 c ergebene Pflicht beim vorzeitigen Auszug einen anteiligen betrag an den Vermieter zu bezahlen ist ungültig (vgl. Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14).

Der auf den Mieter entfallene Kostenanteil lässt sich nach Einschätzung des BGH nicht zuverlässig bestimmen, so dass die gesamte Klausel ungültig wird, da keine bedeutungserhaltende Reduktion vorzunehmen ist.

Die Kaution ist mit Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter an den Mieter zurückzugeben. Ein vorzeitiges Herausgeben auch nur eines Teiles der Kaution, da diese individuell vereinbart wurde, ist aus meiner Sicht nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2017 | 10:47

Sehr geehrter Herr Park,

vielen Dank für Ihre Antwort und den Hinweis auf die Unzulässigkeit der Abgeltungsregel, also der Pflicht zur Übernahme anteiliger Kosten bei Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen. Auch mir scheint bereits damit begründbar zu sein, dass die Renovierung nicht erforderlich ist.

Daneben habe ich Presseberichte wahrgenommen, die auch die in den "Besonderen Vereinbarungen" formulierte unbedingte Endrenovierungsklausel mit dem Wortlaut "Der Mieter gibt die Wohnung unabhängig von der Mietzeit ebenfalls renoviert wieder an den Vermieter zurück." absolut unzulässig ist, weil diese Klausel in keiner Weise auf den Zustand der Wohnung Rücksicht nimmt. Damit, so die Presseberichte, seien alle anderen Klauseln zu Schönheitsreparaturen "infiziert" und nicht wirksam. Das scheint mir ein noch kräftigeres Argument gegen eine Renovierungspflicht zu sein, als das von Ihnen angeführte Problem der unklaren Kostenüberwälzung. Stimmen Sie dem aufgrund der aktuellen Rechtslage zu?

Nunmehr war vor allem meine letzte Frage zur Mietkaution auf den Auszugstermin bezogen. Praktisch läuft es ja so, dass der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand an den Vermieter übergibt. Der Vermieter beharrt möglicherweise auf seiner Rechtsauffassung, dass zu renovieren sei und behält dafür die Mietkaution zurück. Gegebenenfalls setzt der Vermieter die Kaution sogar zur Renovierung ein und beauftragt einen Handwerker damit. Dann wäre die Kaution "verbraucht". Gegebenenfalls entstehen sogar noch Kosten über die Kaution hinaus, die dem ehemaligen Mieter in Rechnung gestellt werden. Vermute ich richtig, dass bei einem solchen Szenario der ehemalige Mieter nur noch im Klagerverfahren die Herausgabe der Kaution bzw. einen Schadensersatz bewirken kann? Dass die Kaution jetzt noch hinterlegt bleiben muss, ist selbstverständlich. Der Mieter muss aber abwägen, ob er die Mühen und Kosten der Endrenovierung auf sich nimmt, um die Kaution problemlos zurückzuerhalten oder ob es nahezu sicher ist, die Kaution auch dann zurückzubekommen, wenn weder Schönheitsreparaturen noch Endrenovierung erfolgen. Vielen Dank für Ihre weitere Einschätzung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2017 | 10:54

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Ganz recht, hier würde, sofern sich der Vermieter stur stellt, letztendlich nur eine Klage zulässig sein.

Aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter die Kaution wegen der Renovierung nicht verbrauchen, dass Geld ist also, sofern keine anderen Schäden vorliegen, voll an Sie herauszugeben. Hier droht aus meiner Sicht keine Gefahr.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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